“現(xiàn)時(shí)應(yīng)審慎行事，不應(yīng)冒險(xiǎn)求勝。幸好，我們財(cái)政穩(wěn)健，應(yīng)能抵御幾乎任何沖擊。”
編者按：“本人32年來(lái)為中期報(bào)告撰寫(xiě)此函，今次可能是預(yù)測(cè)全年業(yè)績(jī)最困難的一次。”
這是陳啟宗先生近年來(lái)篇幅較短但仍超過(guò)萬(wàn)字的一封《致股東函》，開(kāi)篇定調(diào)：“世界變化之大著實(shí)令人驚嘆�！�
在前所未有變局之下，雖然恒隆業(yè)績(jī)已經(jīng)相當(dāng)不俗，甚至讓很多人感到驚喜，但也不得不認(rèn)真審視公司的策略和營(yíng)運(yùn)方式。
過(guò)去10-20年，陳啟宗都在《致股東函》闡述對(duì)可能影響企業(yè)的全球問(wèn)題的看法，這些問(wèn)題涵蓋全球發(fā)展、地緣政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以至科技、環(huán)境問(wèn)題。
這一次也不例外。他強(qiáng)調(diào)，全球政經(jīng)格局會(huì)從根本上改變，這些影響會(huì)持續(xù)數(shù)十年。無(wú)論如何，中國(guó)都會(huì)大受影響，恒隆的業(yè)務(wù)也會(huì)如是。若管理層不慎重考慮這些問(wèn)題的影響，便實(shí)屬不負(fù)責(zé)任。
陳先生指出，中國(guó)目前情況還不錯(cuò)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)其實(shí)可能會(huì)得益，但不能掉以輕心。
至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然陳啟宗過(guò)去許多年一直強(qiáng)調(diào)住宅發(fā)展的業(yè)務(wù)模式難以持續(xù)，“人人都點(diǎn)頭稱是，但聽(tīng)而行之的則寥寥無(wú)幾。他們同意本人的論調(diào)，卻不愿加以跟隨�！�
“音樂(lè)似乎已停�！标悊⒆谡f(shuō)，所幸恒隆所受影響可控，接下來(lái)的6-12個(gè)月會(huì)非常謹(jǐn)慎，采取一切預(yù)防措施確保財(cái)政穩(wěn)健，加倍仔細(xì)地審核任何重大資本支出。
“現(xiàn)時(shí)應(yīng)審慎行事，不應(yīng)冒險(xiǎn)求勝。幸好，我們財(cái)政穩(wěn)健，應(yīng)能抵御幾乎任何沖擊。”他強(qiáng)調(diào)。
以下為恒隆地產(chǎn)2022中報(bào)《董事長(zhǎng)致股東函》全文，轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪減。
業(yè)績(jī)及股息
截至2022年6月30日止六個(gè)月，收入上升7%至港幣53.02億元。盡管內(nèi)地和香港受2019冠狀病毒病疫情再次來(lái)襲，整體租賃收入仍維持平穩(wěn)，達(dá)港幣49.86億元。股東應(yīng)占純利下降13%至港幣19.48億元。每股盈利相應(yīng)下降至港幣4角3仙。
倘扣除物業(yè)重估收益及所有相關(guān)影響，股東應(yīng)占基本純利增加1%至港幣22.17億元。每股基本盈利為港幣4角9仙。我們?cè)趦?nèi)地和香港均錄得些微物業(yè)重估虧損。而去年同期，我們錄得輕微重估收益。
董事會(huì)宣布派發(fā)中期股息每股港幣1角8仙，將于2022年9月29日派發(fā)予于2022年9月15日名列股東名冊(cè)的股東。
業(yè)務(wù)回顧
自六個(gè)月前本人撰寫(xiě)上一封《董事長(zhǎng)致股東函》以來(lái)，世界變化之大著實(shí)令人驚嘆。幾乎全球所有主要企業(yè)都經(jīng)歷變化，我們也不例外。近期的全球和國(guó)內(nèi)事態(tài)發(fā)展令我們不得不認(rèn)真審視本公司的策略和營(yíng)運(yùn)方式。本人會(huì)在下文“展望”一節(jié)中詳述。
鑒于市場(chǎng)環(huán)境，本人相信這份業(yè)績(jī)已經(jīng)相當(dāng)不俗，還可能讓很多人感到驚喜。
近年來(lái)，我們?cè)谏虾５膬勺?gòu)物商場(chǎng)——上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)——占我們內(nèi)地租賃收入的比例略高于一半；如果把香港的租賃收入也計(jì)算在內(nèi)，則占本公司的總租賃收入差不多三分之一。
由于過(guò)去數(shù)月政府為應(yīng)對(duì)疫情而實(shí)施的政策，令這兩座購(gòu)物商場(chǎng)被迫完全停業(yè)約兩個(gè)月，場(chǎng)內(nèi)的餐飲設(shè)施禁止?fàn)I運(yùn)約三個(gè)半月。我們?cè)趦?nèi)地其余八座購(gòu)物商場(chǎng)中，有四座停業(yè)期較短。各座購(gòu)物商場(chǎng)的客流量都減少；我們?cè)谝恍┏鞘械馁?gòu)物商場(chǎng)不得不重推類似2020年的租金寬減措施。
受制于這些外在不利因素，我們?cè)趦?nèi)地的總租賃收入以人民幣計(jì)算仍略高于去年同期，頗令人鼓舞。內(nèi)地的零售租金收入幾乎與去年持平，上海的收入下跌被其他方面的增長(zhǎng)抵銷有余，來(lái)源有三方面：武漢恒隆廣場(chǎng)和大連恒隆廣場(chǎng)的租賃收入均大幅上漲，加上我們旗下的內(nèi)地辦公樓表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁。位于武漢恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)這三幢新的辦公樓，租賃收入都大幅增長(zhǎng)。
個(gè)中的訊息很清晰，本人預(yù)計(jì)上海的兩個(gè)綜合項(xiàng)目未來(lái)數(shù)年會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，但我們的其他高端物業(yè)正在以更高的速度增長(zhǎng)，在我們總收入中所占的比例也會(huì)愈來(lái)愈高，特別是無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)、大連恒隆廣場(chǎng)、昆明恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)中的購(gòu)物商場(chǎng)。
本公司的整體總收入上升7%至港幣53.02億元。租賃收入為港幣49.86億元，與去年持平。兩個(gè)數(shù)字之間的差距，來(lái)自我們售出了藍(lán)塘道項(xiàng)目的一間大宅，邊際溢利為52%。
整體租賃邊際利潤(rùn)率略微回落至72%；內(nèi)地下降了一個(gè)百分點(diǎn)至67%，香港則下降了兩個(gè)百分點(diǎn)至81%�？紤]到市場(chǎng)環(huán)境，以及少量的壞賬撥備，這些下調(diào)都是意料之內(nèi)。同樣情況也曾見(jiàn)于2020年，部分款額其后在2021年收回。
六個(gè)月的報(bào)告期內(nèi)，我們的十座內(nèi)地購(gòu)物商場(chǎng)中，有六座曾經(jīng)完全停業(yè)，時(shí)長(zhǎng)不一。即使到了允許購(gòu)物時(shí)，店內(nèi)用餐也往往被禁止。因此，租戶銷售額難免較去年同期下降。撇除2021年3月開(kāi)業(yè)的武漢恒隆廣場(chǎng)，我們其余九個(gè)綜合項(xiàng)目在可同比基礎(chǔ)下計(jì)算的租戶銷售總額下降了23%。
幸好，我們的其他購(gòu)物商場(chǎng)表現(xiàn)出色，尤其是較新的高端購(gòu)物商場(chǎng)。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)全面停業(yè)了九天，但仍與昆明恒隆廣場(chǎng)一樣交出不錯(cuò)的成績(jī)。但正如本人之前向股東提及，表現(xiàn)最亮麗的會(huì)是大連恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)，而結(jié)果也的確如此。
大連恒隆廣場(chǎng)第二期一年多前才開(kāi)業(yè)，店鋪還未全部租出。然而，近兩年頂級(jí)時(shí)尚品牌進(jìn)駐，已經(jīng)徹底改變了其格調(diào)。租戶銷售額急升，租金收入隨之逐漸增加，租金水平也穩(wěn)步上調(diào)。未來(lái)一兩年，本人預(yù)計(jì)不僅租出率會(huì)上升，平均單位租金和租賃邊際利潤(rùn)率亦然。
武漢恒隆廣場(chǎng)雖然開(kāi)業(yè)僅15個(gè)月，但很可能是我們所有購(gòu)物商場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的。租戶銷售額已逼近早19個(gè)月開(kāi)業(yè)的昆明恒隆廣場(chǎng)。武漢恒隆廣場(chǎng)的鋪位正陸續(xù)租出，租賃邊際利潤(rùn)率也錄得不錯(cuò)的升幅。
租賃邊際利潤(rùn)率這數(shù)字別具用處，值得關(guān)注。我們發(fā)展成熟的高端購(gòu)物商場(chǎng)，例如上海的兩座購(gòu)物商場(chǎng)，租賃邊際利潤(rùn)率在80%水平的高位數(shù)，甚至超過(guò)90%。我們?cè)诙�城市的高端購(gòu)物商場(chǎng)應(yīng)該至少達(dá)70%水平的中至高位數(shù)，甚至超過(guò)80%。無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)很接近這個(gè)范圍，昆明恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)也應(yīng)該終會(huì)達(dá)標(biāo)。大連恒隆廣場(chǎng)面積大得多，或許有朝一日也會(huì)達(dá)到上述指標(biāo)的門(mén)坎。
坦白說(shuō)，像我們般業(yè)務(wù)不算復(fù)雜，但邊際利潤(rùn)卻那么高的企業(yè)很少。
另外，我們的次高端購(gòu)物商場(chǎng)應(yīng)該能達(dá)到50%水平的高位數(shù)，甚至超過(guò)60%。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)也正朝這個(gè)目標(biāo)邁進(jìn)，盡管目前的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃令其租賃邊際利潤(rùn)率短暫維持。相較之下，我們?cè)谙愀鄣牧闶鄣赇伓冀ǔ奢^久，但平均租賃邊際利潤(rùn)率仍達(dá)80%水平的低至中位數(shù)。
我們內(nèi)地的總租賃收入沒(méi)有下跌的另一原因，是辦公樓的表現(xiàn)非常亮麗。辦公樓的表現(xiàn)去年已經(jīng)不俗，勢(shì)頭至今仍能維持。租金上調(diào)加上空置率收縮，合共帶來(lái)人民幣7,400萬(wàn)元的額外收入，相等于較去年同期增長(zhǎng)16%。六個(gè)月前，本人解釋過(guò)我們?nèi)绾卧诟?jìng)爭(zhēng)激烈且供過(guò)于求的市場(chǎng)中取得成功，這是另一例證。
目前為止，沈陽(yáng)康萊德酒店是我們?cè)趦?nèi)地唯一已開(kāi)業(yè)的酒店。受限于防疫措施，所得收入說(shuō)不上理想。盡管如此，但我們是看長(zhǎng)線的。我們已與希爾頓集團(tuán)簽約，對(duì)方會(huì)以希爾頓格芮精選酒店品牌管理我們?cè)跓o(wú)錫恒隆廣場(chǎng)的小型精品酒店。酒店預(yù)計(jì)有106間房間，大概在2024年年底開(kāi)業(yè)。
在香港，第五波疫情造成沉重打擊。過(guò)去半年中有三個(gè)半月，餐館營(yíng)業(yè)時(shí)間嚴(yán)重受限，而且放寬來(lái)得緩慢。幸而，與去年同期相比，整體租戶銷售額沒(méi)有下降，但與去年下半年相比則回落了15%。租金寬減攤銷后，零售租賃收入下降3%。租出率維持在98%；租賃邊際利潤(rùn)率則略低至82%。然而，影響更大的是續(xù)約租金調(diào)整，這將導(dǎo)致未來(lái)租金水平降低。
香港的辦公樓收入也受影響。雖然租出率能維持，但收入減少了7%，租賃邊際利潤(rùn)率回落了四個(gè)百分點(diǎn)至83%。平均單位租金下降，租賃收入受壓。上述情況都反映了香港應(yīng)對(duì)疫情的方式，令我們經(jīng)濟(jì)上經(jīng)已與世界大部分地區(qū)隔絕。六個(gè)月前，本人已詳細(xì)論述過(guò)此事，在此不贅，半年來(lái)變化不大。
展望
我們生活在全球化的世界，而中國(guó)是其中不可或缺的一部分，也是我們的主要市場(chǎng)。在世界各地發(fā)生的事會(huì)迅速影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)，繼而影響我們的業(yè)務(wù)。這就是為何過(guò)去十至20年，本人都在《致股東函》向股東闡述管理層對(duì)可能影響我們的全球問(wèn)題的看法。這些問(wèn)題涵蓋地緣政治、地緣經(jīng)濟(jì)，以至科技發(fā)展、環(huán)境問(wèn)題。
過(guò)去數(shù)年，我們花了相當(dāng)多的時(shí)間探討中美關(guān)系這個(gè)問(wèn)題，這有可能會(huì)分化世界，也許會(huì)徹底改變?nèi)蚪?jīng)濟(jì)的組成模式和營(yíng)商方式。作為一家只在中國(guó)投資的公司，我們因此也不能幸免。如果沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，或者誤讀這種不斷在演變的雙邊關(guān)系，可能會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果。
然而，沒(méi)料到出現(xiàn)了兩個(gè)新問(wèn)題，令我們的分析變得更復(fù)雜。
兩年半前，2019冠狀病毒病的出現(xiàn)改變了世界，且意外之事還可能會(huì)陸續(xù)浮現(xiàn)�？赡茉诓痪脤�(lái)，疫情會(huì)變成風(fēng)土病。但是，我們還沒(méi)完全消化其所有影響，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)便在今年2月爆發(fā)。這也會(huì)改變世界的面貌。
縱使戰(zhàn)爭(zhēng)很悲慘，而且大多不道德，但人類歷史上戰(zhàn)爭(zhēng)頻仍。目前情況，改變世界的不是這個(gè)沖突本身，而是西方這看似第三方的反應(yīng)，其影響既深且遠(yuǎn)。
自第二次世界大戰(zhàn)（二戰(zhàn)）以來(lái)，本人能想到同樣影響深遠(yuǎn)的事寥寥無(wú)幾：一是1978年年底中國(guó)改革開(kāi)放，另一是1989年柏林圍墻倒塌。該兩件事發(fā)生時(shí)都沒(méi)有特別矚目，但這次不一樣。某種意義上，前兩件事團(tuán)結(jié)了世界，但現(xiàn)在這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)卻分裂了世界。沒(méi)有大企業(yè)能置身事外，我們也不例外，我們必須重新思考我們的未來(lái)。
首先，這會(huì)打亂并改變?nèi)虻馁Y本流向。當(dāng)美國(guó)可以隨意凍結(jié)國(guó)家和個(gè)人的美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)，那其他國(guó)家還會(huì)把財(cái)富留在可能發(fā)生這種事的地方嗎？會(huì)這樣想的絕對(duì)不只是美國(guó)的敵人或中立的國(guó)家，其盟友也在觀望。特朗普政府讓世界知道，在美國(guó)國(guó)內(nèi)政治環(huán)境中，任何事情都有可能發(fā)生。到2024年，特朗普或像他這樣的人可能會(huì)執(zhí)掌白宮。美國(guó)在全球的行徑會(huì)進(jìn)一步惡化嗎？由于美國(guó)的勢(shì)力遍布世界各地，無(wú)人可以幸免。大家都忐忑不安，都在觀望。
因此，很多人會(huì)開(kāi)始采取措施保護(hù)自己的資產(chǎn)，把資產(chǎn)調(diào)往美國(guó)的勢(shì)力范圍之外。很少人會(huì)談及這些事，但一旦集體共識(shí)的勢(shì)頭形成，就沒(méi)有人能夠阻止這股浪潮。這樣可能會(huì)改變現(xiàn)有的全球金融框架。也許紐約巿和倫敦仍會(huì)是全球最大的金融中心，但一些較小的金融中心可能會(huì)出現(xiàn)。自二戰(zhàn)以來(lái)，全球任何地方出現(xiàn)重大麻煩，資金都會(huì)流向美國(guó)，或至少兌換成美元，但這種現(xiàn)象可能會(huì)開(kāi)始改變。
SWIFT是全球最大的交易與支付平臺(tái)，干預(yù)SWIFT就等同動(dòng)用金融核武。而這次，美國(guó)做了難以想象的事情。當(dāng)美國(guó)可以隨意阻止某些銀行通過(guò)該系統(tǒng)進(jìn)行交易，這無(wú)疑會(huì)令很多國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)至其他類似的平臺(tái)，有些平臺(tái)其實(shí)已經(jīng)存在。金融交易難免會(huì)分散進(jìn)行，這是去全球化的一種形式。至少未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，效率會(huì)因而降低，成本繼而增加。
這種金融武器化的手段，可能會(huì)削弱美元的主導(dǎo)地位。沒(méi)有單一貨幣能夠取代美元，但以歐元和人民幣作為交易結(jié)算貨幣預(yù)計(jì)會(huì)愈來(lái)愈受歡迎。最近印度跟俄羅斯簽訂的煤炭采購(gòu)合約，正是以人民幣計(jì)價(jià)。
無(wú)論如何，美元的地位相對(duì)減弱，對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)怎么都不是好事。如果這種情況發(fā)生，華府只可怪責(zé)自己。坦白說(shuō)，美元的主導(dǎo)地位一直在逐漸減弱，尤其自20多年前歐元問(wèn)世后。
俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的另一嚴(yán)重后果是能源價(jià)格飆升，而這是西方自己一手造成的。為損害俄羅斯而限制她向西歐銷售天然氣，結(jié)果西歐國(guó)家也一同受害。歐洲短時(shí)間內(nèi)能從哪里獲取如此大量的能源來(lái)取代俄羅斯的供應(yīng)？到了冬天，像德國(guó)那樣的國(guó)家會(huì)怎么樣？其做法引出一個(gè)問(wèn)題：歐洲制裁的到底是誰(shuí)？是俄羅斯還是自己？
美國(guó)要堅(jiān)持抵制俄羅斯的天然氣比較容易，因?yàn)樗惶幋笱?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-32.html" target="_blank">彼岸，而且美國(guó)本土有大量資源，但西歐的情況卻并非如此。在大西洋的兩岸，某些人于盛怒時(shí)都無(wú)法思考，更遑論思考得清晰透徹�？疵绹�(guó)竟然要去乞求死敵如委內(nèi)瑞拉和伊朗增加能源供應(yīng)。據(jù)報(bào)道，這就發(fā)生在沙特阿拉伯和阿聯(lián)酋等友好傳統(tǒng)能源大國(guó)的領(lǐng)袖拒接美國(guó)總統(tǒng)拜登的電話后不久。這樣的事何曾發(fā)生過(guò)？自二戰(zhàn)后，我們所熟悉的世界確實(shí)已經(jīng)改變！
自彼得大帝以來(lái)，俄羅斯一直想成為西方的一份子，并為此努力了三個(gè)多世紀(jì)。但今年，她被正式拒絕。俄羅斯總統(tǒng)普京甚至公開(kāi)表明，俄羅斯會(huì)開(kāi)始東望。
跟大家分享一件有趣的軼事。2015年，經(jīng)當(dāng)時(shí)本公司一位居于上海的俄國(guó)股東牽線，本人獲邀以講者身份出席圣彼得堡國(guó)際經(jīng)濟(jì)論壇，并在兩場(chǎng)以亞洲為主題的會(huì)議中的一場(chǎng)發(fā)言。
整個(gè)論壇據(jù)報(bào)約有9000人出席，但到場(chǎng)聆聽(tīng)本人和另外兩位講者發(fā)言的那場(chǎng)會(huì)議只有27人，講者之一是前澳洲總理陸克文。本人相信若現(xiàn)時(shí)舉辦同樣的會(huì)議，到場(chǎng)的人肯定多得多！
俄羅斯如今東望，本人不大擔(dān)心。20世紀(jì)的大部分時(shí)間，俄羅斯是中國(guó)的老大哥，但現(xiàn)在形勢(shì)經(jīng)已逆轉(zhuǎn)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模更龐大、更發(fā)達(dá)。若計(jì)經(jīng)濟(jì)總量，中國(guó)幾乎是俄羅斯的九倍。
正如本人在別處撰述過(guò)，本人預(yù)期以色列及其鄰國(guó)會(huì)成為歐洲的主要天然氣來(lái)源。上月，埃及、以色列和歐盟終于宣布達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議。地中海東岸周邊國(guó)家向西歐供應(yīng)能源，這是首例。這條供應(yīng)鏈避開(kāi)了沙特阿拉伯、卡塔爾和阿聯(lián)酋等傳統(tǒng)能源輸出國(guó)必須忍受的迂回走線和紛亂地區(qū)。
俄羅斯眼見(jiàn)他國(guó)搶生意，恐怕不會(huì)袖手旁觀。美國(guó)撤離中東地區(qū)可能會(huì)令莫斯科更加大膽，美國(guó)在區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)盟友都在為此做好準(zhǔn)備，世上數(shù)一數(shù)二的紛亂地區(qū)可能會(huì)更混亂。
目前的戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的短期困擾，或許會(huì)演變成長(zhǎng)期問(wèn)題。本人十分懷疑西方國(guó)家在對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)作出反應(yīng)前，有否仔細(xì)考慮過(guò)這對(duì)其自身可能帶來(lái)的后果。燃料價(jià)格颷升，糧食短缺以及必要礦產(chǎn)的供應(yīng)受阻正在影響全球，非洲部分地區(qū)以至其他地方可能會(huì)出現(xiàn)饑荒。
事實(shí)上，我們的自然生態(tài)和經(jīng)濟(jì)生態(tài)都頗為脆弱，幾乎容不下任何差錯(cuò)。試想，若此時(shí)世界任何一處發(fā)生重大的自然或人為災(zāi)害，例如地震、海嘯、蝗災(zāi)或核電站事故等，會(huì)怎么樣？環(huán)境惡化已經(jīng)在各地引起問(wèn)題，例如極端天氣、干旱、洪水、森林火災(zāi)等等。上述的戰(zhàn)爭(zhēng)后果會(huì)加劇，全球經(jīng)濟(jì)很可能會(huì)瀕臨崩潰。
本人不認(rèn)為這是捕風(fēng)捉影，我們不能掉以輕心。
饑荒或燃料短缺，經(jīng)濟(jì)崩潰更不用說(shuō)，都會(huì)引發(fā)能令政府垮臺(tái)的暴亂，一向如此。歷史上的革命往往就是這樣開(kāi)始的。這些問(wèn)題也會(huì)引發(fā)大規(guī)模的人口遷移，就如2015年大批難民從中東涌到歐洲那樣。這次很可能發(fā)生的遷移，是從非洲經(jīng)地中海進(jìn)入歐洲。
我們這些在東亞或美洲生活的人可能會(huì)幸免于難民遷移的影響，但俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的其他影響會(huì)以別的方式傷及我們，我們也免不了受害，通貨膨脹加劇便是其一。
過(guò)去數(shù)十年，大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)體都大量印鈔，這本身就會(huì)引致通貨膨脹。但俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)加劇全球物價(jià)上升，是這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)前我們誰(shuí)也料不到的。
幾乎沒(méi)有國(guó)家能夠承受通貨膨脹，應(yīng)付通貨膨脹須提高利率，企業(yè)會(huì)因而受影響，若政府負(fù)債太多，其國(guó)家也會(huì)受影響，美國(guó)正是個(gè)例子。僅僅是利息支出便會(huì)消耗大部分國(guó)庫(kù)收入。誠(chéng)然，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局總是可以印更多鈔票出來(lái)，但這個(gè)游戲不能無(wú)限期地繼續(xù)下去，美元貶值遲早會(huì)令全世界失去對(duì)美元的信心。
通貨膨脹是歐洲特別關(guān)注的問(wèn)題，許多西歐國(guó)家非常依賴俄羅斯的天然氣。無(wú)論情愿與否，不從莫斯科購(gòu)買天然氣無(wú)異于自尋死路，因?yàn)橐业教娲鷣?lái)源一點(diǎn)也不容易，至少中短期內(nèi)難以找到足夠供應(yīng)。燃料短缺已經(jīng)在加劇通脹，民眾會(huì)因而不滿，繼而導(dǎo)致政治不穩(wěn)。
坦白說(shuō)，許多歐洲人已經(jīng)陷入一種集體歇斯底里的狀態(tài)。本人一位來(lái)自意大利、非常聰明的銀行家朋友，以及一位生活在法國(guó)、十分成功的高科技企業(yè)家都認(rèn)為，俄羅斯最近的行為會(huì)威脅意法兩國(guó)的存亡。
歐洲人的確心存恐懼，但這種恐懼并不理性。
本人認(rèn)為，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)一俟平息，許多歐洲人就會(huì)幡然醒悟，看到他們現(xiàn)在的反應(yīng)實(shí)無(wú)必要，甚至愚蠢至極。他們今天的許多行徑會(huì)長(zhǎng)期影響自己以至全世界，其中有些覆水難收，甚或不能逆轉(zhuǎn)，損害已成定局。
除了烏克蘭和歐洲，還有誰(shuí)是這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的輸家？貧窮國(guó)家、俄羅斯和美國(guó)。換言之，幾乎所有人！從大局看來(lái)，貧窮國(guó)家對(duì)世界的影響輕微。俄羅斯忍受痛苦的能力不能被低估，但目前她已被大大削弱。坦白說(shuō)，俄羅斯在全球的經(jīng)濟(jì)地位也不算舉足輕重。
美國(guó)的情況正好相反。由此可見(jiàn)，美國(guó)可能是最大的輸家，因?yàn)樗梢暂數(shù)舻淖疃�。試想想，美元的主�?dǎo)地位被削弱。如前所述，最重要的不是戰(zhàn)爭(zhēng)本身，而是以美國(guó)為首的西方國(guó)家對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)作出的反應(yīng)，西方國(guó)家所要承受的痛苦是咎由自取的。
上述所有由俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)引起的問(wèn)題，會(huì)從根本上改變?nèi)蛘?jīng)格局，這些影響會(huì)持續(xù)數(shù)十年。無(wú)論如何，中國(guó)都會(huì)大受影響，我們的業(yè)務(wù)也會(huì)如是。若管理層不慎重考慮這些問(wèn)題對(duì)我們業(yè)務(wù)的影響，便實(shí)屬不負(fù)責(zé)任。
我們的主要市場(chǎng)中國(guó)會(huì)受到甚么影響？據(jù)本人所見(jiàn)，目前情況還不錯(cuò)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)其實(shí)可能會(huì)得益。
管理層面對(duì)如此巨大的變化，在重新考慮本公司的策略和營(yíng)運(yùn)方式時(shí)，不應(yīng)忽略一個(gè)明顯而避談的問(wèn)題，西方國(guó)家對(duì)當(dāng)前戰(zhàn)爭(zhēng)的反應(yīng)引發(fā)轉(zhuǎn)變，會(huì)迫使其政府暫時(shí)轉(zhuǎn)而處理更緊迫的問(wèn)題，而不是與中國(guó)抗衡。
例如，華府受國(guó)內(nèi)通脹所限，考慮放寬之前對(duì)中國(guó)征收的貿(mào)易關(guān)稅。過(guò)去數(shù)年，美國(guó)為了削弱中國(guó)作為世界最大供應(yīng)鏈中心的地位，曾有意建立另一條供應(yīng)鏈取而代之，但隨著美國(guó)國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲，上述主張的聲音已經(jīng)沉寂下來(lái)。
受疫情影響，某些戰(zhàn)略性產(chǎn)品的生產(chǎn)線無(wú)可避免要回流。然而，要重新建立一個(gè)完整的供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)完全是另一回事。世上實(shí)在沒(méi)有任何地方可以復(fù)制這40年來(lái)中國(guó)在珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲所建立的系統(tǒng)。
要完成這一壯舉，需要一個(gè)高度積極和富具創(chuàng)業(yè)精神，且人數(shù)數(shù)以千萬(wàn)、甚至數(shù)以億計(jì)的民族。這些人必須有相對(duì)較高的教育水平和高技術(shù)的勞動(dòng)力，并得到政府明智的政策支持和配合�，F(xiàn)時(shí)的系統(tǒng)也是沒(méi)有約束的全球化時(shí)代產(chǎn)物，很有效率，并為中國(guó)和世界各地的制造商提供最便宜的服務(wù)。
今時(shí)今日要建構(gòu)一個(gè)涵蓋眾多國(guó)家、語(yǔ)言和文化的新框架，不但會(huì)大大降低效率，而且即使真能實(shí)現(xiàn)也需時(shí)數(shù)十年才能達(dá)到中國(guó)現(xiàn)時(shí)的水平。此外，成本之高會(huì)令人卻步，并會(huì)造成嚴(yán)重的通貨膨脹，即使西方國(guó)家也負(fù)擔(dān)不起；又或者說(shuō)，在現(xiàn)今已出現(xiàn)通脹的環(huán)境下，或許尤其美國(guó)無(wú)法承擔(dān)。
以上種種并不表示會(huì)風(fēng)平浪靜，西方國(guó)家對(duì)俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的反應(yīng)提醒我們，絕不能低估國(guó)家的愚昧行為。此外，西方民主制度致使國(guó)家的利益在國(guó)際事務(wù)中往往被置于個(gè)別政客的利益之下。出于自私的政治理由——而政客都是自私的——例如面對(duì)即將舉行的選舉，國(guó)家的最佳利益往往被犧牲。
對(duì)于國(guó)外的形勢(shì)，本人關(guān)注的最后一點(diǎn)是美國(guó)國(guó)內(nèi)的不和諧。美國(guó)社會(huì)自1865年南北戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束以來(lái)，大概從來(lái)沒(méi)有像如今般分裂，社會(huì)和政治上的分歧正在蔓延。鑒于美國(guó)所扮演的全球領(lǐng)袖角色，其國(guó)內(nèi)這些問(wèn)題必然會(huì)影響全球。我們?cè)O(shè)想一下，美國(guó)可能會(huì)再次踏上孤立主義之路，即其立國(guó)之初的信條，到時(shí)全球格局都會(huì)改變。
這就是我們和其他大企業(yè)現(xiàn)時(shí)所面對(duì)的外部環(huán)境，有些問(wèn)題在俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)前便已存在，有些則是該戰(zhàn)爭(zhēng)所帶來(lái)的后果，全都是嚴(yán)重問(wèn)題。
過(guò)去30年，無(wú)數(shù)不同年齡的商人和專業(yè)人士涌進(jìn)中國(guó)，以致富為目標(biāo)。當(dāng)中大多數(shù)人無(wú)悔當(dāng)初；坦白說(shuō)，很多人愛(ài)上了這個(gè)國(guó)家。
疫情并非損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的唯一因素，最近的另一個(gè)主要問(wèn)題與住宅發(fā)展和一些項(xiàng)目的棄房斷供現(xiàn)象有關(guān)。許多房地產(chǎn)發(fā)展商快將倒閉或已倒閉。若處理不當(dāng)，這經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可能會(huì)擴(kuò)散至其他領(lǐng)域。
過(guò)去16年來(lái)，本人每年都會(huì)出席在海南島舉行、其中一個(gè)中國(guó)最大型年度房地產(chǎn)論壇，并發(fā)表主題演講。（從2020年起，包括今年，本人都以視像形式出席。）本人的訊息始終如一、年年一致，就是現(xiàn)時(shí)住宅發(fā)展的業(yè)務(wù)模式難以持續(xù)。不知何故，論壇主辦機(jī)構(gòu)想本人每年都重提一遍。人人都點(diǎn)頭稱是，但聽(tīng)而行之的則寥寥無(wú)幾。他們同意本人的論調(diào)，卻不愿加以跟隨。本人在此函也不止一次談及類似觀點(diǎn)，警告樓市泡沫終有一天會(huì)爆破。
本人反復(fù)提問(wèn)的是：為何會(huì)容許此事在泡沫已經(jīng)極大時(shí)任其繼續(xù)？本人明白，從賣地到融資、從建筑到室內(nèi)設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)都是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。房地產(chǎn)投資總額直接占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約13%；若包括其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)數(shù)字更達(dá)30%。或許是不想讓這音樂(lè)椅游戲結(jié)束，于是讓它繼續(xù)下去。但正如這兒童游戲那樣，音樂(lè)早晚會(huì)停。
誠(chéng)然，從財(cái)務(wù)角度看，政府并非沒(méi)能力處理這問(wèn)題。但泡沫越大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響就越嚴(yán)重、越持久。音樂(lè)似乎已停，有些發(fā)展商會(huì)破產(chǎn)。
正如本人之前在此函中解釋過(guò)，就地產(chǎn)業(yè)而言，失業(yè)應(yīng)該不會(huì)是嚴(yán)重問(wèn)題；地產(chǎn)項(xiàng)目可由新的持有人，例如持債銀行，繼續(xù)下去。對(duì)政府而言，造成更嚴(yán)重問(wèn)題的是房產(chǎn)買家的不滿。
恒隆幸好沒(méi)有涉足內(nèi)地的建房業(yè)務(wù)，所以沒(méi)有因現(xiàn)時(shí)的亂況而直接受損。不過(guò)，我們的業(yè)務(wù)會(huì)間接受到影響。
那么，恒隆管理層應(yīng)如何應(yīng)對(duì)上述種種國(guó)內(nèi)外的問(wèn)題？接下來(lái)的6-12個(gè)月，我們會(huì)非常謹(jǐn)慎。我們將采取一切預(yù)防措施確保財(cái)政穩(wěn)健，加倍仔細(xì)地審核任何重大資本支出�，F(xiàn)時(shí)實(shí)在有太多不明朗因素，除極少數(shù)情況外，不宜開(kāi)展重大投資項(xiàng)目。俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)已劇增，我們要爭(zhēng)取時(shí)間，觀察中國(guó)和世界，看看局勢(shì)將如何演變�，F(xiàn)時(shí)應(yīng)審慎行事，不應(yīng)冒險(xiǎn)求勝。幸好，我們財(cái)政穩(wěn)健，應(yīng)能抵御幾乎任何沖擊。
至于我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)未來(lái)，本人經(jīng)多番斟酌得出以下結(jié)論。放眼未來(lái)五至十年或很可能更長(zhǎng)的一段時(shí)間，中國(guó)仍會(huì)像現(xiàn)在那樣，是最佳的投資地之一。相對(duì)而言，可以預(yù)期中國(guó)會(huì)保持社會(huì)穩(wěn)定和合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。
改革開(kāi)放總工程師鄧小平先生就不囿于意識(shí)形態(tài)，他有句名言：不管黑貓白貓，抓到老鼠就是好貓。中國(guó)這40多年來(lái)繁榮昌盛，全賴這種務(wù)實(shí)作風(fēng)。只要能維持國(guó)家相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)應(yīng)會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，人民的生活也從而得以改善。
說(shuō)回香港，本港經(jīng)濟(jì)同樣面對(duì)種種挑戰(zhàn)。然而，這些問(wèn)題都可以稍后作部分補(bǔ)救。
目前，香港的一般住宅市場(chǎng)疲弱，原因是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差加上人口外移。一般住宅樓市可能有一天會(huì)復(fù)蘇，但就長(zhǎng)遠(yuǎn)前景而言，我們對(duì)其仍不感興趣。我們已經(jīng)多年沒(méi)有涉足這個(gè)市場(chǎng)，本人認(rèn)為沒(méi)有理由再踏足其中。畢竟，社會(huì)動(dòng)蕩平息后，土地供應(yīng)早晚會(huì)大幅增加，樓價(jià)升幅會(huì)因而受限。
我們所涉足的豪宅市場(chǎng)則截然不同，本人已很久沒(méi)看到大批內(nèi)地富人來(lái)港。但香港在內(nèi)地同胞眼中，仍很有吸引力。
世上并無(wú)完美的投資之地，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有其獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)內(nèi)地改革開(kāi)放以來(lái)，有40多年的良好發(fā)展，任何企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)下去的唯一方法，就是時(shí)刻審慎理財(cái)，如此方能撐過(guò)無(wú)可避免的周期性難關(guān)，我們現(xiàn)正再一次面對(duì)這種難關(guān)。
作為一家只在中國(guó)（包括香港特區(qū)）投資的公司，坦白說(shuō)，我們的選擇不多。要在這行業(yè)審慎理財(cái)，我們一向保持負(fù)債率低，但這還不夠，我們還須在作資本投資決定時(shí)避免嚴(yán)重犯錯(cuò)。進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)30年至今，我們都表現(xiàn)不俗，但有鑒于環(huán)球市道轉(zhuǎn)差以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)，未來(lái)一年應(yīng)當(dāng)特別審慎。管理層會(huì)采取一切必要的措施，助公司緩解任何危機(jī)。
本人32年來(lái)為中期報(bào)告撰寫(xiě)此函，今次可能是預(yù)測(cè)全年業(yè)績(jī)最困難的一次，因?yàn)闊o(wú)人可知疫情會(huì)如何演變，或政府會(huì)如何應(yīng)對(duì)。
一個(gè)合理的假設(shè)是，疫情在今年內(nèi)不會(huì)結(jié)束，即使如此短期內(nèi)仍難以全面復(fù)常，我們的業(yè)績(jī)會(huì)無(wú)可避免受到種種影響。
在那些多少已復(fù)常的城市，本人預(yù)期會(huì)有令人鼓舞的業(yè)績(jī)，上海無(wú)疑當(dāng)在此列。事實(shí)上，銷售可能會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
大連恒隆廣場(chǎng)和武漢恒隆廣場(chǎng)應(yīng)能保持強(qiáng)勢(shì)，兩者最近表現(xiàn)優(yōu)異，主要并非由于外在的利好市場(chǎng)因素，而是可直接歸功于管理層的努力。大連恒隆廣場(chǎng)已蛻變?yōu)椴徽鄄豢鄣母叨速?gòu)物商場(chǎng)，過(guò)去一年獲很多頂級(jí)時(shí)尚品牌進(jìn)駐，第二期的鋪位正陸續(xù)租出。已開(kāi)業(yè)16個(gè)月的武漢恒隆廣場(chǎng)也是如此，其租戶甚至包羅更多知名的時(shí)尚品牌。其所在城市面積寬廣得多，經(jīng)濟(jì)也富裕得多，所以其潛力理應(yīng)更大。
本人預(yù)期，無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)和昆明恒隆廣場(chǎng)同樣再次表現(xiàn)出色。無(wú)錫的富裕程度確實(shí)令人贊嘆，本人確信其潛力還未被完全發(fā)掘，更好的業(yè)績(jī)可能會(huì)隨之而來(lái)。
在可見(jiàn)的將來(lái)，我們的兩個(gè)上海物業(yè)應(yīng)該仍會(huì)是公司旗下的地標(biāo)項(xiàng)目，本人預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間會(huì)有穩(wěn)健的增長(zhǎng)，不過(guò)其主導(dǎo)地位會(huì)隨著我們的其他高端購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)成熟而稍降。這是我們所樂(lè)見(jiàn)的發(fā)展。
次高端購(gòu)物商場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)不俗，但談不上亮麗。這類購(gòu)物商場(chǎng)本質(zhì)就是這樣，不過(guò)管理層也必須承認(rèn)，還有很多改善的空間。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)正在提升檔次，未來(lái)一兩年內(nèi)應(yīng)會(huì)有令人愜意甚至驕人的業(yè)績(jī)。
經(jīng)過(guò)約兩年表現(xiàn)優(yōu)異后，我們內(nèi)地辦公樓的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)可能會(huì)稍微放緩。不過(guò)，這些辦公樓現(xiàn)在是收入和盈利的重要來(lái)源，其租賃收入加起來(lái)比我們旗下的任何一座購(gòu)物商場(chǎng)都要多，只比上海那兩座購(gòu)物商場(chǎng)遜色，提供了非常穩(wěn)定的收入。
與內(nèi)地的情形一樣，我們的香港租賃業(yè)務(wù)在今年余下時(shí)間的前景，會(huì)取決于疫情的演變和特區(qū)政府采取的政策。就目前而言，或許可以放心認(rèn)為，下半年會(huì)與上半年相若�？v使自4月中旬以來(lái)，政府已逐步放寬堂食限制，但第五波疫情仍未過(guò)去。因此，租賃業(yè)務(wù)仍會(huì)面臨壓力，我們的香港總租賃收入或許尚未見(jiàn)底。即使如此，本人預(yù)計(jì)情況不會(huì)嚴(yán)重惡化。事實(shí)上，業(yè)務(wù)仍有慢慢回升的可能。
如前所述，由于不同原因，香港和內(nèi)地的住宅市場(chǎng)目前都表現(xiàn)疲弱，這會(huì)影響我們?cè)瓉?lái)的銷售計(jì)劃。由于住宅銷售并非我們的主要業(yè)務(wù)，本人認(rèn)為這短期的淡靜影響有限。鑒于房地產(chǎn)本質(zhì)上幾乎不會(huì)有過(guò)時(shí)產(chǎn)品，所以唯一的影響大概就是盈利何時(shí)入賬。
董事長(zhǎng)
陳啟宗
香港，2022年7月28日
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