去年8月，昆明市推出 “帶押過戶”的二手房新交易模式，并以建行云南分行為試點，完成了省內(nèi)首筆二手房“帶押過戶”，也成為全國首批施行該新政的城市之一。如今快半年過去了，近日，農(nóng)行昆明分行、中行云南分行相繼宣布發(fā)放了系統(tǒng)內(nèi)全省首筆“帶押過戶”二手房按揭貸款，據(jù)了解，目前工商銀行和農(nóng)村信用社也在昆明開展了此項業(yè)務。
去年8月昆明市開始推行“帶押過戶”
二手房“帶押過戶”是指二手房交易過程中，對存在抵押的房產(chǎn)，賣方可在未還清房貸的情況下，賣方直接完成過戶登記；買方可帶抵押過戶，直接獲取銀行貸款。
“帶押過戶”交易涉及的每一筆資金都將受到監(jiān)管，同時也無需“過橋資金”、“墊資”就能實現(xiàn)過戶登記，降低了交易成本和交易風險，因此業(yè)界普遍認為，“帶押過戶”將使二手房市場更活躍。
但如果更進一步，“帶押過戶”的實施對改善需求，特別是對剛需群體的改善需求釋放意義重大。
去年8月以來，不少城市都傳出了可以二手房“帶押過戶”的消息，多數(shù)銀行都只能實現(xiàn)本行內(nèi)的“帶押過戶”，跨行的則不支持，但也有少數(shù)銀行開展了跨行的“帶押過戶”業(yè)務，支持商貸+公積金組合貸款“帶押過戶”也比較少見。
云南房網(wǎng)從昆明多家銀行了解到的情況是，上述5家已開展“帶押過戶”的銀行都不支持跨行，都要求賣方的貸款和買方的貸款必須是在同一家銀行才能進行，也就是如農(nóng)行、中行所說的“系統(tǒng)內(nèi)”的含義，并且也都只有純商貸才能做，如果賣方是商貸+公積金貸款的組合貸，則不能辦理。
某銀行客戶經(jīng)理也告知小編，他從公積金中心得到的消息是，目前全昆明市的銀行都還沒有施行組合貸“帶押過戶”。
而且在他們看來，“帶押過戶”其實更看重的還是買方的資質(zhì)，“因為只有當買方獲得我們銀行的貸款資格，才能進入到下一步，而對于賣方來說，只需要保證房源沒有被查封和在其他銀行有二抵二貸的情況就行”。
在辦理流程上各家銀行也大同小異，首先是買賣雙方先到銀行做資格審批，審批通過后，銀行將與買賣雙方一起到產(chǎn)權(quán)部門查詢交易房源的情況，看是否有查封或者二抵二押等情況，查詢通過后，銀行再把審批通過的流程上報給產(chǎn)權(quán)部門核實，核實完成且沒有任何問題后，再到公證處簽訂抵押和待抵押過戶的協(xié)議。
“帶押過戶”對激活昆明二手房市場和改善需求有重要價值
接下來就進入到放款環(huán)節(jié)，首付款資金到賬后銀行會對其進行凍結(jié)，待尾款到賬后，先把房東的剩余貸款還清，剩余部分才會全部解凍釋放給房東。
對此，某銀行的客戶經(jīng)理表示，采用“帶押過戶”后，銀行放款周期也比之前縮短了很多。
除了四大國有銀行和農(nóng)信社，昆明其他銀行尚未開展“帶押過戶”業(yè)務，云南房網(wǎng)致電的華夏銀行、招商銀行、交通銀行、富滇銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行都答復說還不能辦理此業(yè)務。
昆明一位中介人士稱，昆明這5家可“帶押過戶”的銀行基本都是最近一周才開始辦理的，剩下還沒開展的，主要也取決于銀行和房管局兩邊政策對接進度，小編通過致電各銀行也了解到，暫不能辦理的銀行當中，有些就是因為必要的流程還沒有走完。
還未開始“帶押過戶”的某銀行客戶經(jīng)理也說：“我們當然也希望可以施行這種政策，因為這對客戶來說還是很方便的”。
去年8月昆明推出“帶押過戶”政策時，曾表示該項改革先在建行進行試點，待業(yè)務成熟后，將逐漸向其他金融機構(gòu)推行。
目前看來，“帶押過戶”業(yè)務推廣到其他銀行應該也指日可待了，但從激活二手房市場和最大限度釋放改善需求的角度來說，昆明的“帶押過戶”還待完善的地方有兩點：
一、目前5家銀行還都只能在本行內(nèi)辦理，期待以后能有銀行推出跨行辦理，雖然跨行辦理很有“肥水流進外人田”的弊端，但可以考慮在政策端對跨行辦理有所支持，以加大激活市場釋放改善需求的力度。
二、云南房網(wǎng)注意到，去年昆明開始試點“帶押過戶”時，是由自規(guī)局、住建局和建行聯(lián)合完成首例業(yè)務，并沒有公積金中心的參與，而要實現(xiàn)組合貸和純公積金貸款的“帶押過戶”則需要公積金中心的配合，下一步建議完善涉及公積金貸款的“帶押過戶”政策和平臺支持，擴大新政的覆蓋面。
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