綠城中國：預(yù)期永續(xù)債至下個(gè)月清零

3月28日，綠城中國舉行截至去年十二月底止全年業(yè)績發(fā)布會(huì)，出席的管理層包括綠城中國董事會(huì)主席張亞東，首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事李軍，行政總裁郭佳峰，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁吳文德，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)及執(zhí)行董事、副總裁李駿。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，據(jù)耿忠強(qiáng)介紹，截止到去年年底，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率為62.6%，同比增長了10.6個(gè)百分點(diǎn)，其中主要由于2022年公司歸還90多億的永續(xù)債的原因。

剔除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.1%，現(xiàn)金短債比1.7倍，他指，三個(gè)指標(biāo)是按照三道紅線的計(jì)算口徑得出的。針對(duì)三道紅線，公司也會(huì)根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求做出相應(yīng)的安排。

他提到，公司的永續(xù)債從2021年108億元大幅下降到目前的15億元，預(yù)期永續(xù)債至下個(gè)月清零。

2023年可售貨值達(dá)3601億元

觀點(diǎn)新媒體獲悉，業(yè)績會(huì)上，李駿指，2023年綠城中國全口徑可售貨值3601億元，其中自投部分的可售貨值2476億元，一二線城市占比80%，達(dá)到1993億元，可售超過百億元的城市有北京、上海、杭州、天津、西安、寧波和蘇州等。

城市能級(jí)來看，一線城市可售貨源占17%，二線城市占63%，一二線城市加起來占80%，三四線城市占20%。從區(qū)域分布上來看，長三角的比重持續(xù)提升，達(dá)到59%，環(huán)渤海接近20%。

類型分布來看，存量供貨1415億元，占比57%，新增供貨1061億元，占比43%。

截至2022年底 公司在手發(fā)債額度460億元

據(jù)耿忠強(qiáng)介紹，2022年，綠城中國平均的融資成本4.4%，較2021年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，境內(nèi)融資方面，境內(nèi)的發(fā)債平均的利息成本是3.43%，較2021年全年的3.55%進(jìn)一步下降。同時(shí)，公司2022年發(fā)債的品種也非常豐富，有公司債、供應(yīng)鏈ABS、ABN、中期票據(jù)、購房尾款的ABS、ABN，發(fā)債總金額達(dá)200億。

他表示，截至到去年年底，公司在手的發(fā)債額度有460億元，額度非常充足。

市場銷售2月份已出現(xiàn)回暖趨勢 最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)

對(duì)于2023年的整體新房市場，李駿表示，目前來看市場整體已經(jīng)出現(xiàn)了回暖的跡象，但是熱度和可持續(xù)性仍需市場的檢驗(yàn)，我們對(duì)市場持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。如果宏觀經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)向好，居民購房信心持續(xù)恢復(fù)，2023年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇是非常大概率的事件。但是，全國各城市仍然可能面臨冷熱不均的情況，這還需要我們積極應(yīng)對(duì)。

據(jù)他介紹，綠城中國在市場銷售方面，量價(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，2月份已經(jīng)出現(xiàn)回暖的趨勢。如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)，綠城重點(diǎn)續(xù)銷監(jiān)測的項(xiàng)目2月份來訪環(huán)比提升1.5到2倍，日均新增協(xié)議環(huán)比提升1.5倍左右。

“從3月份到目前來看，存量項(xiàng)目的日均來訪量確實(shí)有小幅調(diào)整，但是整體的來訪量仍然明顯好于去年四季度和今年1月份。從新簽的情況來看，日均銷售額環(huán)比仍然維持了2月份的水平，公司積極通過各類營銷舉措，保持了良好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率，同時(shí)3月的整體推盤量也高于1到2月份�！�

今年現(xiàn)有存量貨源預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)1500億-1600億元銷售

李駿指，2023年綠城中國全口徑可售貨值3600億，其中自投項(xiàng)目可售貨值是2476億元，自投項(xiàng)目期初可售是1415億元，在不考慮2023年新拿地的情況下，目前的計(jì)劃，年內(nèi)還要新增自投項(xiàng)目供貨1061億元。其中3月份和二季度末、三季度將是集團(tuán)供貨高峰期，保守估計(jì)即便按照2022年市場行情和實(shí)際完成的去化率，也就是60%到65%之間，以集團(tuán)現(xiàn)有存量貨源預(yù)計(jì)就可以實(shí)現(xiàn)1500億到1600億元的銷售額。

從銷售結(jié)構(gòu)可以看出，他認(rèn)為目前貨值是可以支撐今年穩(wěn)定銷售的，如果說市場顯著復(fù)蘇，以目前綠城中國先進(jìn)的運(yùn)營能力來保障組織相應(yīng)的貨源的供出，具體舉措，一是前置量價(jià)的監(jiān)測，動(dòng)態(tài)關(guān)注核心布局城市的市場動(dòng)態(tài)，競爭關(guān)系和客戶的置業(yè)信心，通過敏銳的市場反饋來感知市場熱度，調(diào)整策略，精準(zhǔn)供貨。

二是目前綠城高效的工程營造和運(yùn)營能力，集團(tuán)2022年從拿地到開盤平均只有5.5個(gè)月，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正平均不到8個(gè)月，整體的運(yùn)營效率和周轉(zhuǎn)能力也都有了比較明顯的提升，這樣就可以保證今年新拿的項(xiàng)目可以保證大部分在今年年內(nèi)供貨，二是去年以銷定產(chǎn)的部分項(xiàng)目，如果市場顯著回暖，集團(tuán)隨時(shí)可以供應(yīng)出來，因此今年的銷售指標(biāo)還是有保障的。

確保2023年到期債務(wù)如期償還

觀點(diǎn)新媒體獲悉，就融資情況，耿忠強(qiáng)指，集團(tuán)境內(nèi)外的融資渠道一直暢通，特別是去年下半年，監(jiān)管部門推出金融16條、融資三支箭以來，公司的銀行授信規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，合作的界面進(jìn)一步拓寬，比如公司現(xiàn)在已經(jīng)與14家銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得了超過4000億元的綜合授信額度支持，可以說非常充裕的。

他指，除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸、按揭、并購貸、債券承銷與投資之外，預(yù)售資金的保函置換，以及內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)推進(jìn)的積極性也是明顯提高，并且商業(yè)銀行保函置換監(jiān)管資金，在杭州和長沙已經(jīng)陸續(xù)落地，其它城市也在推進(jìn)當(dāng)中。

境內(nèi)公開市場方面，公司去年和今年的發(fā)行，各家戰(zhàn)略行都非常踴躍參與，比如3月22日公司發(fā)行了10億元的公司債，發(fā)行倍數(shù)達(dá)7.9倍，充分體現(xiàn)了廣大投資者對(duì)綠城長期穩(wěn)定發(fā)展的信心。后續(xù)會(huì)擇機(jī)進(jìn)行債券的再發(fā)行。

境外方面，同樣受監(jiān)管利好政策的影響，現(xiàn)在更多的銀行開啟了內(nèi)保外貸、雙邊貸款業(yè)務(wù)，比如去年年底公司就于中國銀行高校落地了1.2億美元的內(nèi)借外貸，2月中旬與另一家銀行又落地了1.69億美元的內(nèi)保外貸，還有3.42億美元的置換也已經(jīng)獲批通過，其它部分也在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。

他指，公司2023年境外到期的債務(wù)總額是7億美元，剛才這些動(dòng)作完全可以確保公司2023年到期的債務(wù)如期償還，以及2024年到期的債務(wù)做一個(gè)提前置換。

少數(shù)股東損益占比較大的問題未來會(huì)逐步解決

會(huì)上，耿忠強(qiáng)表示，在2022年的利潤表上，少數(shù)股東的權(quán)益增幅非常大，且占凈利潤的比例也較大。主要是兩方面原因造成的，一是受匯兌損益的影響，社會(huì)人民幣貶值的影響，綠城中國持有的外債確認(rèn)了13.7億元的匯兌損失。

“由于發(fā)外債的時(shí)候都是綠城中國在發(fā)行，所以相應(yīng)的虧損或者相應(yīng)的收益也都是直接影響到歸母凈利潤。過去一些年度有匯兌收益的時(shí)候，也是全部歸屬于綠城中國，也是直接歸屬于歸母凈利潤的。”

據(jù)他介紹，過去三年來，綠城中國在匯兌方面是有收益1.28億。未來公司也會(huì)在時(shí)機(jī)合適、成本可控的前提下做一些對(duì)沖安排，減少外匯敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

第二個(gè)原因則是和2022年收入結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。因?yàn)?022年結(jié)轉(zhuǎn)占比比較高的幾個(gè)項(xiàng)目都是合作開發(fā)的。雖然綠城中國實(shí)現(xiàn)了并表，但是綠城中國的占比較低，導(dǎo)致少數(shù)股東的損益金額比較大。

他指出，這兩年，綠城做的合作模式是真正的股權(quán)合作，不做任何的兜底，不是明股實(shí)債。2022年，綠城的權(quán)益比例大幅提升，未來隨著權(quán)益比例的提高，少數(shù)股東損益占比較大的問題會(huì)逐步解決。

目前已在杭州、長沙等城市取得保函置換的成果

會(huì)上，耿忠強(qiáng)介紹，去年，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)和住建部門出臺(tái)了用商業(yè)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知，目的是支持優(yōu)質(zhì)房企置換監(jiān)管資金。該政策出臺(tái)之后，綠城中國立馬有所動(dòng)作，目前已經(jīng)在一些城市有落地，比如在杭州、長沙，已經(jīng)取得了保函置換的成果，其它城市也在陸續(xù)推進(jìn)當(dāng)中。

他表示，截至2022年底，綠城中國監(jiān)管資金的余額是219億左右，占總在手現(xiàn)金的比例不是很大，整體可控。綠城是Top10的品牌房企，同時(shí)也具有央企股東背景，在社會(huì)上和金融機(jī)構(gòu)中具有良好的征信，因此綠城不會(huì)出現(xiàn)交付出問題的現(xiàn)象。

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