觀點(diǎn)直擊 | 新主席楊惠妍亮相 為2023年制定了新戰(zhàn)略（實(shí)錄）

觀點(diǎn)網(wǎng) 在去年殘酷的淘汰賽中，有三家民營(yíng)房企脫穎而出，碧桂園集團(tuán)是其中銷售規(guī)模最大的一家。

事實(shí)上，按合約銷售金額計(jì)算，碧桂園也是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。

受到行業(yè)普遍面臨的問題影響，若僅從業(yè)績(jī)報(bào)告上看，碧桂園去年的表現(xiàn)不算優(yōu)秀。

年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)碧桂園實(shí)現(xiàn)收入約為4303.71億元，毛利328.8億元，毛利率7.64%。

但如果用更開放的眼光觀察，得益于較早對(duì)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏進(jìn)行管控，碧桂園去年成功在行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)候，保持了較為良好財(cái)務(wù)狀況和業(yè)務(wù)前景，因此被挑選成為“示范房企”之一。

我們能夠看到，碧桂園成功獲得多家全國性商業(yè)銀行提供的超過3000億元信貸額度、在中債增公司擔(dān)保下發(fā)行多筆票據(jù)、成為首批完成內(nèi)保外貸的境內(nèi)房企、也是2023年春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企，展現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)其的支持。

依靠境內(nèi)高信用支持，就目前來看碧桂園不能說毫無瑕疵或風(fēng)險(xiǎn)，但也沒有必要質(zhì)疑這艘巨輪繼續(xù)前行的能力。

首次亮相

碧桂園2022年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，以新任董事會(huì)主席楊惠妍的首次亮相開始，一同參會(huì)的高管還包括執(zhí)行董事及總裁莫斌、執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜、執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君。

過去數(shù)月來，碧桂園集團(tuán)發(fā)生了一系列人事變動(dòng)，3月初楊惠妍接替父親楊國強(qiáng)就任公司董事會(huì)主席。更早之前，兩位相對(duì)年輕的集團(tuán)高管程光煜和伍碧君進(jìn)入董事會(huì)擔(dān)任執(zhí)行董事。

資本市場(chǎng)對(duì)楊惠妍突然但不算意外的接班表示歡迎，因?yàn)楦鶕?jù)過往履歷，楊惠妍完全有能力勝任這份“新工作”。

據(jù)了解，自2018年12月調(diào)任為聯(lián)席主席后，她在推動(dòng)集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變上扮演了重要角色，當(dāng)時(shí)三四線城市樓市因棚改熱潮消減而退燒，碧桂園面臨轉(zhuǎn)型壓力。

“我一直把自己定位成職業(yè)經(jīng)理人。”楊惠妍在在回應(yīng)有關(guān)接班問題時(shí)，流露了對(duì)身邊最核心職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的感激。

過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，外界對(duì)碧桂園集團(tuán)的固有印象是一間傳統(tǒng)“家族企業(yè)”，但事實(shí)上，這家華南房企保持著長(zhǎng)期的職業(yè)經(jīng)理人體系，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人充分信任，促成了它的崛起。

會(huì)上，“二號(hào)人物”莫斌也高度評(píng)價(jià)：“她更有朝氣，活力，思維更加嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真”，并稱碧桂園從來不是家族企業(yè)，而是“完全職業(yè)化的頭部的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企”。

“變革可能會(huì)使當(dāng)前管理層在戰(zhàn)略上具有更大的靈活性�！闭秀y國際在早前一份研報(bào)中，將莫斌及新提拔的程光煜、伍碧君形容為“鐵三角”（The triangle），他們將與楊惠妍一同組成新一屆穩(wěn)固的高級(jí)管理層架構(gòu)。

如今看來事實(shí)的確如此，公司平穩(wěn)過渡，新一屆班子合作愉快。

如何聚焦

作為行業(yè)內(nèi)處于龍頭地位的房企，碧桂園對(duì)未來市場(chǎng)基本面的研判、銷售編排、拿地或收并購策略、融資安排等，具有指標(biāo)意義。

根據(jù)管理層透露，碧桂園接下來3至5年的主要戰(zhàn)略方向還是：行穩(wěn)致遠(yuǎn)。具體而言，將持續(xù)對(duì)土地儲(chǔ)備布局進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)圍繞資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表，現(xiàn)金流量表做主動(dòng)管理。

這并沒有偏離該公司過去幾年保持的一貫方針，因?yàn)楸M管今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但后續(xù)并沒有出現(xiàn)更強(qiáng)勁的復(fù)蘇信號(hào)，參與者們必須保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“外部環(huán)境和宏觀環(huán)境現(xiàn)在還是比較多變�！睏罨蒎�如是說。

顯而易見，“收斂聚焦”是房地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)向，這是企業(yè)管理者為應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定性時(shí)，所作出的自然反應(yīng)。

資料顯示，碧桂園2022年僅在公開市場(chǎng)新增9個(gè)項(xiàng)目，以權(quán)益金額60.9億元為代價(jià)，分別獲取佛山、張家口、蘭州等地幾幅低溢價(jià)率地塊。

保守的研判預(yù)計(jì)將在短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持，即使在2022年年度總結(jié)會(huì)上，集團(tuán)管理層就提出要重新啟動(dòng)重資產(chǎn)類投資，但莫斌提出現(xiàn)階段的經(jīng)營(yíng)仍是以安全為先。

程光煜表示，目前整個(gè)市場(chǎng)仍處在筑底復(fù)蘇的階段，“上半年，一線、強(qiáng)二線市場(chǎng)在逐漸的筑底復(fù)蘇，預(yù)計(jì)全年三四線城市和弱二線城是筑底的城市�！北坦饒@會(huì)在市場(chǎng)曲線的右側(cè)開啟土地獲取，預(yù)期會(huì)持續(xù)觀望，另外全年拿地預(yù)算會(huì)相對(duì)保守。

他指出，公司今年不會(huì)定一個(gè)十分確定的要投資出去的資金量，會(huì)更注重投資質(zhì)量。具體的工作重心，是對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整。

“三四線市場(chǎng)波動(dòng)性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線，尤其一二線的強(qiáng)一線，強(qiáng)二線城市熱點(diǎn)的地區(qū)�！背坦忪媳硎荆�碧桂園今年的投資方向聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區(qū)位。

從拿地結(jié)構(gòu)來看，去年全年，碧桂園于一二線城市權(quán)益拿地金額占比71%，三四線城市占比從過往60%以上收縮至29%。

碧桂園對(duì)三四線城市的投資熱情顯著回落，并強(qiáng)調(diào)會(huì)將精力放到對(duì)一二線城市的相對(duì)短板的補(bǔ)齊上。據(jù)悉，打造適合一二線城市的產(chǎn)品線，是碧桂園接下來一項(xiàng)重要工作。

資料顯示，截至2022年末，碧桂園擁有市值約9555億元的土地儲(chǔ)備，其中4成是面向一線和二線市場(chǎng)，接近6成是面向三四線市場(chǎng)，接下來會(huì)逐步變?yōu)槲逦彘_。

財(cái)務(wù)健康

去年中期，碧桂園管理層曾宣布，要通過銷售回款、可動(dòng)用現(xiàn)金的管理、審慎投資來維持收支相對(duì)平衡的狀態(tài)，壓縮一切不必要的支出。

全年看來，碧桂園的確收縮了土地投資并加強(qiáng)了回款管理。資料顯示，2022年該公司權(quán)益銷售回款率從90%提升至93%，回款率連續(xù)7年達(dá)到90%以上。

權(quán)益銷售回款3324.8億元，推動(dòng)碧桂園去年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持356.2億元正數(shù)。

截至2022年底，碧桂園手持1475.5億元的現(xiàn)金，對(duì)應(yīng)2713.07億元有息負(fù)債中必須在一年之內(nèi)償還的612.05億元短期負(fù)債。因此，“三道紅線”方面，碧桂園成功轉(zhuǎn)綠：剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比分別下降至69.4%、40%，現(xiàn)金短債比實(shí)現(xiàn)1.6倍覆蓋。

對(duì)于具體的融資安排，伍碧君透露，經(jīng)歷過去年境外信用市場(chǎng)的坍塌，碧桂園接下來的安排會(huì)對(duì)境外債務(wù)占比進(jìn)行下調(diào)。

就算考慮到在過去一段時(shí)間成功與工商銀行合作了一筆2.8億美元內(nèi)保外貸，也從民生銀行香港分行獲取最高5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資，但伍碧君表示，未來境外融資市場(chǎng)的恢復(fù)還不明朗，因此碧桂園沒有更多打算。

政策層面，今年1月初央行、銀保監(jiān)再次強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)好16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。碧桂園短時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)依賴境內(nèi)順暢的融資通路。

對(duì)于更重要的涉及回款的推售安排，程光煜透露公司全年供貨計(jì)劃在2000-3000億元之間，同時(shí)會(huì)加上從去年流入的約1900億元貨值。

“今年從1、2月份的情況看，去化率是顯著得高于去年同期的，環(huán)比也高于2022年的11、12月份�！彼�稱公司2023年去化率將高于2022年的65%。

這將為碧桂園提供更穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

以下為碧桂園集團(tuán)2022年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：作為龍頭企業(yè)，碧桂園如何理解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全新的發(fā)展模式，如何實(shí)現(xiàn)新模式的轉(zhuǎn)型？新舊模式轉(zhuǎn)換下，如何看待未來房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局？

莫斌：房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，我們理解是三個(gè)方面：第一、房住不炒，面對(duì)剛性和改善性需求。第二、商品房是市場(chǎng)化運(yùn)作，保障性住房由政府來主導(dǎo)。第三、從住有所居到住有宜居，是客戶的體驗(yàn)。

在新發(fā)展模式下，我們已經(jīng)做了一些積極的匹配的行動(dòng)和安排，比如說一些代管代建配合保障性住房建設(shè)，配合政府。

科技建造也更加能夠?qū)⒋�管代建工作和�?jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，去滿足剛性和改善需求的住房要求。

客戶體驗(yàn)方面，也是我們今年要做的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，圍繞客戶的體驗(yàn)，在服務(wù)方面做得更好，我們也做了一系列安排。

現(xiàn)場(chǎng)提問：楊主席，您對(duì)集團(tuán)未來的戰(zhàn)略規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)是什么？尤其是您新上任以后，公司主要會(huì)有哪些方面的變化？

楊惠妍：外部環(huán)境和宏觀環(huán)境現(xiàn)在還是比較多變，房地產(chǎn)行業(yè)本身在國內(nèi)還是支柱型行業(yè)，我們公司接下來3-5年主要戰(zhàn)略方向是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，圍繞著資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表做好管理。同時(shí)圍繞著市場(chǎng)包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和客戶，要做好我們的戰(zhàn)略優(yōu)化。

第一，從布局上來說，我們?cè)瓉砜赡芷�多在三四線的土儲(chǔ)、產(chǎn)品，接下來會(huì)變成50%50%。

第二，會(huì)積極修復(fù)“三張表”，我們做了非常多的工作，無論對(duì)資產(chǎn)細(xì)分、用最小代價(jià)去獲取資產(chǎn)的最大價(jià)值，這些動(dòng)作在上一年都不斷的在做。

從核心競(jìng)爭(zhēng)力來說，回歸到商業(yè)最基礎(chǔ)的邏輯，即兩個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第一是產(chǎn)品力的打造，大家一直覺得我們?nèi)�四線比較強(qiáng)，但是最近把產(chǎn)品力提高到要用3-5年打造最重要的能力，一二線產(chǎn)品我們組織了一個(gè)非常強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，新的產(chǎn)品這兩天就出來了，所以也期望各位有機(jī)會(huì)給一些意見。

產(chǎn)品力的打造，我們是全產(chǎn)品力，就是從客戶接觸我們、銷售到最后房子交給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)，是全鏈條的產(chǎn)品力的打造。所以跟傳統(tǒng)的概念不一樣，要非常宜居，住進(jìn)去非常舒服。

第二、成本力我們可以做得更加好，這是莫總主要主持的一個(gè)工作，我們希望改變以前地產(chǎn)上行期的粗放式管理，未來無論運(yùn)營(yíng)端、生產(chǎn)端還是公司本身的精益管理上，要做更多的動(dòng)作，保證成本力在不降產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的情況下讓公司有更加好的競(jìng)爭(zhēng)力。

我跟莫總還有核心管理層討論的是，一個(gè)企業(yè)只要產(chǎn)品是非常好的，優(yōu)于同行，但是價(jià)格又比同行有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)公司又有利潤(rùn)，我覺得這個(gè)公司是能夠很健康、很長(zhǎng)期的發(fā)展，而且也會(huì)吸引到優(yōu)秀的人，愿意跟公司共同成長(zhǎng)和發(fā)展，所以是一個(gè)非常重要的、三五年必須打造出來的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

至于做了什么動(dòng)作，大家的關(guān)心我們也知道，前不久對(duì)區(qū)域做了一些調(diào)整，這個(gè)動(dòng)作核心是兩個(gè)原因：一是希望把優(yōu)秀的人放在要深耕的市場(chǎng)，二是有利于總部對(duì)深耕市場(chǎng)，包括優(yōu)秀人才的支持和培養(yǎng)。

從長(zhǎng)期主義的角度，把組織做了一些優(yōu)化，接下來相信在莫總的帶領(lǐng)下，還會(huì)做一部分動(dòng)作，提質(zhì)增效。

在莫總的PPT里面也講到了，關(guān)于我們的代管代建業(yè)務(wù)，地產(chǎn)公司里面，碧桂園地產(chǎn)是最有做代管代建先天性優(yōu)勢(shì)的，因?yàn)閺墓�司一出生，九幾年出生到現(xiàn)在，我們就是全鏈條的，從設(shè)計(jì)、建造到裝修、交付和物業(yè)管理，是全鏈條的。

所以，代管代建代銷對(duì)于我們來說是已經(jīng)做了非常多年，我們是做得比較成功，才有了今天的碧桂園。所以上一年，大概是6月份成立的公司，9月份開始對(duì)外拓展，現(xiàn)在預(yù)測(cè)平均是2倍的利潤(rùn)，所以我們的代管代建是非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。

對(duì)于科建，機(jī)器人建造，或者BIM體系，站在我的角度，是我們的第二增長(zhǎng)曲線，因?yàn)槭且粋�(gè)一旦做成非常有競(jìng)爭(zhēng)壁壘的業(yè)務(wù)。

現(xiàn)在我們84畝全是機(jī)器人在跑，也開放給很多區(qū)域的同事，成本也具備一定的優(yōu)勢(shì)，一旦真正能大面積推廣的時(shí)候，我覺得從成本上是最優(yōu)的，而且從效率上是最好的。從速度上，交付的速度會(huì)更好，質(zhì)量上也會(huì)更好，業(yè)主收到的房子質(zhì)量會(huì)更好。

從我們的角度來說，對(duì)于公司中長(zhǎng)期的發(fā)展，第二曲線的增長(zhǎng)也是非常重要的，而且我們非常有信心能做成功。

現(xiàn)場(chǎng)提問：土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型對(duì)利潤(rùn)率，毛利率有沒有影響，會(huì)不會(huì)反映在未來的派息上？今年拿地的預(yù)算有沒有規(guī)劃可以分享一下？另外，境內(nèi)外債務(wù)有怎樣的安排？

程光煜：我先回答一下關(guān)于土儲(chǔ)的調(diào)節(jié)問題。

現(xiàn)在在手的土儲(chǔ)大概是9500億，這部分土儲(chǔ)按照目標(biāo)市場(chǎng)來看是64開，4成是面向一線和二線市場(chǎng)，接近6成是面向三四線市場(chǎng)，這是我們現(xiàn)在的土儲(chǔ)情況，也吻合去年實(shí)際成交的情況，大概37%是一二線，63%是三四線。

在新發(fā)展階段，去年到今年我們?cè)谙到y(tǒng)調(diào)節(jié)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，三四線市場(chǎng)波動(dòng)性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線，尤其強(qiáng)一線、強(qiáng)二線城市熱點(diǎn)的地區(qū)，所以按照楊主席的要求，我們從去年開始做了相應(yīng)的調(diào)整。

去年雖然土儲(chǔ)的增加不多，但是實(shí)際的土儲(chǔ)7成在一二線，3成在三四線，已經(jīng)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)了。今年的投資方向，我們會(huì)聚焦在確定性的市場(chǎng)里面，尤為重要的就是一二線核心城市的核心板塊，尤其是一些目前倒掛的城市。

最近在系統(tǒng)的參與公開市場(chǎng)，因?yàn)檫@些市場(chǎng)主要是通過招拍掛進(jìn)行，過往這段時(shí)間，在北京、南京、成都、杭州、合肥等城市，我們都有積極參與，但是因?yàn)檫@類的地塊往往是比較低的中簽率，大家一起抽簽，目前來沒有獲取相應(yīng)的土地。

未來還會(huì)積極參與，比如像西安、上海、寧波等市場(chǎng)，高確定性市場(chǎng)我們會(huì)積極參與。

與此同時(shí)，關(guān)于一二線和三四線方面的差距，從去年到今年系統(tǒng)的對(duì)一二線城市相對(duì)的短板進(jìn)行補(bǔ)齊，尤其在產(chǎn)品力方面。

我們?cè)谝欢�線的經(jīng)驗(yàn)不缺，去年在上海的三個(gè)項(xiàng)目包括在西安的項(xiàng)目都取得了比較不錯(cuò)的成績(jī)，現(xiàn)在要繼續(xù)加強(qiáng)在一二線產(chǎn)品力和成本力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在利潤(rùn)水平和毛利水平的體現(xiàn)上，對(duì)目前報(bào)表一定有所幫助。高確定性的市場(chǎng)和現(xiàn)金流，同時(shí)給了靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的利潤(rùn)，都有一個(gè)比較合理的空間，這是第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題，關(guān)于拿地的預(yù)算，全年依然保持著行穩(wěn)致遠(yuǎn)，整個(gè)經(jīng)營(yíng)是安全為先的策略和方案。市場(chǎng)目前處在筑底復(fù)蘇的階段，上半年一線、強(qiáng)二線市場(chǎng)在逐漸筑底復(fù)蘇，預(yù)計(jì)全年三四線城市和弱二線城是筑底的城市，碧桂園會(huì)在市場(chǎng)曲線的右側(cè)進(jìn)行土地獲取，這也是為什么從去年年底到這段時(shí)間積極參與到公開市場(chǎng)，但是我們拿地的預(yù)算依然相對(duì)保守，常年保持在40%以內(nèi)。

今年我們依然不會(huì)給自己定一個(gè)確定性的或者追求投資出去量的多少，而是更注重投資的質(zhì)，更注重所新增資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，對(duì)報(bào)表優(yōu)化的作用，這部分預(yù)算根據(jù)實(shí)際銷售和市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)進(jìn)行安排。

熱點(diǎn)市場(chǎng)的話，根據(jù)現(xiàn)在的競(jìng)買規(guī)則，有一定的概率，不是完全可控的，內(nèi)部定一個(gè)現(xiàn)金預(yù)算上限，但是具體拿多少、什么時(shí)候拿，跟市場(chǎng)的機(jī)會(huì)呈現(xiàn)和復(fù)蘇過程有關(guān)。

伍碧君：因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇還沒有得到很好的穩(wěn)定，所以我們這次就沒有派息，但是等經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，公司在調(diào)結(jié)構(gòu)方面都已經(jīng)完成之后，派息還是會(huì)恢復(fù)正常的狀態(tài)。

經(jīng)歷過這次境外信用市場(chǎng)的坍塌，我覺得接下來境外債務(wù)占比會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這個(gè)從去年開始就一直有意識(shí)做這樣的動(dòng)作。

內(nèi)保外貸方面，大家看到去年年底的時(shí)候，工商銀行給了我們2.8億美金的內(nèi)保外貸，民生也給了5千萬美金，所以在這塊還是比較順暢。當(dāng)然我們希望未來市場(chǎng)有比較好的恢復(fù)，目前沒有預(yù)期和打算。

境內(nèi)融資渠道也比較順暢，海外我們可以通過幾種方式進(jìn)行再融資，內(nèi)保外貸也比較順暢。

有些城市之前的供應(yīng)量還是比較大的，所以在現(xiàn)在調(diào)結(jié)構(gòu)過程中，有減值準(zhǔn)備。

現(xiàn)場(chǎng)提問：如何看待當(dāng)前行業(yè)毛利率普遍下降的情況，公司覺得這個(gè)情況會(huì)在今年有所改善嗎，計(jì)劃如何修補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債表？

伍碧君：去年的環(huán)境下，活下來的企業(yè)都會(huì)犧牲掉一些利潤(rùn)來�，F(xiàn)金流，這個(gè)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

因?yàn)榇蠹抑�前都是有杠桿在的，但是在下行的狀態(tài)下，大家一方面在去杠桿，另一方面經(jīng)濟(jì)收縮。這種狀況下，為了盡社會(huì)責(zé)任，各種支付都是照常的進(jìn)行，而且保交付工作也做得比較完美，所以在這塊都會(huì)有一個(gè)下行。

但是今年隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，接下來應(yīng)該是一個(gè)利潤(rùn)的觸底。

現(xiàn)場(chǎng)提問：去年提到會(huì)削弱非重點(diǎn)的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在成效如何呢？

莫斌：去年對(duì)一些新業(yè)務(wù)的情況，我們做了一些調(diào)整，現(xiàn)在成效還是比較顯著的。

我們聚焦到科技建造，而且科技建造現(xiàn)在建筑機(jī)器人已經(jīng)有30多款，已經(jīng)進(jìn)入了初試階段，而且這30多款進(jìn)入初試階段以后，經(jīng)過樣板不斷的迭代，進(jìn)入中試和量產(chǎn)也就不遠(yuǎn)了，一旦進(jìn)入中試和量產(chǎn)，科技建造對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)起到如虎添翼的作用。

現(xiàn)在整個(gè)的安排還是一體兩翼，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)是我們主要的主體，一是我們的代管代建，輕資產(chǎn)發(fā)展。另外，按照楊主席提到的，我們要把科技建造成為第二增長(zhǎng)曲線，所以現(xiàn)在聚焦到科技建造，其他新業(yè)務(wù)基本處于暫停、收尾或者凍結(jié)的狀態(tài)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：作為國內(nèi)目前最大的房企，同時(shí)也是行業(yè)內(nèi)最大的家族企業(yè)，碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了家族+職業(yè)經(jīng)理人的模式，對(duì)于企業(yè)管治有什么感想或者是感悟？

楊惠妍：很多人說碧桂園是家族企業(yè)，我沒覺得是家族企業(yè)。

我25歲回來，父親找我深談了一次，很認(rèn)真的談，我們談的是企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展必須依賴社會(huì)的優(yōu)秀人才，而不是家族，家族100年出不了一個(gè)優(yōu)秀人才，出了都是中獎(jiǎng)概率。

所以一直以來，雖然是楊國強(qiáng)先生創(chuàng)立了這家公司，家族也是大股東，但是從我跟我父親談完那一刻開始，我們就把這家公司從不是家族企業(yè)的角度經(jīng)營(yíng)的。

莫斌先生、程光煜先生都很清晰，我一直把自己定位成職業(yè)經(jīng)理人，我回來工作到現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)跟我父親說，我有權(quán)利選擇留在公司或者離開公司，他也有權(quán)力把我炒掉，所以我們?cè)诮?jīng)營(yíng)上、管理上把自己放在一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的心態(tài)去做的，這是第一。

第二，剛才講了優(yōu)秀的人都在社會(huì)，所以我們的核心管理層都是我們能找到的最優(yōu)秀的人，而且最核心的團(tuán)隊(duì)一起共事了起碼超過10年，從一個(gè)不起眼的公司剛上市沒多久，做到行業(yè)第一，足以看到核心管理層給公司帶來了他們的專業(yè)水平、運(yùn)營(yíng)能力，而且我們互相認(rèn)同。

企業(yè)文化的打造是非常重要的，所以我也非常感恩能遇到一個(gè)這么好的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。當(dāng)然我也是這個(gè)團(tuán)隊(duì)里的一份子，所以我們的溝通也非常頻繁、非常敏捷、決策非常快，這都是有利于企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展和穩(wěn)定的。謝謝！

莫斌：說一點(diǎn)我的感想，的的確確3月1號(hào)，楊國強(qiáng)先生退出了董事會(huì)，光榮的退休，但是他作為資深顧問，仍然會(huì)把我們的科技建造不斷推向一個(gè)新的高度。

我們也很高興的看到楊惠妍女士擔(dān)任董事會(huì)主席，她更有朝氣、活力，而且思維更加嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真，特別是剛才她說的那段話我們深有體會(huì)，她的的確確是把自己當(dāng)成職業(yè)經(jīng)理人，跟我們職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一起把企業(yè)做好，我們是職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

我加入碧桂園已經(jīng)13年了，感觸特別深刻，不是一個(gè)家族企業(yè)，是一個(gè)完全職業(yè)化的頭部的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，而且在公司遇到困難的時(shí)候，大家都是共進(jìn)退的。

碧桂園在過去一年能夠戰(zhàn)勝困難、戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，我們的人才厚度以及文化底蘊(yùn)起了決定性的作用，我們的管理層非常穩(wěn)定。

另外，在創(chuàng)始人楊國強(qiáng)先生退休后，相信在楊惠妍女士作為董事局主席的帶領(lǐng)下，能把我們的文化、內(nèi)涵、誠信能做得更好，也謝謝大家對(duì)我們的關(guān)心。

現(xiàn)場(chǎng)提問：碧桂園當(dāng)下對(duì)行業(yè)中的站位目標(biāo)是什么？最困難時(shí)刻是不是已經(jīng)過去？楊主席，您過去很關(guān)心新興產(chǎn)業(yè)，還有子公司的資本運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，目前這些是不是還是您的關(guān)注重點(diǎn)？

莫斌：剛才楊主席也專門提到過，我們現(xiàn)在的中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略還是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，短期內(nèi)圍繞三張表做好內(nèi)部全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

同時(shí)，我們也會(huì)圍繞市場(chǎng)和客戶做好未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。這是我們的安排，所以，我們對(duì)銷售的排名不是特別在意，更在意的是企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

過去一年的確很難，最難的時(shí)候我相信肯定是過去了，而且可以看到市場(chǎng)的預(yù)期和信心都在恢復(fù)之中。

當(dāng)然，我通過過去的一年，包括2021年下半年，這一年半的市場(chǎng)的調(diào)整和波動(dòng)，我們也總結(jié)反思，要把我們的戰(zhàn)略定力和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判做得更加扎實(shí)，把競(jìng)爭(zhēng)力做得更加扎實(shí)，把人才厚度做得更加扎實(shí)，我相信未來一定會(huì)健康發(fā)展。

楊惠妍：我之前做了物業(yè)公司和交易集團(tuán)的上市，可能大家比較關(guān)注這塊，但是應(yīng)該來說，這兩家上市公司非常健康，有自己獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理層，現(xiàn)在不需要太多參與到日常的管理。

我現(xiàn)在的工作重心，首要的任務(wù)，如果講到新興產(chǎn)業(yè)，就是兩翼，一個(gè)是代管代建輕資產(chǎn)，另外是科技建造，我們要把大部分的精力放在這兩塊，為公司中長(zhǎng)期的發(fā)展做鋪墊。

現(xiàn)場(chǎng)提問：受市場(chǎng)波動(dòng)影響，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體有的掉隊(duì)，有的守住，管理層如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)新格局，碧桂園如何做到還能保持行業(yè)的領(lǐng)先地位？

莫斌：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過去年一年的洗禮，的的確確遇到了很多前所未有的挑戰(zhàn)，碧桂園能夠堅(jiān)持住，就說明原來打的基礎(chǔ)還是比較牢固的，一些預(yù)判也是到位的。

但是的確市場(chǎng)下行的困難程度超出了我們的預(yù)期，所以對(duì)我們來說，今天我們對(duì)自己是不滿意的，交出的答卷也是不滿意的，我們會(huì)痛定思痛，總結(jié)反思。

今年在楊主席的帶領(lǐng)下，相信我們一定會(huì)越做越好，堅(jiān)持戰(zhàn)略定力。我也相信碧桂園上下同仁的努力，會(huì)給投資者、給社會(huì)、給股東更大的回報(bào)。

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