股東會(huì)見(jiàn)聞錄 | 碧桂園服務(wù)：毛利率在回彈 但未回到歷史最好水平

觀點(diǎn)網(wǎng) 5月25日，碧桂園服務(wù)集團(tuán)在佛山順德舉辦2022全年股東大會(huì)。

部分高管通過(guò)網(wǎng)絡(luò)音頻直播參與，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的管理層包括執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理肖華、首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書(shū)黃鵬等。到場(chǎng)股東人數(shù)雖然不多，但提出的問(wèn)題足夠聚焦、精準(zhǔn)。

適逢朱榮斌獲委任為合富輝煌董事會(huì)主席、高斌任總裁公告次日，參會(huì)股東提出這是否意味著在二手房交易上有所發(fā)力的疑問(wèn)。

參會(huì)股東向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，管理層當(dāng)時(shí)回應(yīng)，朱榮斌和高斌是合富輝煌委聘的管理層，不意味著碧桂園能夠完全委派和決定，但肯定會(huì)支持其工作。

“作為股東來(lái)說(shuō)，希望能對(duì)雙方在一二手的業(yè)務(wù)、代理渠道方面進(jìn)行一些市場(chǎng)化的合作，但未來(lái)發(fā)展能否達(dá)到股東的預(yù)期，這個(gè)東西今天無(wú)法回答。”參會(huì)股東轉(zhuǎn)述透露。

目前，擺在碧桂園服務(wù)面前的就有市值持續(xù)下滑的問(wèn)題：從2021年中總市值超2700億港元，波動(dòng)性跌至今年5月25日收盤(pán)時(shí)的309.32億港元，似是要下破300億港元大關(guān)。

黃鵬指出，現(xiàn)在公司的股價(jià)的確是嚴(yán)重的偏離了實(shí)際的內(nèi)在價(jià)值，這個(gè)PE跌到歷史極致。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)重拖累了物業(yè)管理板塊的表現(xiàn)，而且情緒有點(diǎn)反應(yīng)過(guò)度。

對(duì)于參會(huì)股東提出的市值管理建議，黃鵬表示，這需要經(jīng)過(guò)股東大會(huì)授權(quán)，同時(shí)也需要合適的時(shí)機(jī)。

另一方面，毛利率及利潤(rùn)率下降、現(xiàn)金情況減少等問(wèn)題亦躍于紙上。

財(cái)報(bào)顯示，2022年碧桂園服務(wù)毛利率為24.8%，較2021年下滑5.9個(gè)百分點(diǎn)；銀行存款和現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）約113.77億元，較2021年減少3.79億元。

參會(huì)股東表示，今年碧桂園服務(wù)整體的業(yè)務(wù)有所成長(zhǎng)，現(xiàn)金流比去年的同期要好一些，但仍處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程中。增值服務(wù)有些業(yè)務(wù)還是受損，但是大部分業(yè)務(wù)是回升。從綜合結(jié)構(gòu)來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)年初預(yù)定的兩位數(shù)增長(zhǎng)目標(biāo)有點(diǎn)壓力，因?yàn)楝F(xiàn)在消費(fèi)的復(fù)蘇情況不是非常理想，還是屬于復(fù)蘇的前期階段，跟大勢(shì)的基本面是相似的。

毛利率方面，黃鵬認(rèn)為，目前公司應(yīng)是上升的一個(gè)回彈，但還沒(méi)回彈到歷史最好的水平。去年各種綜合隱形成本導(dǎo)致額外的投入，今年會(huì)有一個(gè)回彈，但收入的增長(zhǎng)也有可能受整個(gè)大宏觀和消費(fèi)的復(fù)蘇情況影響。

從微觀的單個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，剛接管時(shí)毛利要高一些，3-10年之間的毛利率較穩(wěn)定，10-20年期間可能會(huì)降一點(diǎn)臺(tái)階，20年以后老舊的要做一些大修改造，維持毛利率需要降低一些品質(zhì)或提高價(jià)格以保持毛利率。

具體而言，前些年的新項(xiàng)目以及碧桂園單體規(guī)模大的項(xiàng)目，毛利率相對(duì)高一些，現(xiàn)在成熟的項(xiàng)目拓和有些沉浮類(lèi)項(xiàng)目毛利率會(huì)低一些。對(duì)于原碧桂園項(xiàng)目，毛利率還算是比較穩(wěn)定的，稍微有下降了一兩個(gè)點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)已決定主動(dòng)退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)樵摰裙�司的利�?rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。

截至2022年12月31日，嘉寶服務(wù)已確認(rèn)商譽(yù)減值約11.82億元，導(dǎo)致嘉寶服務(wù)商譽(yù)的賬面值減少至35.88億元；財(cái)信服務(wù)已確認(rèn)商譽(yù)減值約人民幣4.45億元，導(dǎo)致財(cái)信服務(wù)商譽(yù)的賬面值減少至13.71億元。

黃鵬表示，這是直接將嘉寶收購(gòu)的經(jīng)營(yíng)不好的五六家公司，進(jìn)行集中處置。今年也會(huì)有正常的汰換項(xiàng)目，但汰換規(guī)模一定遠(yuǎn)不及去年的規(guī)模，預(yù)計(jì)面積規(guī)模是幾百萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，碧桂園服務(wù)2021年耗資近200億元資金并購(gòu)了十幾個(gè)公司的股權(quán)，從藍(lán)光發(fā)展旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力地產(chǎn)的天力物業(yè)、花樣年的彩生活鄰里樂(lè)，到新華正達(dá)、湖南天環(huán)等。

參會(huì)股東透露道，碧桂園服務(wù)現(xiàn)有的百余億現(xiàn)金有三個(gè)用途。第一，保障必要的自身運(yùn)營(yíng)安全；第二，市值管理方面還是要做一些安全的邊際，這不意味著現(xiàn)在有明確的計(jì)劃，但要兜底一些意外的風(fēng)險(xiǎn)。

“并購(gòu)可能會(huì)排在第三個(gè)位置，如果有非常優(yōu)質(zhì)的機(jī)會(huì)的時(shí)候就考量，但是一定要考量算得過(guò)賬�！秉S鵬表示，目前沒(méi)有并購(gòu)這個(gè)實(shí)際動(dòng)作。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。