觀點網(wǎng) 11月8日晚間，雅居樂集團控股有限公司一紙公告宣布，將以3.1億令吉的價格出售位于馬來西亞吉隆坡的一個住宅項目。
預計出售事項完成后，雅居樂將錄得虧損約3.71億令吉，該數(shù)字是參考了集團應收代價與銷售股份公平值之間的差額計算得出的。
按1令吉等于1.55人民幣的匯率換算，本次交易價格為4.805億元，雅居樂此次的虧損約為5.75億元。
根據(jù)雅居樂早前披露的半年報，公司上半年營業(yè)額及毛利分別為200.02億元及20.07億元。由此可以看出，此次交易虧損已經(jīng)超過了上半年公司毛利的四分之一。
雅居樂之所以肯吃這么個“大虧”，是因為急于通過出售項目回血，根本無暇計較眼前得失。
虧損的誠意
公告顯示，本次交易的賣方為Agile Real Estate Development (M) Sdn Bhd（AREDSB）及Duta Hicon Sdn Bhd（DHSB），為雅居樂間接全資附屬公司，分別持有目標公司70%、30%股權。
目標公司擁有位于馬來西亞吉隆坡Taman U Thant的Geran 80433, Lot 20008, Seksyen 89A,Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur,Negeri Wilayah Persekutuan的一幅地塊（面積為11178平方米）作住宅用途，并于其上建造公寓單元。
雖然未披露具體是哪一個項目，不過根據(jù)雅居樂公司官網(wǎng)，在吉隆坡共有三個項目，分別為雅居樂大使花園Agile Embassy Garden、雅居樂天匯Agile Bukit Bintang、雅居樂滿家樂Agile Mont Kiara，均為公寓產(chǎn)品。
其中，滿家樂項目是雅居樂于2015年出海發(fā)展的首個項目，目前顯示已售罄。而天匯項目是由雅居樂與馬來西亞麗陽機構聯(lián)合開發(fā)的，項目總占地面積3.76英畝（約15216平方米）。
據(jù)悉，目標公司Agile Property Development Sdn Bhd（雅居樂物業(yè)發(fā)展私人有限公司）是在2014年2月19日成立于馬來西亞。據(jù)查，該公司旗下僅推出1個項目，為雅居樂大使花園項目。
因此，可以推斷雅居樂此次出售的資產(chǎn)應該便是在吉隆坡的第三個項目，雅居樂大使花園。
顧名思義，雅居樂大使花園跟大使館有關，地塊前身為英國大使館，而且周圍多達53國大使館環(huán)繞。項目位于吉隆坡市中心主干道安邦路最前端，距離雙子塔僅950米，距離Ampang park捷運站也僅280米，由此可轉乘機場快鐵，直達吉隆坡國際機場。同時，項目位于繁華地帶，周邊配套無需多言。
該項目占地面積12456平方米，由3棟塔樓組成，A棟和B棟64層，C棟63層，總建筑面積111976平方米，以234米64層的高度，刷新了吉隆坡核心使館區(qū)住宅高度紀錄。
于2019年10月開盤一年多后，項目A棟宣布售罄，B棟在疫情期間亦迎來熱銷。
公告披露，雅居樂出售該項目的價格為3.1億令吉。這個價格結合了公司投入的約7.68億令吉資金、目標公司負債凈額、項目潛在售價（參考平均售價每平方呎1000令吉）、收購土地的4.94億令吉成本、項目建筑及開發(fā)成本（約7.65億令吉）等因素厘定的。
目標公司在業(yè)績方面，于2021年與2022年分別錄得凈虧損3407.6萬令吉、4803.7萬令吉，于2023年10月31日的未經(jīng)審核負債凈額約為1.27億令吉。
經(jīng)過計算應收代價與銷售股份公平值之間的差額后，雅居樂將在出售項目后錄得約3.71億令吉的虧損額。只有當定價提高至6.81億令吉，雅居樂才能夠在此次交易中不產(chǎn)生虧損。
此外，仔細研究雙方簽訂的協(xié)議后可以發(fā)現(xiàn)，雅居樂虧損讓利也未必能夠如愿以償。
此次交易的買方為Law Developments Sdn Bhd，是一家于2000年1月21日在馬來西亞成立的物業(yè)開發(fā)公司，最終實益擁有人為Tan Sri Dato’ Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，兩者為夫妻關系，均擁有TS Law集團的股份。
據(jù)了解，TS Law集團由Tan Sri Dato’ Law Tien Seng創(chuàng)立，是一個多元化的企業(yè)集團，涉及領域包括礦業(yè)、鋼鐵、房地產(chǎn)、餐飲及金融、能源、醫(yī)療等其他領域，主要為來自澳大利亞和馬來西亞的客戶提供服務。
雖然此次交易的項目比較優(yōu)質，但買方的態(tài)度還是比較謹慎。
作為此次交易總額的3.1億令吉共分為三部分，包括8000萬令吉保留金（由買方用于清償目標公司未償?shù)膫鶆占柏搨?.2億令吉的按金以及1.1億令吉的購買代價余額（11月27日或之前支付）。
除買賣雙方外，本次簽約的還有一家公司——維誼有限公司（雅居樂直接全資附屬公司），根據(jù)協(xié)議，買方需在11月10日向維誼支付1.2億令吉的按金，而該公司則需要向買方保證并承諾賣方會履行買賣協(xié)議的所有條款及條件。同時，雅居樂亦需要訂立公司擔保，作為賣方履約的擔保人。
在作出保證后，雅居樂方面還很“貼心”地考慮到買方無法按時支付1.1億令吉購買代價余額的情況。因此協(xié)議中提到，若買方無法按時支付該筆款項，根據(jù)協(xié)議可自動延期至12月4日再支付。若延期后依然未支付，可再延期十個營業(yè)日，延期的代價則是支付按日計每年8%的利息。
雖然雅居樂方面如此有誠意，但交易還是存在著“不安定”因素。
根據(jù)協(xié)議，在11月20日前買方可以對目標公司及其項目進行相關調查。若是對調查結果不滿意，并在14天內(nèi)無法達成友好解決，那買方有權終止本次交易。終止交易后，按金及利息將會在七個工作日內(nèi)退還。
也就是說，這筆交易并非“板上釘釘”，若是最后時刻買方突然變卦不買了，雅居樂也只能無奈接受。
無奈的回血
一系列“不平等條約”背后，顯示出雅居樂的急迫以及無奈。
雅居樂目前面臨著業(yè)績方面的壓力，根據(jù)半年報顯示，上半年公司營收200億，同比下滑36.79%；實現(xiàn)毛利20.07億，同比下滑72.87%；凈虧損36.11億，去年同期為凈利潤33.54億；毛利率則遭到腰斬跌至10.03%，凈利率更是由正轉負錄得-18.05%。
與此同時，該公司還面臨著債務壓力。截止上半年，雅居樂總負債1909億元，接近營收10倍；凈負債比率高達58.7%。期末，集團擁有的現(xiàn)金及銀行存款僅153.75億，甚至無法覆蓋短債，短期借款便有約214.9億。
不過，雅居樂是一家“神奇”的民營房企，在如此艱難的情況下依舊沒有出現(xiàn)違約記錄，主要是因為在多方面采取措施自救。
今年1月份，雅居樂以先舊后新方式配售及認購合共約2.2億股，合共取得約4.89億港元；3月，雅居樂獲得的由23.08億港元及3693.6萬美元兩部份組成的定期貸款再融資授信。
5月22日，雅居樂與多家金融機構簽訂了融資協(xié)議，再次獲授由52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資；8月，再次以先舊后新方式配售3.46億股，所得款項凈額估計約為3.87億港元......
此外，雅居樂于6月20日宣布終止股份獎勵計劃，旨在降低公司的管理成本，并改善現(xiàn)金流狀況。
此次出售吉隆坡公寓項目也是雅居樂的自救措施之一，即便虧損也要實現(xiàn)快速回血。
該集團董事也認為，出售目標公司權益后帶來的實時現(xiàn)金流入可以改善集團的流動資金，并有助集團滿足其他物業(yè)項目發(fā)展的營運資金需求；同時還精簡現(xiàn)有的業(yè)務架構及營運。
公告也指出，出售所得款項凈額擬用于集團的一般營運資金及其業(yè)務的未來資金需求。
截止今年6月30日，雅居樂集團于79個城市及地區(qū)，擁有預計總建筑面積3864萬平方米的土地儲備，平均樓面地價為每平方米3200元，而該公司于上半年的預售均價為每平方米14930元。因此，若能撐到最后未必沒有機會浴火重生。
今年5月份舉行的股東大會上，雅居樂主席陳卓林提到，希望集團最快可在2024年或2025年扭虧為盈。
集團高級副總裁潘智勇也表示，今年有50-60億的資產(chǎn)處置及股權變現(xiàn)計劃，必要時會進行變現(xiàn)，并會進行追收應收款，補充公司現(xiàn)金流。
除了雅居樂，其實還有不少出險房企也是選擇出售海外資產(chǎn)來自救。
比如去年1月26日，中國奧園以2.15億加元出售加拿大英屬哥倫比亞本拿比物業(yè)；同年3月與4月，富力分別以9.77億港元、26.6億港元價格出售英國倫敦資產(chǎn)；今年10月19日，有消息指碧桂園尋求出售澳洲悉尼Wilton Greens等停滯不前的海外開發(fā)項目，以籌集資金還債……
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