觀點網(wǎng) 醞釀月余的中國金茂，終于如愿入局蘇州獅山64號地塊。

最新消息顯示，11月24日，中國金茂全資附屬公司寧波寧興將向南京耀方收購新茂置業(yè)51%股權(quán)，正式入主蘇州獅山商務(wù)區(qū)宅地。

本次交易，中國金茂將注資及投入19.28億元。

實際上，早在今年10月21日，中國金茂便曾向南京耀方提供24.45億元的借款，以提前鎖定上述地塊。

此次公告明確，由于中國金茂完成相關(guān)股權(quán)收購，此前提供的24.45億元借款將悉數(shù)收回，其中12.47億元將以債權(quán)債務(wù)的方式由項目公司新茂置業(yè)償還，剩余11.98億元將由南京耀方償還，且這近半數(shù)資金還需按年化8%的利率支付資金占用費。

一來一回之間，中國金茂不僅成功回收了24.45億元的借款，還能收取一定的資金占用費。

入主

拿地之初，已有小道消息稱南京耀方實為中國金茂的“馬甲”。

今年10月19日上午10時，蘇州獅山64號地塊進行線下?lián)u號，最終被南京耀方置業(yè)有限公司成功搖中，地塊成交總價34.93億，樓面價30475元/平方米，溢價率15%。

彼時市場報道均顯示，實際拿地企業(yè)為中國金茂。

不久之后，地塊規(guī)劃批前公示出爐，傳聞提到該地塊或打造為金茂府系高端產(chǎn)品，為蘇州獅山首座金茂府，推出13棟25F高層住宅產(chǎn)品，共計632戶，主力戶型是4房3衛(wèi)的改善大平層。

不過，觀點新媒體查閱天眼查發(fā)現(xiàn)，南京耀方與中國金茂并無直接股權(quán)關(guān)聯(lián)，主要就職人員亦與金茂系統(tǒng)內(nèi)人員無太大關(guān)聯(lián)。

該公司此前在公告當中亦明確，南京耀方及最終實益擁有人均為獨立于公司及其關(guān)連人士的第三方。

拿地兩天之后，中國金茂向南京耀方提供了24.45億元的借款，提前鎖定地塊，一個月之后，雙方交涉進入尾聲，中國金茂成功入主獅山64號地塊。

無論是市場對于地塊的遐想，或是金茂本身的“勢在必得”，背后均源于地塊本身的紅利。

據(jù)了解，蘇地2023-WG-64號地塊位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)竹園路綠化地南、大輪浜綠化地西，為原達方電子所在地，占地面積約4.98萬平方米，容積率2.3，起拍樓面價2.65萬元/平方米，最高限價樓面價為3.05萬元/平方米。

地塊緊鄰軌交5號線石城站和落星橋站，北側(cè)就是明基醫(yī)院，附近有龍湖獅山天街、美羅百貨等商業(yè)資源。同時，周邊圍繞蘇州高新區(qū)獅山實驗小學校、蘇州高新區(qū)第一初級中學校、蘇州外國語學校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

板塊內(nèi)，無論是交通、醫(yī)療、教育還是商業(yè)配套，均屬成熟，對于后續(xù)新盤入市的價格及市場熱度，將帶來極大的助力。

從地塊建設(shè)要求來看，獅山64號地塊要求住宅戶型建筑面積不小于140平方米，其中建筑面積170平方米以上的戶型不小于地塊總戶型的40%，住宅裝修成本3000-6000元/平方米。

這也意味著，地塊將打造成為高品質(zhì)的改善類項目，溢價空間將會更加明顯。

更重要的是，伴隨著前些年的開發(fā)建設(shè)，獅山板塊已然成為蘇州的“頂流”板塊，區(qū)域內(nèi)增量住宅用地幾乎接近飽和狀態(tài)。

物以稀為貴，首先，地塊的起拍樓面價2.65萬元/平方米，是蘇州獅山近兩年起拍價最高的一宗，其價值可見一斑。

其次，綜合第三方平臺信息來看，目前地塊周邊在售新盤并不算多。

據(jù)了解，板塊周邊在售新盤包括建發(fā)朗云，均價4.38萬元/平方米，推出118平方米至143平方米的三房、四房戶型。

能夠與金茂獅山64號地塊形成競爭的項目包括建發(fā)·縵云華庭，為190平方米大平層項目，均價約4.8萬元/平方米，預計2025年12月交付；瀾庭雅致推出182平方米及229平方米兩種戶型，均價為4.7萬元/平方米。

朗詩天樾獅山同樣推出174-225平方米的項目，價格未披露；與金茂獅山64號地塊同期拿地的中海高新區(qū)獅山65號地塊，同樣未披露價格。

此外，周邊大戶型二手房均價從3.5萬元/平方米至5.3萬元/平方米不等，個別樓盤如九龍倉邂灣瀾庭11月份的掛牌均價達到5.33萬元/平方米，獅子山瀾院(東區(qū))掛牌價格達到6.92萬元/平方米。

對比來看，金茂獅山64號地塊拿地均價3.05萬元/平方米，確實具有比較大的優(yōu)勢。

賬本

為了加大入伙獅山64號地塊的機會，中國金茂提供了24.45億元的“誠意金”借款。

彼時雙方約定，借款期限3個月屆滿后，南京耀方應一次性償還全部借款本金及應計利息。若寧波寧興完成收購，則金茂天津與南京耀方將就借款償還及豁免應計利息的具體事宜另行簽署相關(guān)協(xié)議。

實際上，金茂并非第一次采用提供“誠意金”借款的方式提前鎖定地塊。

早在2022年6月，該公司曾向首開股份提供21.67億元的誠意金借款，年利率5.3%，用于首開股份及項目公司支付標的地塊的部分開發(fā)所需資金；及有條件同意參與對項目公司增資的公開掛牌程序。

彼時雙方明確約定，如若中國金茂成功摘牌北京朝陽奶西村地塊的增資項目，誠意金借款中的等額部分將由項目公司于實繳足額新增注冊資本當日償還，而剩余誠意金借款將轉(zhuǎn)為中國金茂對項目公司的股東借款，繼續(xù)按照5.3%的年利率計息。

值得注意的是，無論是去年對首開的誠意金借款，或是本次對南京耀方的借款，均能助力企業(yè)在正式引入合作方前補充緊缺的資金。

比如，本次中國金茂向南京耀方提供的24.45億元借款，實際上是根據(jù)獅山64號地塊尚未支付的土地出讓金金額以及開發(fā)該地塊的短期資金需求而定。

換言之，對南京耀方而言，即便股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議未能談妥，上述借款無法轉(zhuǎn)換為項目公司的注入資金，但仍能幫助南京耀方獲得一定的資金，緩解前期開發(fā)的壓力。

但對金茂而言，南京耀方已將項目公司全部股權(quán)質(zhì)押給中國金茂，作為借款的擔保。其次上述款項設(shè)置了一定的利息，即便無法促成交易，同樣“穩(wěn)賺不賠”。

更重要的是，上述借款表達了中國金茂的合作誠意，有利于促成潛在的合作事宜。最新消息，11月24日，南京耀方將向?qū)幉▽幣d轉(zhuǎn)讓所持新茂置業(yè)51%股權(quán)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，寧波寧興及南京耀方將分別持有新茂置業(yè)51%和49%的股權(quán)，新茂置業(yè)將成為中國金茂非全資附屬公司。

一筆24.45億元的借款，顯然是中國金茂入主獅山64號地塊的“前提”和最大誠意，如今靴子成功落地，那么在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、前期借款當中涉及的賬單又該如何計算？

據(jù)了解，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及幾筆資金往來。

其一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。

公告提到，由于南京耀方尚未繳付新茂置業(yè)的注冊資本，因此中國金茂無需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓向南京耀方支付任何現(xiàn)金款項。

其二，項目公司注冊資本。

新茂置業(yè)的注冊資本為36.9億元，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，寧波寧興和南京耀方應于2023年12月31日前，按照51%及49%比例，分別同步向新茂置業(yè)足額繳付注冊資本18.82億元及18.08億元。

其三，獅山64號地塊剩余土地出讓金及相關(guān)稅費合計約11.55億元，由新茂置業(yè)支付，而資金來源則是中國金茂及南京耀方繳付的注冊資本。

其四，新茂置業(yè)前期啟動資金約0.9億元，由中國金茂和南京耀方按比例支付，分別為0.46億元及0.44億元。

按此計算，本次中國金茂收購新茂置業(yè)51%的股權(quán)，實繳金額為19.28億元。

那么，此前提供的24.45億元借款又何去何從？

公告明確，上述借款當中，12.47億元將債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)為寧波寧興對新茂置業(yè)的債權(quán)，待新茂置業(yè)的注冊資本實繳到賬之后，由新茂置業(yè)予以償還。

剩余11.98億元將由南京耀方償還予金茂天津，并按照年化8%的利率向金茂天津指定主體支付資金占用費。

也就是說，此前中國金茂提供的24.45億元借款，將連本帶利的收回。

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