昆明房交會七年之癢

本報記者謝鷹

“展位這么緊張，收費(fèi)這么高，參加一次房交會怎么也要花幾十萬，也不知道值不值？”這是一家第一次參加房交會的房地產(chǎn)企業(yè)老總的抱怨，不過抱怨歸抱怨，這家開發(fā)商還是早早預(yù)訂了展位，準(zhǔn)備工作在9月中旬就已經(jīng)開始了。
之所以如此，是因為該公司的項目手續(xù)尚不齊全，無法公開宣傳，而房交會對參展項目的資質(zhì)要求不嚴(yán)，所以他們想借機(jī)亮相，吸引點籌碼。在即將舉辦的2005年昆明房交會上，如此既有怨言又積極參與的開發(fā)商為數(shù)不少。但與此同時，也有房地產(chǎn)公司選擇了放棄。“第一屆房交會時，組織者沒有經(jīng)驗，會場很冷清，但我們還是參加了。為什么，因為這是件新鮮事務(wù)，我們作為本地開發(fā)商，必須要站出來捧場，這是責(zé)任和義務(wù)。但是現(xiàn)在，參加的人多了，展位緊張了，我們倒不想?yún)⒓恿耍�這不是要拆臺，而是如今參不參加房交會純粹是企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為，目前我們手上項目不多，參加一次房交會花費(fèi)巨大，同臺參展的項目又良莠不齊，參加這樣的房交會有什么意義？”某本土資深房地產(chǎn)企業(yè)老總?cè)缡钦f。
從1998年昆明市舉辦第一屆房交會算起，到去年止，房交會已經(jīng)舉辦了七年之久。七年來，房交會規(guī)模越來越大，參展商、參觀者越來越多，成交量也節(jié)節(jié)攀升。表面上看來，房交會已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)市場上唯一一次盛會，每年都上演者皆大歡喜的好戲，但是，正如一些開發(fā)商所顧慮的那樣，當(dāng)房交會越來越強(qiáng)勢的時候，參加的價值看上去竟然似乎不如當(dāng)初那樣大，而歷經(jīng)七年時光的房交會，也面臨著變和不變的尷尬。

展覽還是交易這是一個問題
在每年的房交會結(jié)束之際，總有振奮人心的數(shù)字傳來：成交金額又攀新高，成交紀(jì)錄再次打破等等，而有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)字也顯示，房交會舉辦七年來銷售成績一屆比一屆驚人。1999年房交會意向成交還只有1.45億元，翌年即飆升到5億元，而在去年房地產(chǎn)高潮時節(jié)舉辦的昆明第八屆房交會，意向成交金額更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的13.2億元。如果按去年昆明房價2711元/平方米計算，相當(dāng)于賣出商品房接近50萬平方米，這也就意味著，2004年昆明商品房銷售面積的近1/10，在短短5天的房交會上被意向性銷售了。
如此驚人的成績，連開發(fā)商也不敢相信。據(jù)部分資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，其實現(xiàn)在購房者十分理性，買房決策過程很長，很少有人只是在房交會現(xiàn)場看了樓盤模型就決定買房的。即使有人確實在現(xiàn)場成交，那多半也是早有打算，有沒有房交會都會購買。至于房交會最后的成交數(shù)字，那是組織者根據(jù)各家公司上報的數(shù)字統(tǒng)計的，并不嚴(yán)格甄別，所以水分很大。開發(fā)商之所以虛報成交量，完全是為了宣傳需要，這跟房地產(chǎn)公司在售樓部營造氣氛的道理是一樣的。
既然不指望在房交會上賣房子，為什么還有那么多開發(fā)商樂此不疲呢？一位多年專門為參展樓盤布展的公司一語道破天機(jī)：主要是為了宣傳展示。房交會人氣那么旺，參觀者大多有購房意向，對房地產(chǎn)公司來說機(jī)會難得，賣不賣房還在其次，混個臉熟才重要。再說，每年參加房交會的一些樓盤，手續(xù)根本不齊全，讓他賣房也沒辦法賣。

“幽靈”項目哪里去了
在房地產(chǎn)市場上，無論產(chǎn)品銷售還是宣傳，都有嚴(yán)格的限制。比方說，商品房銷售，須五證俱全；而進(jìn)行廣告宣傳，則必須要有預(yù)售房許可證，但參加房交會的條件則要寬松得多。
據(jù)一位多次參加房交會的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士透露，參加房交會，項目不一定非要有預(yù)售房許可證，不一定五證齊全，只要是具備開發(fā)資格的房地產(chǎn)公司，哪怕是構(gòu)思籌備中的項目都可以拿來參展，這也是一些成熟公司或成熟項目不大樂意參展，而個別新項目反倒打破頭皮非要擠進(jìn)房交會的真實原因。因為這些新項目往往手續(xù)不全，有些連土地使用權(quán)都沒有敲定，在其他媒體上根本不可能公開宣傳，但在房交會上，因為限制不多，反倒可以堂而皇之地亮相。
這種手續(xù)不全的參展項目先天多有缺陷，是否一定開發(fā)，或者是否一定開發(fā)成參展時的模樣，皆大有疑問，因此幾乎每次房交會之后，都有一批參展樓盤從此不見下文，就像一個幽靈一樣，在房交會上神秘閃現(xiàn)后便無影無蹤了。在最近幾次房交會上，像伏象山莊、春和景明等參展樓盤，在房交會上也曾風(fēng)光無限，可至今沒有開發(fā)跡象。據(jù)悉，有些項目早已轉(zhuǎn)手，已經(jīng)永遠(yuǎn)不可能開發(fā)了。
這些和幽靈一樣轉(zhuǎn)瞬即逝的項目在房交會上時有出現(xiàn)，讓購房者防不勝防，因為沒有人告訴消費(fèi)者哪些樓盤手續(xù)齊全，可以放心購買，而哪些樓盤仍在籌備，只是個概念項目，看看即可，不必認(rèn)真。記得早在1999年的房交會上，一個名為湖畔花園的項目引起了所有人的注意，幾乎每個購房者都對這個烏托邦似的樓盤怦然心動，有人因此放棄其他購房機(jī)會，只等湖畔花園開盤。然而，這一等就是差不多3年，直到2003年8月，已經(jīng)改名為湖畔之夢的項目才正式開盤發(fā)售。
作為昆明市規(guī)模最大的房地產(chǎn)盛會，房交會上參展商、參展樓盤魚龍混雜、泥沙俱下的現(xiàn)象已經(jīng)波及到自身的影響力和權(quán)威性。是否對參展者設(shè)置門檻，是否對參展項目加以分類，已經(jīng)是擺在主辦者面前的一道難題，部分業(yè)內(nèi)人士之所以建議把房交會辦成房展會，其中一個原因也是想借鑒車展的模式，明確什么是量產(chǎn)車，什么是概念車，房展會一樣可以把手續(xù)不全的項目歸入概念項目之列，僅作展示。

面對競爭如何是好
在房交會已經(jīng)舉辦的七年歷史上，除了2001年外，其余時間都是一年一次，這和北京、上海、深圳、成都等地各種名目的房交會此起彼伏的情形形成鮮明對比。一開始，也許是因為市場規(guī)模還不算大，房交會也沒有遇到真正競爭者，所以一年只舉辦一次也還說得過去，但時至今日，昆明房地產(chǎn)市場已經(jīng)今非昔比，每年只有一次政府舉辦的房交會似乎就有壟斷之嫌，而且也滿足不了開發(fā)商的需要。
可以佐證的是，今年的房交會展位十分緊張，早在幾個月前好展位就被一搶而空，而參展單位和展出面積也創(chuàng)下了新高。種種跡象說明，房交會在房地產(chǎn)展示、業(yè)界交流方面有著不可替代的作用，面對如今的房地產(chǎn)市場，昆明只舉辦一次大型房交會已經(jīng)不能滿足需要，但有關(guān)主辦方今年仍延續(xù)舊制——在傳統(tǒng)時間只舉辦一次，展位緊張的現(xiàn)象也就由此產(chǎn)生了。
有需求就有供給，有關(guān)部門不增加房交會舉辦次數(shù)，其他部門和企業(yè)自然會填補(bǔ)空白。從去年到今年，已經(jīng)有多個不同名目的房地產(chǎn)展示、交易會在昆明舉辦，像前幾個月前舉辦的西部地產(chǎn)文化節(jié)，因為有媒體積極參與，聲勢不小。就連以進(jìn)出口貿(mào)易為主的昆交會，也吸引了一些地產(chǎn)項目參展。然而，其他房地產(chǎn)展會因為權(quán)威性、經(jīng)驗、舉辦歷史所限，規(guī)模和影響力都無法和傳統(tǒng)的房交會相提并論，因此滿足市場的最佳模式，莫過于把現(xiàn)在只有一次的秋季房交會擴(kuò)展為春秋各有一次，但據(jù)說主辦方對2001年那次不成功的擴(kuò)展記憶猶新，所以寧可維持現(xiàn)在打破頭爭搶展位的局面，也不愿輕易增加展會次數(shù)。
可是，當(dāng)前昆明的房地產(chǎn)市場，和3年前早就不可同日而語，何況政府舉辦的房交會之所以難以增加次數(shù)，與主辦者商業(yè)操作思路不清晰、手段不成熟大有關(guān)系。如果要增加展會次數(shù)，大包大攬大雜燴的模式定然行不通，必須要根據(jù)不同的展會制定不同的主題，針對不同參展者和參與者量身定做。反觀前七年的房交會，每一屆的主題都宏大有余，貼切不足，往往流于抽象和泛概念化。比如去年房交會的主題是“愛我昆明，住在昆明”，前年的則是“住宅新科技，康居好生活”。這哪里像一個以交易為主要目的的商業(yè)展會的主題，完全是某個部門學(xué)術(shù)研討會或者政府機(jī)構(gòu)年度總結(jié)會的標(biāo)語。
一個裝腔作勢的商業(yè)展會，如何面對競爭？怎樣滿足市場？

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