之所以說“再發(fā)現(xiàn)”，是因?yàn)榄h(huán)滇池片區(qū)的人居價(jià)值從未被“充分地認(rèn)識(shí)”。時(shí)值昆明旅游“二次創(chuàng)業(yè)”如火如荼，重新發(fā)現(xiàn)這塊熱土的價(jià)值，就顯得更有現(xiàn)實(shí)意義。
昆明市區(qū)內(nèi)最大的旅游資源在這里；最好的藝術(shù)學(xué)院、最高端的新聞機(jī)構(gòu)在這里；昆明最好的溫泉、療養(yǎng)院、第一個(gè)海洋基地在這里；最宜人的高端會(huì)議、高端論壇基地在這里；最頂級(jí)的高爾夫球場(chǎng)、最好的體育訓(xùn)練基地也在這里……這就是滇池旅游度假區(qū)，從地產(chǎn)板塊上來說，正是環(huán)滇池片區(qū)。

環(huán)滇池再發(fā)現(xiàn)

人居價(jià)值：“塔尖舍利”
在約定俗成的房地產(chǎn)板塊劃分上，環(huán)滇池片區(qū)和其他滇池路沿線項(xiàng)目一起，被籠統(tǒng)地稱之為滇池板塊；甚至連同廣福路和關(guān)上部分統(tǒng)稱為“南市區(qū)”，從現(xiàn)在發(fā)展的眼光看，這樣的劃分不僅不科學(xué)，甚至是有害的。
如果不把環(huán)滇池板塊從滇池板塊或者南市區(qū)劃分出來，就像沒有把“數(shù)學(xué)”從“自然科學(xué)”里分出來一樣，不利于客觀地認(rèn)識(shí)這個(gè)世界。環(huán)滇池片區(qū)在昆明地產(chǎn)界應(yīng)該有獨(dú)立的發(fā)言權(quán)，應(yīng)該自成一派，應(yīng)該面目清晰地與其他板塊分庭抗禮。理由很充分：因?yàn)檫@里是開發(fā)規(guī)模最大最集中、水平最高、密度最低的別墅類項(xiàng)目的聚集地，是富人區(qū)中的“富人區(qū)”，是金字塔塔尖的“舍利”。
就像有麥當(dāng)勞出現(xiàn)的地方必定是商業(yè)旺地，高爾夫球場(chǎng)旁邊必定是富人聚集地，環(huán)滇池片區(qū)有昆明市最好的高爾夫球場(chǎng)，果嶺之上，呈現(xiàn)“富人區(qū)”的勃勃生機(jī)。
2005年9月10日，在“2005國(guó)際人居發(fā)展高峰論壇”上，環(huán)滇池片區(qū)的人居價(jià)值得到了充分的肯定：國(guó)家建設(shè)部、省市部分重要領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名人居專家對(duì)新昆明發(fā)展戰(zhàn)略和滇池片區(qū)的居住價(jià)值進(jìn)行了肯定，“中國(guó)人居國(guó)際影響力樓盤”大獎(jiǎng)落戶“滇池衛(wèi)城”，成為世界級(jí)人居環(huán)境的一個(gè)窗口。西山滇池，是昆明面向世界的最美的名片，從最早的陽(yáng)光海岸、到現(xiàn)在的滇池衛(wèi)城、滇池高爾夫這些高端住宅當(dāng)中有40%左右為外地人購(gòu)買。
幾乎是與此同時(shí)，規(guī)模最大的一次“昆明人居狀況調(diào)查”結(jié)果也表明：環(huán)滇池已經(jīng)成為昆明人高尚居住的理想。

增值價(jià)值：利好中心
目前，環(huán)滇池片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)停止審批，從2000年第一批別墅項(xiàng)目開建以來，環(huán)滇池片區(qū)的房?jī)r(jià)一路走高，這歸于一點(diǎn)：稀缺，而且越來越稀缺。
今年以來，有關(guān)滇池度假區(qū)的利好消息層出不窮：6月6日，第十三屆昆交會(huì)上，總投資超過10億元的滇越鐵路主題公園、預(yù)計(jì)投資12億元的極地海洋公園、占地11萬平方米的大型休閑購(gòu)物公園等三大主題公園同期簽約落戶昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)；北京同仁醫(yī)院在滇池度假區(qū)開建。
滇越鐵路主題公園由萬達(dá)投資建設(shè)，定位是昆明的迪士尼樂園，以滇越鐵路為主題，集合了高科技、高參與感的許多項(xiàng)目；極地海洋公園由大連海昌集團(tuán)打造，建成后將是世界上海拔最高的海洋館；大型休閑購(gòu)物公園建筑面積11萬平方米，及時(shí)填補(bǔ)了環(huán)滇池片區(qū)的商業(yè)缺位。
“一湖四片”是新昆明戰(zhàn)略的核心，滇池旅游度假區(qū)成為了連接新舊昆明的要沖，處于利好消息中心地位的滇池衛(wèi)城受益良多，對(duì)于此，萬達(dá)自己說：“我們搭上了城市發(fā)展的快車�！�
據(jù)田野調(diào)查公司資料表明，滇池路區(qū)域的房屋價(jià)格一直都高于昆明市商品房銷售的平均價(jià)格，2001年滇池區(qū)域房屋售價(jià)比昆明市同年商品房售價(jià)高出18.2%，2002年高出39.2%，2003年高出59.1%�？梢哉f，滇池路區(qū)域近年來一直在昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于一個(gè)高端位置，而且增長(zhǎng)幅度也大于其他片區(qū)，而處于滇池路區(qū)域第三段的環(huán)滇池片區(qū)增幅更加明顯，種種利好消息的傳出，令環(huán)滇池片區(qū)的物業(yè)增值勢(shì)不可當(dāng)。

板塊價(jià)值：N種可能
滇池美麗的自然風(fēng)光、豐富迷人的民族風(fēng)情，已經(jīng)成為新昆明的“外灘”，一年四季花團(tuán)錦簇、綠樹成陰，0.6的容積率、12米的限高使這里成為高尚住宅當(dāng)仁不讓的“富人區(qū)”。
其實(shí)，關(guān)于環(huán)滇池片區(qū)的成長(zhǎng)，有更多的合理想象。
“泛體育地產(chǎn)的樣板區(qū)”：滇池衛(wèi)城的高爾夫球場(chǎng)、滇池高爾夫別墅，再加上紅塔體育運(yùn)動(dòng)中心、海埂體育訓(xùn)練基地，這里已經(jīng)形成了昆明人未來運(yùn)動(dòng)和休閑度假的絕佳地域。之所以稱為“泛體育”，是因?yàn)樵谶@里，只要事關(guān)健康，一切皆是體育。
“云南的博鰲”：去海南不能不去博鰲，博鰲是海南的名片和精髓，同時(shí)，博鰲也是國(guó)際高端論壇和會(huì)議的首選之地，號(hào)稱“東方夏威夷”。昆明以滇池為世界名片，立志打造“東方日內(nèi)瓦”，與博鰲有異曲同工之妙。在滇池溫泉花園酒店、怡景酒店，每年召開的國(guó)內(nèi)外高端會(huì)議不計(jì)其數(shù)，這里是高端思想、先鋒觀點(diǎn)的發(fā)源地。
“昆明人的第三空間”：第三空間是最近很流行的一個(gè)說法，指的是經(jīng)常往返于第一空間（繁忙的工作環(huán)境）和第二空間（居家環(huán)境）的人進(jìn)行修復(fù)的空間，經(jīng)常往返這兩個(gè)空間之內(nèi)的人則會(huì)呈現(xiàn)亞健康狀態(tài)，“第三空間”能起到舒緩壓力、放松心情的作用，滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，是最適合昆明人的“第三空間”。各種療養(yǎng)院、溫泉會(huì)館、度假中心位于環(huán)滇池片區(qū)，就是一個(gè)最好的佐證。
“昆明文化藝術(shù)源泉”：最美的思想、最美的藝術(shù)，總是聚集在最美的風(fēng)景旁，這仿佛是一種鐵的規(guī)律：云南大學(xué)藝術(shù)學(xué)院、袁曉岑藝術(shù)中心、民族博物館、新華社云南分社分布在美麗的滇池畔，這里有希望成為春城藝術(shù)之源。
……
有太多的可能，太多的希望，在滇池周邊綻放，等待我們?nèi)グl(fā)現(xiàn)、去印證，也許，環(huán)滇池的價(jià)值永遠(yuǎn)大于我們的想象。

■調(diào)查一
房?jī)r(jià)保持較高走勢(shì)經(jīng)過調(diào)查對(duì)比后發(fā)現(xiàn)：
（1）滇池路區(qū)域的房屋價(jià)格在昆明市一直都高于昆明市商品房銷售的平均價(jià)格，2001年滇池路區(qū)域房屋售價(jià)比昆明市同年商品房售價(jià)高出18.2%，2002年高出39.2%，2003年高出59.1%。可以說，滇池路區(qū)域近年來一直在昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于一個(gè)中高端位置，它的房屋價(jià)格要比同期昆明市的商品房銷售價(jià)格高出許多，它的消費(fèi)群體也基本上是一些中高收入群體。
（2）滇池路區(qū)域的房屋價(jià)格從2001年至今一直是保持著一個(gè)上升的勢(shì)頭，即使在2002年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期，它的房屋價(jià)格也是在上升的，只是上升的勢(shì)頭稍緩。而到了2003年，它的房?jī)r(jià)又恢復(fù)了強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，2003年比2002年上升了20.25%。從這一點(diǎn)我們可以看出，滇池路區(qū)域地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及在消費(fèi)者心里占有的心理優(yōu)勢(shì)是其它地方無法比擬的，“住在滇池”已經(jīng)在消費(fèi)者中形成了一個(gè)品牌，這個(gè)品牌即使是在市場(chǎng)低迷時(shí)期，仍然會(huì)受到消費(fèi)者的追捧。
當(dāng)然滇池路區(qū)域近幾年之所以一直能保持比較高的價(jià)格走勢(shì)，這也與滇池路整個(gè)區(qū)域近幾年的開發(fā)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)品形態(tài)的逐步升級(jí)有關(guān)。最初是第一段進(jìn)行的開發(fā)比較多，且大多產(chǎn)品形態(tài)都不是很高（雖然在當(dāng)時(shí)昆明市的產(chǎn)品形態(tài)中已經(jīng)算是中高端產(chǎn)品），而隨著第一段開發(fā)的熱潮過后，第三段（環(huán)滇池片區(qū)）又成了這一區(qū)域的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)產(chǎn)品形態(tài)也在原來的基礎(chǔ)上逐步升級(jí)，因此使得滇池路區(qū)域能夠一直保持比較高的價(jià)格走勢(shì)。
滇池路區(qū)域?qū)τ谥懈叨讼M(fèi)者的吸引力是昆明市其它區(qū)域無法比擬的，它的整體價(jià)格優(yōu)勢(shì)也是目前昆明市除市中心之外的其它區(qū)域難以企及的。在未來的一段時(shí)間內(nèi)這一區(qū)域?qū)⑷匀粫?huì)是昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的中高端產(chǎn)品開發(fā)以及中高收入消費(fèi)者的集中區(qū)域。（昆明田野調(diào)查公司）

■調(diào)查二
區(qū)域環(huán)境較為發(fā)達(dá)
滇池路區(qū)域內(nèi)，道路系統(tǒng)相對(duì)來說較為發(fā)達(dá)。滇池路自從去年政府出資重新修建之后，路面開闊，雙向6車道貫穿全程，中間有廣福路、日新西路、紅塔路等幾條有一定級(jí)別的城市公路縱橫交錯(cuò)，將滇池路片區(qū)與周邊區(qū)域聯(lián)系在一起。在區(qū)域內(nèi)部的道路交通系統(tǒng)中，第一段和第三段的內(nèi)部通道較多，將區(qū)域內(nèi)部各部分連為一體，道路系統(tǒng)可謂通暢而開闊。但是，第二段從廣福路口到西貢碼頭段的內(nèi)部交通系統(tǒng)則顯得不足，該區(qū)域內(nèi)部各部分并不能被有效地聯(lián)系起來。
滇池路區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和農(nóng)村村落的分布很不均勻。第一段的居住小區(qū)和農(nóng)村村落分布都較多，而且這一區(qū)域的居住小區(qū)大部分都是開發(fā)比較早的居住小區(qū)，品質(zhì)都不是很高；第三段則基本上都是以高檔住宅為主，高檔物業(yè)開發(fā)比較集中；而第二段的農(nóng)村村落較多，目前的居住小區(qū)比較少。
從娛樂、休閑和餐飲來看，滇池路三段區(qū)域內(nèi)分布相對(duì)較為均勻。但是各段內(nèi)除第一段分布較為均勻外，其他第二和第三段的分布都不是很均勻，第二段主要集中在滇池路邊，第三段則主要集中在西貢碼頭附近和滇池路七公里大轉(zhuǎn)彎處。
由于滇池路片區(qū)，特別是第三段具有獨(dú)特的自然、人文景觀，而且休閑度假氣氛比較濃，人們對(duì)在這一片區(qū)居住的心理預(yù)期也比較好，因此這一片區(qū)也成為了目前昆明市房地產(chǎn)開發(fā)較熱的一個(gè)區(qū)域。
第一段從二環(huán)南路到廣福路口，由于離市中心區(qū)很近，人口比較密集，商業(yè)氛圍也比較濃，周邊配套也比較齊全，因此這一地段對(duì)于開發(fā)針對(duì)廣大市民的普通住宅會(huì)比較適合。
第二段從廣福路口到西貢碼頭，從目前情況來看各種配套并不是很完善，而且它介于第一段和第三段中間，因此它很有可能成為第一段和第三段的“緩沖區(qū)”，即大眾化生活社區(qū)與具有度假休閑氣氛的“泛富人”居住區(qū)之間的結(jié)合地帶。
第三段從西貢碼頭到海埂訓(xùn)練基地段，休閑度假氣氛比較濃，擁有獨(dú)特的自然、人文景觀優(yōu)勢(shì)，而且這一區(qū)域目前已經(jīng)形成的“富人居住區(qū)”特點(diǎn)，再加上度假區(qū)管委會(huì)的管理規(guī)劃，這一區(qū)域居住特點(diǎn)在未來還可能會(huì)更加明顯。
（昆明田野調(diào)查公司）

富人居住關(guān)鍵詞
結(jié)構(gòu)無論如何繁復(fù)，每一份文件都有自己的關(guān)鍵詞；事件無論如何錯(cuò)綜復(fù)雜，每一個(gè)時(shí)代都有自己的關(guān)鍵詞。從三居室到商品房，從復(fù)式樓到花園洋房，從聯(lián)排別墅到小獨(dú)棟，再到生活就是度假，一部富人區(qū)的變遷史，仿佛幾組關(guān)鍵詞的更換史。不管怎么說，房子越來越大，住人越來越少，這既是我們個(gè)人之幸，也是我們時(shí)代之幸!

80年代：三居室
80年代的家庭結(jié)構(gòu)，與今天相比，有著明顯的不同。那時(shí)候，三代同堂的家庭，比比皆是，即使四世同堂，也不是特別希罕。一個(gè)家庭五六口人，那是再平常不過了�！端氖劳谩防锏乃崽鹂嗬�，仿佛就發(fā)生在自家或鄰居身上。自然，當(dāng)時(shí)人們的居住夢(mèng)想，非三居室莫屬了。
一代一居室，這如今最低的標(biāo)準(zhǔn)，可是那會(huì)最高的夢(mèng)想。住房特別緊張的上海，即使到了這一年代末，還有部分家庭，一間十來平米的房?jī)?nèi)，老兩口睡木床，小兩口睡吊床——吊在空中的床。房是有了，空卻沒，無論是誰(shuí)，無論如何小心，一舉一動(dòng)，甚至打個(gè)噴嚏，都可能影響到別人，使之整夜不成眠！
相對(duì)較少的三居室，為無數(shù)雙的眼睛所關(guān)注。若某個(gè)先富起來的“暴發(fā)戶”，不管通過何種關(guān)系，擁有了一套三居室，那簡(jiǎn)直是無上的榮耀與驕傲。

90年代初期：商品房
這一時(shí)期，先是房改試點(diǎn)開始，后來《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái)，舊的住房體制基本散架了。在人們腦中，福利房的概念逐漸模糊，商品房的印象日益深刻。
于是乎，政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位中，有些人等不及越來越渺茫的所謂福利分房了，當(dāng)機(jī)立斷，在父母親朋的幫助下，籌措資金，買起了商品房。而靠干個(gè)體、做生意發(fā)了的先富一族，更是理直氣壯、興高采烈地紛紛搬進(jìn)了自己新買的商品房。其時(shí)，房地產(chǎn)公司大多籌辦創(chuàng)立不久，水平不過爾爾。而在完全的賣方市場(chǎng)中，即使有錢，能買到房已經(jīng)很幸運(yùn)了，人們對(duì)商品房的要求也不過爾爾。

90年代中期：復(fù)式樓
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，地產(chǎn)公司如雨后春筍，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈，人們的品位顯著提高，有些追求功能的完善，布局的合理，以及戶型的變化了。復(fù)式樓就這樣應(yīng)運(yùn)而生。
復(fù)式樓分錯(cuò)層和躍層兩種，著意于一套房子內(nèi)，制造些空間的變化，營(yíng)造些異樣的感覺。具體的結(jié)構(gòu)大家已耳熟能詳，在此不必多提，只再描繪下躍層的特別。大家知道，二樓曾經(jīng)是神州大地典型的住宅樣式之一。但隨著舊城改造的加快，無論長(zhǎng)城內(nèi)外、大小市鎮(zhèn)，這樣的建筑大多被夷為平地，已基本絕跡了。頗具小二樓姿態(tài)的躍層出現(xiàn)了，除了迎合“新人類”的需要，正可滿足“小二樓人”的懷舊。

90年代后期：花園洋房
衣食足而知榮辱，倉(cāng)廩實(shí)而知禮節(jié)。人們開始不僅要求住宅的外觀洋氣，還渴望在住宅旁擁有一塊領(lǐng)地，譬如花園洋房。
花園洋房?這當(dāng)然是開發(fā)商挖空心思想出來的名詞，最好顧名思義了，特點(diǎn)一是外表看來有點(diǎn)像電影電視中歐美小區(qū)的模樣，二是緊挨洋房的，是或大或小的私家花園，注意，不是公共花園。平心而論，除了外立面色彩豐富些，差一點(diǎn)的所謂花園洋房，比好一點(diǎn)的普通多層強(qiáng)不到哪去。但住在花園洋房，占據(jù)一塊可表現(xiàn)個(gè)人園藝天賦的私家花園，不論面積的大小，都是普通多層所無法比擬的。

2000年代：TOWHOUSE
Townhouse戲稱“湯耗子”，通行的說法叫聯(lián)排別墅。自然，這是花園洋房的升級(jí)版。與后者只是“有地（花園）”相比，聯(lián)排別墅從上到下，也就是從頂層到底層，全部屬于獨(dú)家。在頂層可數(shù)星觀月，出底層能澆花種草，房上的天是獨(dú)家的，屋旁的地也是獨(dú)家的，不僅”有地”，而且”有天”。無形之中，似乎令居者尊貴無比。2004年：豪宅如果沒有小區(qū)大環(huán)境非同凡響，難以真正讓人感到風(fēng)光。譬如蘇州的園林，其實(shí)就是當(dāng)時(shí)主人的別墅，布置些假山假水，至今還讓整個(gè)中國(guó)人臉上有光呢。
能有山有水的住宅，除了窮鄉(xiāng)僻壤的民房，就只能是豪宅了。動(dòng)輒十幾、上百畝的豪宅，大多位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，不僅占了足夠的天、足夠的地，還占了足夠的山、足夠的水——好山好水。
在平民化的昆明，豪宅的深入人心，那是2004年才有的事。像高天流云、滇池高爾夫，一個(gè)依托金殿后的真山真水，一個(gè)制造滇池邊的湖光果嶺，都出現(xiàn)了好幾百萬每棟的房子，銷售還不錯(cuò)。

2005年后：生活就是度假
世人一直在探究生活的意義，但昆明人至少到了2005年才恍然大悟：原來，生活就是度假。這觀點(diǎn)最早是由昆明萬達(dá)提出的，他們開發(fā)的樓盤叫滇池衛(wèi)城。這是一個(gè)占地?cái)?shù)千畝的項(xiàng)目，不僅位于空氣、陽(yáng)光無與倫比的滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，而且周圍的康體、休閑、娛樂場(chǎng)所多在起伏的果嶺之上、蜿蜒的水岸旁邊，會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)街、醫(yī)療中心等配套完備，自然、人工兩相宜，也許是世界上最理想的居住地之一。

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