昆明的商業(yè)地產(chǎn)似乎缺乏批判精神，每天太多的利好消息總讓人淡忘現(xiàn)實(shí)的窘迫，忽視了競(jìng)爭(zhēng)的激烈（城市商業(yè)與城市商業(yè)，商圈與商圈，項(xiàng)目與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)）。于是，今天，我們?cè)噲D帶著置疑的聲音（包括對(duì)自己的懷疑）和問(wèn)題去換取更多的交流空間——倒不是希望自己的言辭可能標(biāo)新立異，而是想提前給昆明的商業(yè)地產(chǎn)預(yù)留周旋的余地——

2005年，對(duì)于處于后大盤(pán)時(shí)代的昆明地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，有太多值得關(guān)注的領(lǐng)域。就好像現(xiàn)在，當(dāng)人們的注意力還未擺脫大盤(pán)時(shí)代的住宅市場(chǎng)時(shí)，昆明的商業(yè)地產(chǎn)在城市版圖上已經(jīng)烽煙四起：匯都國(guó)際二期、百大A座、京鵬商業(yè)步行街、大商匯、邦盛國(guó)際城、順城街、文明街等大型商業(yè)項(xiàng)目的逐漸明朗，無(wú)疑引發(fā)著更多業(yè)內(nèi)外人士的討論——是顛覆還是屈從？是對(duì)立還是共贏？是保守還是創(chuàng)新？——無(wú)論如何，一場(chǎng)涉及到商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)、招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)管理范疇的多維度、高層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)拉開(kāi)帷幕，并且它體現(xiàn)的集成化、規(guī)�；⑵放苹蛯�(zhuān)業(yè)化等特征越發(fā)為我們提供了交流、研究的題材。

事實(shí)上，就發(fā)展和蛻變的速度而言，昆明商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了城市發(fā)展的前面，商業(yè)地產(chǎn)似乎是高空走鋼絲，除了考驗(yàn)自己的存在價(jià)值，或許還有一些不為人知的苦衷，表演者不能向下看，只能以更快的速度前進(jìn)，他的意念和那根維持平衡的竹桿均不能有半點(diǎn)閃失。而觀者的喝彩，可能還沒(méi)有手心兒攥出的汗多——其實(shí)專(zhuān)業(yè)表演者的目的只是為了取悅觀眾，如果你發(fā)現(xiàn)鋼絲的上面還可以套上隱形保護(hù)鎖鏈，無(wú)論對(duì)表演者還是觀眾，它帶來(lái)的心理作用顯而易見(jiàn)的……

昆明商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)養(yǎng)不良

商業(yè)價(jià)值的本源在于人流與價(jià)值溝通，如果沒(méi)有暢通的城市路網(wǎng)的支撐，沒(méi)有適度超前的運(yùn)作理念，沒(méi)有個(gè)性的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，這個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)和臆想又有什么區(qū)別呢？

一問(wèn)：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鈣”嗎？

交通路網(wǎng)是城市的骨架，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外部的交通環(huán)境更是評(píng)判項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿�、升值空間的重要標(biāo)志。就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來(lái)看，主要集中在二環(huán)以?xún)?nèi)，而依托物流通暢的商品交易市場(chǎng)主要集中在二環(huán)東路和二環(huán)南路兩個(gè)區(qū)。但是現(xiàn)在二環(huán)路以?xún)?nèi)卻是個(gè)物流最不方便、交通堵塞最嚴(yán)重的區(qū)域。雖說(shuō)打造二環(huán)路快速通道的工作正在展開(kāi)，但城市路網(wǎng)的堵塞畢竟約束了商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展繁榮度。

——這是不是意味著我們的商業(yè)地產(chǎn)需要“補(bǔ)鈣”？

二問(wèn)：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鐵”嗎？

2003年，昆明市四城區(qū)共擁有：20499個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，259萬(wàn)平米經(jīng)營(yíng)面積，城市居民人均擁有0.9平米商業(yè)面積，（上海人均商業(yè)面積1平米）；2004年，昆明市每平米商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)額低于整個(gè)行業(yè)每平米的盈虧平衡點(diǎn)，并低于19.4%的水平；2005年第一季度，昆明市有13個(gè)商業(yè)物業(yè)在售，總供應(yīng)量約為115300平米，銷(xiāo)售約33000平米，銷(xiāo)售率約為28%——結(jié)構(gòu)性矛盾（網(wǎng)點(diǎn)分布、業(yè)態(tài)布局、供需狀況）、銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的矛盾、運(yùn)營(yíng)觀念和管理水平的矛盾，三大矛盾凸顯，大量存在目前昆明商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中，加上整體宏觀政策與市場(chǎng)利益主體的矛盾，更是給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了諸多不確定因素。

——這是不是意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)需要“補(bǔ)鐵”呢？

三問(wèn)：昆明商業(yè)地產(chǎn)缺“鋅”嗎？

回顧昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史沿革：從社區(qū)中心商業(yè)到專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從商業(yè)裙樓到商業(yè)風(fēng)情步行街，再到MALL時(shí)代，昆明商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品主張無(wú)疑沿襲著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化的步驟。同時(shí)在特定的歷史時(shí)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，承載了不同的功能并形成了自己獨(dú)有的精神內(nèi)涵。白馬小區(qū)，永豐商貿(mào)城，南屏步行街，匯都國(guó)際……一個(gè)個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，為詮釋商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的進(jìn)化提供了完整的參照系。但產(chǎn)品的進(jìn)化不代表觀念跟進(jìn)的速度，無(wú)論做產(chǎn)品的人（開(kāi)發(fā)商），還是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品（經(jīng)營(yíng)者）或是為產(chǎn)品埋單的人（投資者），都一次次過(guò)高地估計(jì)了自己的駕馭能力和判斷能力，將自己框進(jìn)了三者之間無(wú)法平衡的博弈之中。同時(shí)昆明商業(yè)地產(chǎn)從單純贏利到多贏角色的轉(zhuǎn)變，大體量的商業(yè)面積使開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者同時(shí)陷入了難以駕馭的困境。

——這是不是意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)需要“補(bǔ)鋅”呢？

鳴泛商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代思路更寬

我們絕不試圖站在整個(gè)城市整體發(fā)展的高度去尋找昆明商業(yè)地產(chǎn)的突破口，或是為上面的問(wèn)題提供解決方案，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有著自身固化發(fā)展規(guī)律的曲線和市場(chǎng)協(xié)調(diào)機(jī)制。務(wù)實(shí)地說(shuō)，我們只希望在項(xiàng)目的微觀層面上尋找突破點(diǎn)，也就是開(kāi)場(chǎng)中我們強(qiáng)調(diào)的“要發(fā)現(xiàn)隱形保護(hù)鎖鏈”——其實(shí)隱形保護(hù)鎖鏈就是項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中歸納出的一個(gè)或幾個(gè)必要觀念。所謂認(rèn)識(shí)決定高度，這是亙古不變的真理。

麥當(dāng)勞也是商業(yè)地產(chǎn)

什么是商業(yè)地產(chǎn)？解釋很多，常被簡(jiǎn)單地理解為商場(chǎng)、商鋪，MALL，步行街之類(lèi)的購(gòu)物中心（區(qū)），其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個(gè)“泛商業(yè)”的概念。簡(jiǎn)單定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱(chēng)之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)該包含：商業(yè)街、商場(chǎng)、MALL、寫(xiě)字樓、酒店、公園、零售業(yè)……完全沒(méi)有必要把寫(xiě)字樓再細(xì)分成商業(yè)地產(chǎn)，公園細(xì)分成旅游地產(chǎn)，而是都統(tǒng)籌到泛商業(yè)地產(chǎn)的概念下。再比如：麥當(dāng)勞，KFC，也是商業(yè)地產(chǎn)，為什么這么說(shuō)呢？他們永遠(yuǎn)得到的是最便宜的租金，最黃金的地段，這本身就是在賺地產(chǎn)的錢(qián)，所以這也應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的范疇。

明晰概念的能量是巨大的，就如“蝴蝶效應(yīng)”一樣。明晰概念對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目招商和營(yíng)銷(xiāo)推廣的指導(dǎo)意義，都是顯見(jiàn)而又深刻的。雖然這只是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，然而我們確實(shí)又因?yàn)楹雎粤怂弧皞Α�，并且很痛…�?/P>

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展蛻變遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在中國(guó)城市發(fā)展的前面。因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)在按照泛商業(yè)地產(chǎn)的方式運(yùn)作項(xiàng)目，但是始終沒(méi)有人旗幟鮮明地提出這一概念。捅破這層紙的好處在于拓寬視野和想法，不要再用傳統(tǒng)的方式來(lái)操作商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)是一件極大的好事。昆明的“城市商業(yè)思維”過(guò)于長(zhǎng)久地為傳統(tǒng)的力量所束縛，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的高度。這種狀況不突破，必然會(huì)制約昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

招商就是價(jià)值互動(dòng)

猶如百變身形，泛商業(yè)地產(chǎn)的概念讓人信心十足相信總有一種業(yè)態(tài)的規(guī)劃適合你。招商一直是商家的老大難，入駐商家與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)始終處于波動(dòng)的境地，完美組合還是一種理想，“同床異夢(mèng)”的價(jià)值空洞依然存在。當(dāng)大家不再你說(shuō)東我說(shuō)西，而是在同一個(gè)價(jià)值磁場(chǎng)中，招商就是價(jià)值互動(dòng)。后續(xù)經(jīng)營(yíng)是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律性認(rèn)識(shí)的突破，是一個(gè)不斷完善與積累的過(guò)程，也是商家謀求可持續(xù)發(fā)展與地域擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)所在，其中道理不言而喻。

商業(yè)地產(chǎn)的第四生存空間

除了租金，自營(yíng)，我們還有其他的贏利途徑嗎？

這是一個(gè)幾乎所有發(fā)展商和商家都在頭疼的問(wèn)題，無(wú)數(shù)智慧高手都在努力尋找突破。愿望是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，這其中，能成為“先進(jìn)”的，悲觀點(diǎn)說(shuō)，至今還沒(méi)怎么看到，成為“先烈”的倒是太多。其實(shí)我們首先要改變的還是認(rèn)識(shí)，所謂“認(rèn)識(shí)決定高度”，一個(gè)顛撲不破的真理。

在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)線系統(tǒng)工程，在確定項(xiàng)目前已經(jīng)對(duì)運(yùn)營(yíng)商選擇、融資渠道等展開(kāi)多元評(píng)估與考證。龐大發(fā)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，多元化投資渠道給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了可靠的保障。以歐洲頗具代表性的兩個(gè)MALL，德國(guó)WOLBENHAUSON的CENTROMALL和英國(guó)KENT的BLUEWATER為例，他們?cè)诹㈨?xiàng)伊始便與專(zhuān)業(yè)投資基金簽署協(xié)議，獲得長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的資本支持。在招商與經(jīng)營(yíng)中引進(jìn)大量國(guó)際一流品牌入駐，除了租金收益，還將贊助經(jīng)營(yíng)這種獲利模式挖掘得淋漓盡致。他們的贊助商包括常規(guī)的生產(chǎn)企業(yè)，如可口可樂(lè)、豐田、福特、玩具商LEGO等世界500強(qiáng)企業(yè)。更值得我們探討的是，贊助商竟還包括當(dāng)?shù)毓檬聵I(yè)企業(yè)，如電廠等等。眾商家在MALL與電廠的合作協(xié)議中獲得廉價(jià)用電的優(yōu)惠，最終形成商場(chǎng)與商家良性互動(dòng)的多贏局面。

發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)已近乎飽和，鮮見(jiàn)潛力，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)歐美資金與商業(yè)巨賈有著巨大的吸引力。但東西方巨大的體制與國(guó)情差異又讓他們?cè)囂皆偃齾s止步不前�？梢钥隙ǖ氖�，最終的融合是不可阻擋的，對(duì)于本土商業(yè)地產(chǎn)贏利途徑的多元化，除了在自己學(xué)習(xí)和摸索的過(guò)程中前進(jìn)，也將在這種融合中實(shí)現(xiàn)大的改觀。

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