房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策常態(tài)化，使得住宅地產(chǎn)已陷入萬難之境，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)不受政策影響則持續(xù)“走紅”，價(jià)值再次凸現(xiàn)，成為地產(chǎn)商掘金的熱土，房企“轉(zhuǎn)商”漸成熱潮。
宏觀調(diào)控政策正在執(zhí)行當(dāng)中，全球經(jīng)濟(jì)目前處于低迷狀態(tài)當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)是不是未來發(fā)展的方向？

至少在過去的一年中，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)快速、持續(xù)火熱，已經(jīng)足以看清地產(chǎn)大旗風(fēng)向標(biāo)�！胺康禺a(chǎn)必須轉(zhuǎn)型”幾乎是撫仙湖論壇上地產(chǎn)大佬們的共識(shí)。

朱中一多次在公開場(chǎng)合為地產(chǎn)商們提建議，這次也不例外：“房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，應(yīng)以住宅地產(chǎn)為主協(xié)調(diào)發(fā)展；房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)模式應(yīng)該由粗放型向經(jīng)濟(jì)環(huán)保型方向轉(zhuǎn)變。要做好區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，拓寬融資渠道，尋求新的開發(fā)、經(jīng)營和銷售模式，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、行業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。”

旅游地產(chǎn)大有可為

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究室主任劉峰認(rèn)為旅游地產(chǎn)大有可為，這是基于五個(gè)方面的原因：第一，現(xiàn)在城市地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)緊。第二，現(xiàn)在通過旅游區(qū)拉地，相對(duì)成本較低，可以進(jìn)行大規(guī)模集成式的開發(fā)。第三，現(xiàn)在很多地產(chǎn)開發(fā)商，有一定程度的路徑依賴，住宅地產(chǎn)做不了，必然要通過作旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)其他的途徑，來找到新的突破口。第四，旅游是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展的空間和潛力是巨大的。我們國家去年全國出游量是23億人次，平均每人出游1.45人次，而歐美發(fā)達(dá)國家基本上是人均一年出游是5-7人次�，F(xiàn)在的旅游業(yè)已經(jīng)被納入國家戰(zhàn)略。第五，旅游地產(chǎn)的需求，是對(duì)應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)在改善的需求。

劉峰認(rèn)為旅游地產(chǎn)的需求體現(xiàn)在三個(gè)方面：（1）生活水平的提升，很多人在追求更高品質(zhì)生活環(huán)境的居住，所以第二居所、第三居所，需求是客觀的存在。（2）老齡化社會(huì)在快速的到來。第六次人口普查，60歲以上的人口，占到的比例已經(jīng)達(dá)到13.26%，根據(jù)預(yù)測(cè)到2015年，60歲以上的老齡人口會(huì)達(dá)到2.16億人次，對(duì)于養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的需求較大。（3）對(duì)于特大城市來說，現(xiàn)在也存在離城市化的傾向，都市人有迫切的需求到風(fēng)景優(yōu)美的地區(qū)，從城區(qū)再到郊區(qū)，再到旅游區(qū)居住的第三代生活方式。

商業(yè)地產(chǎn)蜜月很短但日子很長

上海證大房地產(chǎn)董事吳洋認(rèn)為，目前的商業(yè)地產(chǎn)很熱，但還需要晚上和提升。他認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)結(jié)合城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一線城市通過十年房地產(chǎn)的路程，一線商業(yè)地產(chǎn)的格局已經(jīng)基本完成，現(xiàn)在是提升的格局。二線城市基本上是完善的格局，三四線城市是發(fā)展的格局。同時(shí)吳洋也提醒，商業(yè)地產(chǎn)并不是誰都能做好的，商業(yè)地產(chǎn)需要更長的時(shí)間，不斷地去經(jīng)營、運(yùn)營，通過同期的準(zhǔn)確定位，才能最終做好。

吳洋見證過多起住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的失敗案例�！伴_發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)的目的是追逐資本，帶著住宅地產(chǎn)的觀念去做商業(yè)地產(chǎn)，急于追逐資本最大化，那會(huì)死得很快。商業(yè)地產(chǎn)需要至少八到十年時(shí)間來經(jīng)營，需要像一個(gè)孩子一樣來精心培育�！彼顒竦禺a(chǎn)商們，轉(zhuǎn)型前要先轉(zhuǎn)變觀念。他警告：“蜜月很短，日子很長�！�

旅游地產(chǎn)與文化地產(chǎn)融合

旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)迎來春天的同時(shí)，昆明世博園股份有限公司總經(jīng)理游煒認(rèn)為，文化地產(chǎn)也將成為下一個(gè)熱點(diǎn)，他說：“文化是靈魂，旅游是載體。文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，也同樣是密不可分。六中全會(huì)報(bào)告里專門說了一句話，文化有幾個(gè)結(jié)合，其中有一個(gè)叫建筑和結(jié)合。文化和旅游產(chǎn)業(yè)，既是現(xiàn)在政府已經(jīng)作為主導(dǎo)來推廣，不像房地產(chǎn)調(diào)控，要打壓，文化和旅游文化產(chǎn)業(yè)密不可分。”

雖然文化地產(chǎn)前景看好，但游煒也地處了他的擔(dān)憂，需要怎樣把文化貫穿到整個(gè)地產(chǎn)，怎么樣來促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的生動(dòng)融合，還需做大量的工作。他說：“現(xiàn)在不僅僅商業(yè)地產(chǎn)亂，現(xiàn)在文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)同樣在亂，所以我們要保證一些根本的問題，這個(gè)產(chǎn)業(yè)、融合才是成功的，轉(zhuǎn)型也會(huì)變得越來越清晰。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、發(fā)展旅游業(yè)離不開房地產(chǎn)的市場(chǎng)，還需要共同來研究，找到一條合作之路。不管是文化產(chǎn)業(yè)也好，旅游地產(chǎn)業(yè)也好，高度融合，才能更好的發(fā)展。”

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