房產(chǎn)權(quán)屬知多少

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制過渡的時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)存在著多種不同的權(quán)屬狀態(tài)。北京作為首都，各種機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位隸屬關(guān)系復(fù)雜，適用政策各不相同，更增加了房地產(chǎn)權(quán)屬的多樣性。
下面對(duì)北京市住房市場(chǎng)的房地產(chǎn)權(quán)屬形態(tài)做一個(gè)簡(jiǎn)單介紹，供讀者在買房過程中參考。
商品房：指直接從開發(fā)商手中購買的房產(chǎn)，這種房屋的建設(shè)用地一般是通過出讓的方式獲得，開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)向國家支付了土地出讓金，個(gè)人在購買房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)里亦包含了土地出讓金，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不用再補(bǔ)交土地出讓金，買賣雙方只負(fù)擔(dān)規(guī)定的稅費(fèi)即可，這種產(chǎn)權(quán)即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。以海淀區(qū)為例，此類產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證編號(hào)為“海私字第×××號(hào)”。
在二手房市場(chǎng)上，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過的“小產(chǎn)權(quán)”房以及以市場(chǎng)價(jià)購買的公有住房，再轉(zhuǎn)讓時(shí)，等同于商品房（“大產(chǎn)權(quán)”房）。已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過的“小產(chǎn)權(quán)”房的房產(chǎn)證編號(hào)為“海私移字第×××號(hào)”。
已購公房：指在房屋改革過程中，已經(jīng)購買為私人產(chǎn)權(quán)的原公有住房。此類房屋的建設(shè)用地大多是以劃撥的方式取得的，原單位未支付土地出讓金，個(gè)人購買時(shí)房?jī)r(jià)里也沒有包括土地出讓金。再轉(zhuǎn)讓時(shí)，得補(bǔ)交土地出讓金。俗稱“小產(chǎn)權(quán)”。根據(jù)購買時(shí)支付的價(jià)格不同，有以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買和以成本價(jià)購買之分。以成本價(jià)購買的房屋，其房產(chǎn)證編號(hào)為“海私成字第×××號(hào)”。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，其房產(chǎn)證編號(hào)為“海私標(biāo)字第×××號(hào)”，轉(zhuǎn)讓時(shí)須再補(bǔ)交6％的價(jià)款后方能和以成本價(jià)購買的房屋一樣出售。
經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房也是直接從開發(fā)商手中購買、因此是一種特殊的商品房。與一般的商品房相比，政府免收了土地出讓金（個(gè)人購買時(shí)房?jī)r(jià)也沒有包含土地出讓金），減免了開發(fā)商的一些稅費(fèi)，限制了開發(fā)商的利潤(rùn)率，因此房?jī)r(jià)偏低。同時(shí)限制了購買人群，只有符合一定條件的人才能購買。再轉(zhuǎn)讓時(shí)，購買人不再受限，但是得補(bǔ)交土地出讓金。從這個(gè)角度上講，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)屬于“小產(chǎn)權(quán)”。
直管公房：指屬于北京市直接管理的已購公房。根據(jù)目前的政策，直管公房可以上市交易，原產(chǎn)權(quán)單位不得阻撓，交易過戶手續(xù)的辦理及交易稅費(fèi)比較明確。
自管公房：指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購公房。根據(jù)目前的政策，自管公房經(jīng)原單位同意的可以比照直管公房上市交易，事實(shí)上，中央直屬的一般都不能上市交易，帶“國字頭”的企事業(yè)單位自管公房，有的單位同意上市，有的則不行。
使用權(quán)房：指市民租住公有住房，因此享有使用權(quán)的房屋。使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓，目前還只是試點(diǎn)，相關(guān)手續(xù)及稅費(fèi)不是很明確。
二手房，通俗點(diǎn)說，二手房即個(gè)人（也可能是單位或組織）購買之后再賣出來的房屋。主要是區(qū)別于開發(fā)商直接賣出的房（即“一手房”）。前述各種權(quán)屬狀態(tài)的房屋都可以成為二手房。
由于二手房市場(chǎng)上已購公房的交易量比較大，許多人甚至誤以為二手房就是已購公房，其實(shí)，二手房中的商品房所占比例越來越大。與已購公房相比，二手商品房一般比較新，戶型結(jié)構(gòu)更合理，價(jià)格相比于同類一手房?jī)?yōu)勢(shì)更為明顯，許多房主由于特殊原因出售，即使剛買從未住過，出售時(shí)也比市場(chǎng)價(jià)低出許多。許多時(shí)候，買同一個(gè)樓盤（或同類型）的一手商品房，遠(yuǎn)不如買一套二手商品房。
目前，一些大型的、有實(shí)力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已看好二手商品房這一極具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還專門成立了商品房部，主要從事商品房轉(zhuǎn)讓的代理、居間業(yè)務(wù)。

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