房產權屬知多少

我國的房地產市場正處于從計劃體制向市場體制過渡的時期，在這個時期，市場上的房地產存在著多種不同的權屬狀態(tài)。北京作為首都，各種機關、團體和企事業(yè)單位隸屬關系復雜，適用政策各不相同，更增加了房地產權屬的多樣性。
下面對北京市住房市場的房地產權屬形態(tài)做一個簡單介紹，供讀者在買房過程中參考。
商品房：指直接從開發(fā)商手中購買的房產，這種房屋的建設用地一般是通過出讓的方式獲得，開發(fā)商在取得土地使用權時向國家支付了土地出讓金，個人在購買房產時，房價里亦包含了土地出讓金，再轉讓時，不用再補交土地出讓金，買賣雙方只負擔規(guī)定的稅費即可，這種產權即俗稱的“大產權”。以海淀區(qū)為例，此類產權房的房產證編號為“海私字第×××號”。
在二手房市場上，已經轉讓過的“小產權”房以及以市場價購買的公有住房，再轉讓時，等同于商品房（“大產權”房）。已經轉讓過的“小產權”房的房產證編號為“海私移字第×××號”。
已購公房：指在房屋改革過程中，已經購買為私人產權的原公有住房。此類房屋的建設用地大多是以劃撥的方式取得的，原單位未支付土地出讓金，個人購買時房價里也沒有包括土地出讓金。再轉讓時，得補交土地出讓金。俗稱“小產權”。根據購買時支付的價格不同，有以標準價購買和以成本價購買之分。以成本價購買的房屋，其房產證編號為“海私成字第×××號”。以標準價購買的房屋，其房產證編號為“海私標字第×××號”，轉讓時須再補交6％的價款后方能和以成本價購買的房屋一樣出售。
經濟適用房：經濟適用房也是直接從開發(fā)商手中購買、因此是一種特殊的商品房。與一般的商品房相比，政府免收了土地出讓金（個人購買時房價也沒有包含土地出讓金），減免了開發(fā)商的一些稅費，限制了開發(fā)商的利潤率，因此房價偏低。同時限制了購買人群，只有符合一定條件的人才能購買。再轉讓時，購買人不再受限，但是得補交土地出讓金。從這個角度上講，經濟適用房應屬于“小產權”。
直管公房：指屬于北京市直接管理的已購公房。根據目前的政策，直管公房可以上市交易，原產權單位不得阻撓，交易過戶手續(xù)的辦理及交易稅費比較明確。
自管公房：指中央直屬或企事業(yè)單位自管的已購公房。根據目前的政策，自管公房經原單位同意的可以比照直管公房上市交易，事實上，中央直屬的一般都不能上市交易，帶“國字頭”的企事業(yè)單位自管公房，有的單位同意上市，有的則不行。
使用權房：指市民租住公有住房，因此享有使用權的房屋。使用權房的轉讓，目前還只是試點，相關手續(xù)及稅費不是很明確。
二手房，通俗點說，二手房即個人（也可能是單位或組織）購買之后再賣出來的房屋。主要是區(qū)別于開發(fā)商直接賣出的房（即“一手房”）。前述各種權屬狀態(tài)的房屋都可以成為二手房。
由于二手房市場上已購公房的交易量比較大，許多人甚至誤以為二手房就是已購公房，其實，二手房中的商品房所占比例越來越大。與已購公房相比，二手商品房一般比較新，戶型結構更合理，價格相比于同類一手房優(yōu)勢更為明顯，許多房主由于特殊原因出售，即使剛買從未住過，出售時也比市場價低出許多。許多時候，買同一個樓盤（或同類型）的一手商品房，遠不如買一套二手商品房。
目前，一些大型的、有實力的房地產經紀公司已看好二手商品房這一極具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯�信一天房地產經紀公司還專門成立了商品房部，主要從事商品房轉讓的代理、居間業(yè)務。

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