雖說租房不如買房那么復(fù)雜，但也有一個如何保障自己合法權(quán)益的問題，特別租房是為了方便自己的生活與工作，因此，在辦理房屋租賃手續(xù)前，有必要對以下幾方面的問題加以了解。

（１）出租人是否有權(quán)出租住房根據(jù)現(xiàn)行的《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不是誰都可以出租房屋的。判斷出租人是否有權(quán)出租房屋首先要看他是否具有《房屋產(chǎn)權(quán)證》，與不具有《房屋產(chǎn)權(quán)證》的人，即非房屋所有權(quán)人簽訂的合同是無效的，不受法律的保護(hù)。但是，自２０００年７月１日起，隨著《上海市房屋租賃條例》的施行，將放寬公有房屋的出租范圍。

如果出租者本人即是房主，則應(yīng)要求其出示本人身份證，并按照《房屋產(chǎn)權(quán)證》上的記錄加以核對。如果出租人是受房主的委托代其出租房屋的，應(yīng)要求出租人拿出房主的書面委托書，并要求與房主見面，或向當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會等機(jī)構(gòu)核實(shí)委托書的合法性和受托人的真實(shí)性，這一點(diǎn)很重要。

（２）該住房是否有合法的出租文件根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，房屋出租人出租房屋必須持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》，這只是具備了房屋出租的第一個條件，其次要看出租者是否辦理過相應(yīng)的房屋出租文件，如《房屋租賃許可證》，此證是我們判斷該住房出租是否合法的依據(jù)。雖然承租人的利益不受此因素太大影響，但因搬遷住址、移動家具，難免會給平靜的生活帶來些許不便。

新的《上海市房屋租賃條例》施行后，房屋租賃合同的登記備案不屬強(qiáng)制性規(guī)定，而是個人自愿行為。登記備案主要是為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，產(chǎn)生租賃糾紛后，法律保護(hù)登記備案在先的承租人，因此我們還是提倡登記備案。

（３）住房的實(shí)際使用條件住房對承租者來說，主要功能就在于房屋的實(shí)際使用條件與狀況。住房使用條件的好壞直接影響承租者日后的生活，對住房實(shí)際使用條件的了解，主要是指住房能否正常使用，是否存在天花板漏水、煤氣泄漏等影響使用的情況，住房配備了哪些家具和電器等必備設(shè)施。如果承租住房存在一些比較嚴(yán)重的問題，直接影響承租者正常居住，則住房租賃價格再便宜，承租者仍應(yīng)考慮放棄，如果不打算放棄，則應(yīng)要求出租人對住房進(jìn)行徹底維修后，再與其簽訂租賃合同。如果租賃家具或電器非常簡單、生活不太方便的住房，可根據(jù)市場行情，與出租人協(xié)商酌減房租。根據(jù)房屋實(shí)際使用條件決定房租，應(yīng)在租房最初就彼此達(dá)成協(xié)議，并在協(xié)議中寫入在何種情況下，可以調(diào)整房租，調(diào)整的比率、依據(jù)如何決定，以盡可能避免日后的糾紛。

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