長期以來，中小戶型住宅都是投資客追捧的熱點(diǎn)。而鐘情于中長期投資的昆明市民，對(duì)中小戶型更是青睞有加。2006年，政府對(duì)住房的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，規(guī)定新項(xiàng)目90平方米以下住房比例不得低于總面積的70％�？梢灶A(yù)計(jì)，未來昆明新供應(yīng)的住房中，90平方米以下的住房數(shù)量將會(huì)大幅增加。面對(duì)新形勢，廣大投資客何去何從？本文將從投資方向、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)等方面入手，以葵花公社為例分析昆明小戶型投資市場。

中小戶型住宅日益成為投資熱點(diǎn)

2006年，以葵花公社為代表，昆明的小戶型住宅出現(xiàn)了前所未有的熱銷。

收益相對(duì)穩(wěn)定，收益率較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，中小戶型住宅的中長期投資已經(jīng)越來越成為目前投資的主要出路。這是因?yàn)�，昆明外來人口�?shù)量所占比例比較大而且會(huì)越來越大，同時(shí)房價(jià)已經(jīng)在高位持續(xù)運(yùn)行，很多人買不起房，需要租房而居的群體在日益擴(kuò)大，房屋租賃市場十分活躍與繁榮。另一方面，因?yàn)槔ッ魍鈦砣丝谄毡槭菃紊砘騼煽�、三口之家，他們均特別青睞價(jià)格實(shí)惠、戶型緊湊的中小戶型住宅。對(duì)中小戶型的巨大需求，刺激了投資客對(duì)中小戶型的追捧。

以北市區(qū)為例，今年北市區(qū)房產(chǎn)市場鮮有順應(yīng)市場、引人注目的手筆，而近萬平方米的葵花公社因項(xiàng)目的合理定位與“國六條”新政不謀而合，成為北市區(qū)明星樓盤。出現(xiàn)之始便成為業(yè)界、市場、媒體關(guān)注的焦點(diǎn)�？ü缫云洳淮蟛恍偤眠m宜的中小戶型、高度符合市場需求的價(jià)位和精良的社區(qū)品質(zhì)順勢而上，在亟需住房的廣大主流消費(fèi)群體中擁有了廣泛的知名度和影響力，最本質(zhì)的原因是葵花公社遵循供需現(xiàn)狀，切實(shí)面對(duì)主流住房需求的開發(fā)理念。都市核心地段、成熟配套社區(qū)、稀罕均好性陽光景觀及無可挑剔的完美戶型，成就了本年度昆明市場熱捧葵花公社的火爆原因。而據(jù)透露，在葵花公社的推崇者中，投資者占據(jù)了相當(dāng)一部分份額。

即便有了葵花公社這種純中小戶型項(xiàng)目，也還不能完全滿足市場的胃口。很多投資者仍在反映，不論是租賃還是買賣，中小戶型的盤源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客戶的需求，存在著嚴(yán)重的“盤少客多”現(xiàn)象。

兩大原則規(guī)避小戶型投資風(fēng)險(xiǎn)

既然是投資，自然存在風(fēng)險(xiǎn)。那么，如何規(guī)避小戶型投資的風(fēng)險(xiǎn)呢？權(quán)威研究表明，規(guī)避小戶型投資風(fēng)險(xiǎn)需堅(jiān)持兩大原則：地段好、產(chǎn)品質(zhì)量過硬。

位于中央生活區(qū)、繁華商圈、商務(wù)辦公區(qū)附近的小戶型住宅，擁有的是"黃金地段"，因而也最受投資客青睞。在這些黃金地段的小戶型住宅，不僅保值、增值性強(qiáng)，而且租賃需求旺盛、租金水平高，尤其適合長期投資。此外，擁有旺中帶靜路段或在大型社區(qū)里面的小戶型住宅，也受到喜歡安靜或社區(qū)環(huán)境的住客追捧，自然也給投資客帶來了較好的投資機(jī)會(huì)。

衡量小戶型住宅的產(chǎn)品質(zhì)量時(shí)，除了要對(duì)戶型設(shè)計(jì)、樓宇外觀和裝修標(biāo)準(zhǔn)等硬件進(jìn)行考察外，還要注意其物業(yè)管理、家居服務(wù)等軟件的水平。調(diào)查表明，同一個(gè)路段上的不同小戶型項(xiàng)目，硬件、軟件質(zhì)量較好的項(xiàng)目，其月租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通項(xiàng)目。

有的投資客特別鐘情于價(jià)格低的小戶型住宅，認(rèn)為這樣就可以最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這是一種片面的看法。如果所處地段太差、產(chǎn)品質(zhì)量不好，那么就算購買價(jià)格很低，也很難有理想的投資收益。因?yàn)檫@樣的小戶型住宅，不論是銷售，還是租賃，其需求都較弱，成交價(jià)格往往也不理想。

在這方面，地處北市中央生活區(qū)，昆明均好樓盤的典范——葵花公社，完全符合地段和質(zhì)量兩大原則，因而越來越成為廣大投資者的首選。近期，葵花公社更是乘機(jī)推出項(xiàng)目7棟，精裝修小戶型"葵花公寓"。據(jù)銷售人員介紹，"葵花公寓"精裝修小戶型不但區(qū)位上無可挑剔，更是規(guī)避了以往同類產(chǎn)品在質(zhì)量上的欠缺，可以說葵花公社的升級(jí)版小戶型在昆明重新改寫了精裝修小戶型的定義。戶型方正、戶戶采光，絕無黑房、暗房，包括紅塔復(fù)合木地板、雅士利乳膠漆、海爾電熱水器、法比亞衛(wèi)浴等品牌在內(nèi)的全名牌精裝修，不但大大降低了裝修費(fèi)用，更使小戶型生活品質(zhì)全面升級(jí)。只有投資類似樓盤才能真正有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證投資客的投資收益。

北市區(qū)全面聚焦小戶型投資

昆明中小戶型的租賃者主要為市區(qū)的年輕白領(lǐng)、商人、高級(jí)打工者以及畢業(yè)、在讀大學(xué)生等，他們的置業(yè)要求是必須擁有完善的交通和便利的生活設(shè)施，所以出行便捷的地區(qū)，尤其是城市中心區(qū)域的中小戶型比較受歡迎，物業(yè)的投資回報(bào)相對(duì)較高。同時(shí)功能齊全、設(shè)計(jì)個(gè)性化、擁有完善的服務(wù)和物業(yè)管理的中小戶型物業(yè)也很受青睞。

目前，昆明中小戶型的物業(yè)依然不多。從片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r來比較，北市區(qū)的小戶型尤其稀缺，將日益成為小戶型投資熱點(diǎn)片區(qū)，成為春城投資者的首選。而像葵花公社這種地段、產(chǎn)品兩全其美的小戶型項(xiàng)目更是如鳳毛麟角，必將以其高投資回報(bào)率贏得廣大春城投資者的青睞�，F(xiàn)期推出的精裝修小戶型“葵花公寓”必將引發(fā)昆明中小戶型的投資風(fēng)暴。

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