與開發(fā)商簽訂的車位租賃合同未到期，卻“被通知”車位將被拍賣。盤龍區(qū)廖家廟銀河春小花園小區(qū)（葵花公社）貼出的多份《地下車位及車庫司法拍賣公告》，讓業(yè)主們慌了神。對于事情的來龍去脈，開發(fā)商直到昨天也沒給出解釋。
業(yè)主在車位上貼出的維權(quán)告示
小區(qū)車位將拍賣
眾多租戶慌了神
昨日上午10點，小區(qū)多名業(yè)主聚集在公告欄邊，議論一份《地下車位及車庫司法拍賣公告》。
公告顯示，廖家廟銀河春小花園小區(qū)212個地下停車位和3個車庫將被拍賣。公告還明確，拍賣時間為2016年12月13日上午10點。發(fā)布公告的落款日期為2016年11月23日，蓋有云南某拍賣公司的公章。
“太莫名其妙了，我們都是‘被通知’租賃的車位要被拍賣，但我們與開發(fā)商的租車位合同還沒到期。”業(yè)主丁先生回憶，2013年，他與小區(qū)開發(fā)商——昆明千益豐房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱千益豐房地產(chǎn)公司）簽訂車位租賃合同，租賃地下停車車位，租期10年，一次性付清租金3萬元。
和丁先生一樣，很多業(yè)主分別與千益豐房地產(chǎn)公司簽訂租賃車位合同。期限5年、10年、20年不等，租金2萬元至7萬元不等，均為一次性付清。
為了維權(quán)，業(yè)主們在小區(qū)掛起“捍衛(wèi)權(quán)益”布標，停車場內(nèi)也有業(yè)主們張貼的提示，他們解釋：“是想讓競買人知道，業(yè)主和開發(fā)商之間的租賃合同還未到期，以免引發(fā)不必要的麻煩。”
103名業(yè)主簽名
向法院提交異議申請書
為弄清事情原委，業(yè)主們紛紛向拍賣公司咨詢，“對方回復是受昆明市中級人民法院委托”。根據(jù)多日來的打聽，竟然牽出一起開發(fā)商與某銀行機構(gòu)的債務(wù)糾紛，讓業(yè)主們瞠目結(jié)舌的是，“開發(fā)商無力償還借款被起訴，某銀行機構(gòu)向法院提出強制執(zhí)行申請，而借款的抵押物竟是小區(qū)的車位。”
“合同還未到期，希望開發(fā)商能給出合理解釋，但他們卻一直未現(xiàn)身�！睒I(yè)主們擔心自己的權(quán)益受損，共有103人簽署了《授權(quán)委托書》，委托小區(qū)業(yè)委會張主任向法院提交執(zhí)行異議申請書。
“明天將向法院遞交申請書，請求法院暫緩執(zhí)行。”張主任說。
銀行機構(gòu)證實
開發(fā)商抵押車位借款
昨日下午，記者來到千益豐房地產(chǎn)公司位于白云路某大廈的辦公地點，但公司大門緊閉。值班保安稱：“周末沒人來上班�！庇浾邠艽蚬巨k公電話，一直無人接聽。
查詢資料顯示，千益豐房地產(chǎn)公司注冊時間為2004年7月19日，但該公司從2015年5月7日至2015年8月12日，涉訴被執(zhí)行案共有8個，執(zhí)行法院均為昆明市中級人民法院。案件狀態(tài)顯示執(zhí)行中，金額從幾十萬到千萬元不等。
中國裁判文書網(wǎng)顯示，云南省高院于今年4月29日下達一份《執(zhí)行裁定書》，申請人正是某銀行機構(gòu)，被執(zhí)行人是千益豐房地產(chǎn)公司，案由是金融借款合同糾紛。裁定書中明確“抵押物被昆明市中級人民法院首先查封，因案件執(zhí)行的需要，省高院指定昆明市中級人民法院執(zhí)行本案�！庇浾呗�(lián)系了發(fā)出公告的云南某拍賣公司，其證實“拍賣受法院委托，具體案情不便透露”。
業(yè)主們猜測涉及該借款糾紛的某銀行機構(gòu)昨天告訴記者，“千益豐房地產(chǎn)公司借款時，用車位和車庫做抵押擔保。因無法償還借款，訴至法院后申請強制執(zhí)行�！�
★律師建議
業(yè)主可向抵押物受讓人主張繼續(xù)履行原租賃合同
眼下最為棘手的是，業(yè)主們的租金能否退回，可以采取哪些方式維權(quán)？
云南凌云律師事務(wù)所律師朱紹坤說，根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。而《擔保法》和最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》也明確，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
“業(yè)主可在司法拍賣成功后，向新的抵押物受讓人主張繼續(xù)履行原租賃合同，若對方拒不履行原租賃合同，業(yè)主可通過訴訟等法律途徑解決�！敝旖B坤建議，業(yè)主可向法院提執(zhí)行異議，但并不能起到暫緩執(zhí)行的作用，只能通過該途徑向法院明確抵押物的現(xiàn)狀，法院在司法拍賣過程中可能予以相應(yīng)考慮，避免累訴，浪費司法資源。
朱紹坤補充，根據(jù)法律規(guī)定，該起糾紛中的開發(fā)商將已出租的物業(yè)進行抵押，其負有書面告知承租人的義務(wù)，即便未書面告知，并不影響租賃合同的效力。若開發(fā)商用車庫做抵押的借款行為發(fā)生在租賃給業(yè)主前，應(yīng)認定業(yè)主的租賃權(quán)是有瑕疵的，依據(jù)合同相對性原則，屬于開發(fā)商的違約行為。承租人簽租賃合同時，一定程度上也存在相應(yīng)的過失，未盡到審慎審查的義務(wù)，法院強制執(zhí)行過程中，應(yīng)優(yōu)先實現(xiàn)抵押權(quán)人的債權(quán)。
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