通過法拍買下爛尾的豪門金座（錦玉商務(wù)中心）兩棟公寓樓還不到半個(gè)月，巫家壩商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司就發(fā)布了項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工一體化（EPC）總承包招標(biāo)計(jì)劃。根據(jù)招標(biāo)文件，中標(biāo)企業(yè)將負(fù)責(zé)對(duì)豪門金座（錦玉商務(wù)中心）1號(hào)樓和2號(hào)樓按照保租房要求進(jìn)行改建，改建總建筑面積96537.74平米，改造后的保租房有1297套，建筑安裝工程費(fèi)為3.6億。
巫家壩商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司是昆明巫家壩建設(shè)發(fā)展公司的下屬企業(yè)，舉牌競(jìng)買豪門金座（錦玉商務(wù)中）花了2.47億元，如今又要花3.6億進(jìn)行改造，總支出就已經(jīng)達(dá)到了6.07億元，這還不包括工程監(jiān)理以及其他費(fèi)用，巫家壩商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司最終為這個(gè)保租房項(xiàng)目支付的代價(jià)，將至少在 6.1億以上。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)發(fā)布的招標(biāo)文件則顯示，錦玉商務(wù)中心改建項(xiàng)目的估算總投資為61669萬，其中建筑安裝工程費(fèi)是36000萬。招標(biāo)文件并未明確項(xiàng)目估算總投資是否包括競(jìng)拍項(xiàng)目所花的24742萬，即便已經(jīng)包括，巫家壩商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)錦玉商務(wù)中心保租房項(xiàng)目的初步投資預(yù)算也達(dá)到了6.17億，代價(jià)不小。
拍賣前的豪門金座
錦玉商務(wù)中心除了兩棟高層商務(wù)樓，還有商業(yè)裙樓，其中改建保租房的面積是5.04萬平米，共1294套。另外還有1.49萬的商業(yè)裙樓。
商業(yè)裙樓未來雖然可以招商運(yùn)營(yíng)，但如今商業(yè)招租并不容易，租金也很低，所以1.49萬平米的商業(yè)裙樓以后能有多少租金收入，現(xiàn)在很難預(yù)測(cè)，相信巫家壩商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司也不是為這1.49萬平米的商場(chǎng)購買爛尾樓的，保租房才是這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)。
昆明現(xiàn)在有10多個(gè)保租房項(xiàng)目，絕大多數(shù)項(xiàng)目的基準(zhǔn)租金都在每平米20元以下，最高的也不超過25元/平米/月，官渡區(qū)另一個(gè)保租房項(xiàng)目彩瑞中心也距離廣福路不遠(yuǎn)，去年底有一批房源的基準(zhǔn)租金只要16.94元/平米/月，錦玉商務(wù)中心如果投入市場(chǎng)，雖然位置可能是昆明所有保租房項(xiàng)目中最好的，但租金應(yīng)該也很難超過30元/平米/月。
萬科翡翠也有大量公寓出租，拎包入住只要每平米每月30元左右
可以對(duì)比的是，距離錦玉商務(wù)中心只有幾百米的萬科翡翠2期，一間41平米帶家具家電公寓的月租報(bào)價(jià)只有1200元，算下來每平米還不到30元。按規(guī)定，保租房的租金水平一般不高于同地段同類房源租金的85%，所以錦玉商務(wù)中保租房的定價(jià)應(yīng)該不超過26元/平米才對(duì)。
即便按30元/平米/月計(jì)算，錦玉商務(wù)中心5.1萬平米保租房如果實(shí)現(xiàn)100%出租率，理論收入可以達(dá)到153萬/月，年收入超過1800萬，年化收益率也不過3%（按6.17億的項(xiàng)目總投資計(jì)算）。
然而，錦玉商務(wù)中心不可能實(shí)現(xiàn)100%的出租率，而且總投資很可能也不止6.17億，況且這還沒算管理成本、資金成本、房屋折舊，所以如果僅計(jì)算保租房的營(yíng)收，實(shí)際收益率還要大大低于3%。當(dāng)然錦玉商務(wù)中心1.4萬平米的商業(yè)不可能一分錢租金收入都沒有，但以現(xiàn)在實(shí)體商業(yè)的處境，也不可能高到哪里去，錦玉商務(wù)中心保租房加上裙樓商業(yè)，年收入頂多也就2000多萬，年化收益率也不會(huì)比3%高多少，而且一旦出租狀況不理想，或者租金水平達(dá)不到預(yù)期，收益率還要進(jìn)一步打折。
總的來說，巫家壩商管公司收購爛尾樓的這筆投資投入大，占用資金多，收益卻有限，投資回收期非常長(zhǎng)，搞不好還會(huì)虧損。
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