二手房、保租房、配售房三面夾擊昆明新房市場，房企被逼走高端

雖然今年一季度昆明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，房產(chǎn)交易量增長明顯，但開發(fā)商卻苦樂不均，一些配套、地段、價(jià)格不具優(yōu)勢，主要面向剛需人群的老盤，并沒有感受到多少市場暖意，因?yàn)閯傂杩蛻粽�在大批量分流到二手房、配售房和保租房，新房的�?yōu)勢并不大。

根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年一季度昆明二手房交易量呈現(xiàn)逐月增長的態(tài)勢，3月二手房成交量差不多兩倍于新房，二手房的掛牌量也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近6萬套，市場供應(yīng)充足，平均價(jià)格也保持在比新房便宜3000元/平米左右，對(duì)剛需人群吸引力很大。

除了二手房爭奪剛需客戶，今年開始發(fā)售的配售房，以及越來越多的保租房，也造成購買新房的剛需客戶流失。

昆明首個(gè)放開申購的配售型保障房項(xiàng)目觀山苑

昆明配售型保障房從去年開始建設(shè)，雖然申請(qǐng)?jiān)缫逊砰_，但認(rèn)購一直沒有進(jìn)行，半個(gè)月前，昆明首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目——觀山苑開始申購，雖然首批房源只有202套，可是申購者卻多達(dá)880戶，平均每套房有超過4戶家庭申購，其中面積為159平米的四房戶型只有一套房，可是申購者卻高達(dá)93人。

接下來昆明還會(huì)陸續(xù)有其他配售房項(xiàng)目上市申購，總量預(yù)計(jì)在5000套以上，按照觀山苑的申購比，鎖定的購房者將高達(dá)數(shù)萬戶。

配售房這么受歡迎主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜，觀山苑的售價(jià)還不到5000元/平米，估計(jì)未來上市的其他配售房項(xiàng)目也會(huì)有明顯價(jià)格優(yōu)勢，對(duì)剛需人群有極大吸引力。

還有一些潛在購房者，因?yàn)橘徺I力方面的問題，放棄買房，轉(zhuǎn)向申請(qǐng)?jiān)絹碓蕉�，越來越便宜的保租房。今年僅安居集團(tuán)計(jì)劃供應(yīng)的保租房房源就有7個(gè)項(xiàng)目近6000套，如果加上目前尚未分配，以及由其他公司管理運(yùn)營的保租房項(xiàng)目，今年昆明保租房的數(shù)量很可能有近萬套之多，供應(yīng)量可觀，而安居集團(tuán)總共將有保租房1.5萬套。

中通世紀(jì)廣場有超過2000套保租房

保租房房源充足，租金相對(duì)便宜，又是精裝修，而且其中部分項(xiàng)目位置配套都不錯(cuò)，房源又比較穩(wěn)定，不存在房東中途反悔退租的情況，是部分住房剛需人群的居住“平替”。

由于剛需客戶遭到大量分流，昆明許多新盤的中小戶型房源去化比較慢，相反，面向改善客戶的中大戶型產(chǎn)品反倒賣得不錯(cuò)。這種現(xiàn)象在其他城市也有出現(xiàn)，地產(chǎn)自媒體人盧俊在最近的一篇文章中就說，（上海）出現(xiàn)戶型越大賣得越好的情形。

在這種形勢下，昆明新近面市的新盤出現(xiàn)了集體向高端方向走的趨勢，普遍的做法是加大戶型，提高品質(zhì)，比如最初在昆明主打性價(jià)比的邦泰地產(chǎn)，最新幾個(gè)項(xiàng)目都偏向高端，尤其邦泰在昆明的首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目——邦泰觀云，最小戶型是143平米的四房。相反，去年上市的邦泰臻境和邦泰悅九章彩云，都有面積在110平米的三房。

邦泰觀云的第四代住宅

再比如去年上市的萬科桂語東方，戶型平均面積就要比同一片區(qū)早前開發(fā)的萬科500里要大。昆明首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目丹霞翠嶼，起步戶型也是143平米的四房。今年即將上市的龍湖御湖境、建投墨水廠項(xiàng)目、冠江新項(xiàng)目、官渡國投正在轉(zhuǎn)讓的兩個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)也都偏向大戶型產(chǎn)品。

開發(fā)商說，因?yàn)槔ッ魅丝谠鲩L放慢，這兩年經(jīng)濟(jì)形勢又不好，就業(yè)與收入不佳，再加上二手房、配售房和保租房的競爭，剛需樓盤的市場空間正在快速萎縮，相反，利用當(dāng)前國家鼓勵(lì)開發(fā)好房子的有利形勢，開發(fā)具有明顯代際優(yōu)勢的第四代住宅，或者高端項(xiàng)目，面臨的競爭壓力反倒要小一些。

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