昆明配售型保障房超量鎖定購(gòu)房者，堵死剛需樓盤退路

怕什么來(lái)什么。

前不久，云南房網(wǎng)還認(rèn)為昆明配售型保障房憑借低價(jià)和可以回購(gòu)兩大優(yōu)勢(shì)，有可能大量鎖定剛需客群，導(dǎo)致新房市場(chǎng)的有效需求下降，剛需型商品房銷售困難。很快，有媒體就報(bào)道稱，自昆明市開放配售型保障房申購(gòu)以來(lái)，到7月中旬僅線上申購(gòu)人數(shù)就超過(guò)5300戶，不僅超過(guò)今年昆明計(jì)劃建設(shè)的配售型保障房數(shù)量，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)昆明第一個(gè)過(guò)規(guī)項(xiàng)目348套住房的供應(yīng)量。

昆明第一個(gè)配售型保障房項(xiàng)目居然是洋房

昆明配售型保障房申購(gòu)是從6月24日開始的，但由于《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》7月9日才開始執(zhí)行，有關(guān)申購(gòu)資格、回購(gòu)、選房流程等具體執(zhí)行規(guī)定才終于明確，所以實(shí)際申購(gòu)時(shí)間并不長(zhǎng)，盡管如此，申購(gòu)家庭仍超過(guò)了今年昆明理論上供應(yīng)配售型保障房的最大值。

由于申購(gòu)仍在進(jìn)行，而計(jì)劃今年開工建設(shè)的8個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，目前還只有一個(gè)項(xiàng)目開工并過(guò)規(guī)，房源也才348套，而且還遠(yuǎn)在呈貢，絕大多數(shù)項(xiàng)目和房源都還連規(guī)劃設(shè)計(jì)方案都沒(méi)有，戶型、價(jià)格也都沒(méi)有公布，真正的申購(gòu)高峰還沒(méi)有到來(lái)，所以今年申購(gòu)者數(shù)量將會(huì)大大超過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)申購(gòu)的5300戶，很可能將數(shù)倍于5000套的房源總數(shù)。

為什么申購(gòu)配售型保障房的昆明市民這么多？原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，一是房?jī)r(jià)便宜，早前預(yù)計(jì)的售價(jià)將不超過(guò)8000元/平米。其實(shí)目前市場(chǎng)上接近這個(gè)價(jià)的商品房也不是沒(méi)有，如果買二手房更是毫無(wú)問(wèn)題，但配售型保障房的地段位置比市面上萬(wàn)元以下的新房總體要好，品質(zhì)也不低，像呈貢的第一個(gè)配售型保障房項(xiàng)目居然是多層洋房。另外，配售型保障房還擁有普通商品房沒(méi)有的條件——可以申請(qǐng)回購(gòu)。

配售型保障房可以回購(gòu)的條款，使得購(gòu)房者將來(lái)如果離開昆明，或者出于經(jīng)濟(jì)方面的原因，可以很容易將房產(chǎn)按原來(lái)的購(gòu)房?jī)r(jià)變現(xiàn)，這在未來(lái)房?jī)r(jià)有可能向下的大趨勢(shì)下，非常具有吸引力。據(jù)有關(guān)人士分析，如果以后征收房產(chǎn)稅，配售型保障房的稅率也應(yīng)該比較低。

正因?yàn)槿绱耍�申�?gòu)配售型保障房才變得非常踴躍，雖然今年理論上的供應(yīng)量只有5000套，可是按照申購(gòu)流程，配售資格是通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生，所有申購(gòu)者都有機(jī)會(huì)，即便當(dāng)期未取得購(gòu)房資格，也會(huì)自動(dòng)進(jìn)入輪候庫(kù)，在下一輪又有機(jī)會(huì)。參與搖號(hào)次數(shù)越多，獲得配售資格的概率越高。即便今年無(wú)法中簽，由于昆明還在計(jì)劃建設(shè)新的配售型保障房項(xiàng)目，只要建設(shè)不終止，理論上就一直會(huì)有機(jī)會(huì)。這種輪候申購(gòu)的制度設(shè)計(jì)，使得昆明申購(gòu)配售型保障房的人數(shù)長(zhǎng)期大幅度高于可供房源數(shù)量。

可是如果昆明配售型保障房長(zhǎng)期超量鎖定購(gòu)房者，比如今年最終申購(gòu)者達(dá)到一兩萬(wàn)戶家庭，今后的輪候庫(kù)也長(zhǎng)期保持這么多人數(shù)，就意味著市場(chǎng)上商品房的潛在購(gòu)買者也減少了這么多，對(duì)主打剛需，價(jià)格上又沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)力的商品房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，賣房的難度會(huì)進(jìn)一步增加。

本來(lái)，一些位置不是很好，產(chǎn)品沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的普通商品房項(xiàng)目，在銷售困難時(shí)還可以打價(jià)格牌，降價(jià)促銷，但有了配售型保障房以后，商品房?jī)r(jià)格再低也很難與配售型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，更何況商品房開發(fā)商也不可能承諾回購(gòu)。

難道普通剛需項(xiàng)目連打價(jià)格戰(zhàn)的退路也喪失了嗎？

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