昆明的大商圈不少，比較出名的有市中心的三市街商圈（順城、柏聯(lián)、昆百大等），東風(fēng)廣場(chǎng)商圈（恒隆、金�。�，北市區(qū)的白云路商圈（同德、欣都龍城等）、南市區(qū)的滇池路商圈、世紀(jì)城商圈等。
伴隨著城市的發(fā)展變遷，有老商圈的衰退，就有新商圈的誕生，這都是商業(yè)規(guī)律使然。
滇池半島新商圈成立儀式在桂語(yǔ)小篆街舉行
昆明最新誕生的商圈，則是上周末由萬(wàn)科小篆街、王府井小鎮(zhèn)、福�！と輩R天地三家聯(lián)手發(fā)起的滇池半島新商圈。
強(qiáng)勁消費(fèi)力推動(dòng)滇池半島新商圈形成
一般來(lái)說(shuō)，商圈是在城市和區(qū)域的核心位置，以規(guī)模化商業(yè)為基礎(chǔ)，并有足夠的居住人口和消費(fèi)力做支撐的前提下形成的。滇池半島新商圈的誕生有其必然性。
會(huì)展片區(qū)以及三個(gè)半島片區(qū)的開發(fā)歷史超過(guò)10年，從一片空白到如今的繁華，片區(qū)的發(fā)展速度有目共睹。
云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了一下，片區(qū)內(nèi)已交付入住的新小區(qū)約17個(gè)，總戶數(shù)已超過(guò)4萬(wàn)戶，其中僅萬(wàn)科5個(gè)社區(qū)就交付了1.65萬(wàn)戶，按平均每戶3人計(jì)算，片區(qū)入住人口保守計(jì)算也有10萬(wàn)人以上。
隨著萬(wàn)科桂語(yǔ)東方、公園城市、都會(huì)半島等大盤項(xiàng)目建設(shè)和交付，人口數(shù)字還將繼續(xù)增長(zhǎng)。
再加上會(huì)展中心、福保半島、滇池濕地、綠道等帶來(lái)的龐大人流，人口聚集效應(yīng)越發(fā)凸顯。
從消費(fèi)力角度看，會(huì)展片區(qū)本身是典型的改善居住區(qū)，客群集中于中產(chǎn)及中產(chǎn)以上，消費(fèi)需求和能量潛力巨大。
本質(zhì)上，商圈就是消費(fèi)力的聚集。從這個(gè)意義上說(shuō)，滇池半島新商圈是基于強(qiáng)勁消費(fèi)力的聚集而誕生。
恰逢其時(shí)的滇池半島新商圈
王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)于2019年開業(yè)，總建面約12.8萬(wàn)平方米，定位于以?shī)W萊為主力店的新生活方式融合性休閑購(gòu)物小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)開業(yè)以來(lái)，銷售規(guī)模與客流年均增長(zhǎng)率超過(guò)15%，2024年，銷售額達(dá)7.3億元，客流達(dá)到390萬(wàn)人，今年上半年，銷售和客流增長(zhǎng)率更是飆高到28%和40%。小鎮(zhèn)預(yù)估，今年全年的銷售額將增長(zhǎng)到8.5億元，客流480萬(wàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，王府井小鎮(zhèn)的客流有40%來(lái)自周邊3公里，30%來(lái)自周邊7公里。所以不難看出，上圖的增長(zhǎng)曲線實(shí)際上與會(huì)展片區(qū)人口增長(zhǎng)吻合。
福保半島自去年開放以來(lái)，一躍成為昆明熱門打卡地和文旅新地標(biāo)，被譽(yù)為“小三亞”和“小新西蘭”，在新商圈發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方披露了新消息：福保彩印廠舊址改造的“福保·容匯天地”將于本月亮相，這個(gè)商業(yè)體有6萬(wàn)方商業(yè)體量，以CMYK四色彩印為命名創(chuàng)意，融入特色零售、餐飲美食、休閑體驗(yàn)、親子等業(yè)態(tài)，將成為福保半島農(nóng)文商旅模式的驅(qū)動(dòng)核心。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，福保半島開放一年內(nèi)游客達(dá)500萬(wàn)人次，其輻射范圍不僅限于周邊數(shù)十萬(wàn)人群，也吸引了昆明數(shù)百萬(wàn)微度假人群，乃至來(lái)自全國(guó)的旅游旅居人群。
如果說(shuō)王府井小鎮(zhèn)和福保·容匯天地是新商圈的“主動(dòng)脈”，吞吐著龐大的流量與消費(fèi)；那么桂語(yǔ)小篆街以及萬(wàn)科500里規(guī)劃的小鎮(zhèn)中心，就是深入生活肌理的 “毛細(xì)血管”，用一步之遙的便利和場(chǎng)景，攥緊了居民的日常。
滇池半島新商圈
主打家門口的精致煙火氣的小篆街，與主打新生活方式休閑購(gòu)物的王府井奧萊滇池小鎮(zhèn)，以及主打松弛美學(xué)發(fā)生廠的福�！と轀筇斓兀粌H在定位上各有特色、互為補(bǔ)充，而且在空間上也形成了半徑1.5公里的商業(yè)集群，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的商圈雛形已經(jīng)形成。
從桂語(yǔ)小篆街到小鎮(zhèn)中心，萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)真的不一樣
實(shí)際上，作為滇池半島新商圈的重要組成部分，桂語(yǔ)東方門前已開業(yè)的桂語(yǔ)小篆街只是很小的一部分，規(guī)劃中的500里小鎮(zhèn)中心也并不僅僅包含社區(qū)商業(yè)，而是一個(gè)關(guān)于未來(lái)理想社區(qū)、關(guān)于人與公共鏈接的終極答案。
數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：我國(guó)城市居民 30%—40%的消費(fèi)支出，都集中在周邊1公里范圍之內(nèi)。同時(shí)，城市居民平均約75%的時(shí)間在社區(qū)中度過(guò)�！白詈�1公里”的社區(qū)生活質(zhì)量，關(guān)乎每個(gè)居民的體驗(yàn)指數(shù)。
因此，在滇池半島新商圈成立儀式上，萬(wàn)科披露了500里小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃藍(lán)圖，這也是一份“5分鐘生活圈”規(guī)劃。
500里小鎮(zhèn)中心規(guī)劃了文化、商業(yè)、鄰里、政務(wù)、健康、親子、運(yùn)動(dòng)六大場(chǎng)景和功能，其中桂語(yǔ)小篆街承擔(dān)商業(yè)消費(fèi)功能，首個(gè)盒子已于今年初開業(yè)，主入口北側(cè)的另一個(gè)生活配套盒子即將建成。在桂語(yǔ)東方南側(cè)，為已投用的街道辦、派出所和官渡區(qū)康復(fù)醫(yī)院（一期將于9月完成竣備），分別實(shí)現(xiàn)政務(wù)和健康功能。
和常見的住宅底商不同，小鎮(zhèn)中心的社區(qū)商業(yè)基本規(guī)劃為獨(dú)立用地上的公共建筑，商業(yè)和住宅不再簡(jiǎn)單拼接，融合出更豐富的城市界面，打造混合開放式街區(qū)。
以500里小鎮(zhèn)中心為代表，萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)進(jìn)化到了全新階段。
“5分鐘生活圈”——萬(wàn)科超級(jí)社區(qū)新打法
提起社區(qū)商業(yè)，我們最常見到的是住宅小區(qū)一層的臨街鋪面，對(duì)于這類底商，大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇全部或部分出售，以盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，由于缺乏整體運(yùn)營(yíng)和管理缺位，雖然顯得有煙火氣，但是時(shí)間長(zhǎng)了，很容易就變得臟亂差，不管住宅檔次多高，參差不齊的底商立馬拉低整個(gè)小區(qū)的調(diào)性。
所以現(xiàn)在很多社區(qū)都在去底商化，打造圍合式社區(qū)，徹底拋棄底商，但是這樣一來(lái)，生活便利度又大打折扣，走向另一個(gè)極端。
而萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)用了三招，解決了長(zhǎng)久以來(lái)的難題：
桂語(yǔ)小篆街
第一招是自持。2023年底，云南萬(wàn)科發(fā)布首個(gè)自持社區(qū)商業(yè)品牌“小篆街”，2024年6月至2025年1月，公園小篆街、半島小篆街、桂語(yǔ)小篆街相繼開街運(yùn)營(yíng)，招商率開業(yè)率屢創(chuàng)新高，社區(qū)商業(yè)也在快速迭代更新。
對(duì)于開發(fā)商，自持商業(yè)不僅意味著銷售收入減少，也增加了長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的成本，一旦商業(yè)運(yùn)營(yíng)不理想，重資產(chǎn)模式很容易成為包袱，因此這是個(gè)很難做出的決定，也是需要勇氣、考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力的決定。
第二招是以獨(dú)立商業(yè)取代住宅底商，打破“社區(qū)商業(yè)=簡(jiǎn)陋鋪面”的固有認(rèn)知，如桂語(yǔ)小篆街和500小鎮(zhèn)中心，這樣做的好處是既保證了煙火氣，又避免了對(duì)居住品質(zhì)的影響，但不利之處也顯而易見，這需要開發(fā)商讓渡土地和銷售貨值，留出足夠的公共空間給居民。
第三招是擴(kuò)展社區(qū)商業(yè)的功能與場(chǎng)景，從住區(qū)到社區(qū)，再到超級(jí)社區(qū)，萬(wàn)科500里用6年時(shí)間詮釋了超級(jí)社區(qū)的形成過(guò)程，本質(zhì)上說(shuō)，萬(wàn)科超級(jí)社區(qū)最核心的概念就是鏈接，人與家庭、人與鄰里，到人與公共空間，鏈接在不斷深化和進(jìn)化。
在桂語(yǔ)東方以及后續(xù)地塊上的小鎮(zhèn)中心，則是萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)進(jìn)化的最新形態(tài)，同時(shí)也是大盤項(xiàng)目的核心公共空間。
從規(guī)劃布局看，桂語(yǔ)東方以萬(wàn)科“未來(lái)城市理想單元”為藍(lán)本，以功能多元的中軸空間為小鎮(zhèn)中心的核心街區(qū)，輔以兩橫道路，將六個(gè)地塊通過(guò)適宜尺度的街區(qū)連接到一起，形成可持續(xù)開發(fā)、可生長(zhǎng)的社區(qū)。
概括而言，小鎮(zhèn)中心作為萬(wàn)科進(jìn)階的社區(qū)商業(yè)，體現(xiàn)出三大特點(diǎn)：精神性、公共性和多中心。
首先是小鎮(zhèn)中心的全齡運(yùn)動(dòng)、共享圖書館、社群之家等，構(gòu)建了社區(qū)的精神屬性；
其次，項(xiàng)目周邊完善的市政配套（道路、學(xué)校、公園等），加上項(xiàng)目商業(yè)、文化、體育等公建配套，體現(xiàn)了小鎮(zhèn)中心的公共、開放和共享性；
第三，隨著大盤開發(fā)推進(jìn)，多中心、多元化的場(chǎng)景空間將持續(xù)呈現(xiàn)。
什么是“未來(lái)理想社區(qū)”？桂語(yǔ)東方的答案是這樣的：
它應(yīng)該以美好生活向往為出發(fā)點(diǎn)，解構(gòu)和超越傳統(tǒng)意義上的住宅社區(qū)概念，通過(guò)全面的業(yè)態(tài)、有溫度的服務(wù)覆蓋居民日常生活，再通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)，讓人與人產(chǎn)生共鳴和鏈接，形成社區(qū)共同體，最終達(dá)成的，是讓業(yè)主能夠在5分鐘生活圈內(nèi)享受“理想的附近”。
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