在以官房、盤(pán)房、五房、西房為代表的上一代昆明區(qū)級(jí)房地產(chǎn)國(guó)企相繼改制、隱退甚至凋零后，時(shí)光流轉(zhuǎn)，30年后新一代的昆明區(qū)級(jí)國(guó)企再次出現(xiàn)在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舞臺(tái)上。
上周，昆明區(qū)級(jí)國(guó)企第二輪房地產(chǎn)的首作，金樾玖璋取得了首張預(yù)售證，A1地塊的1號(hào)樓獲得預(yù)售資格。位于北市區(qū)的金樾玖璋規(guī)模并不大，總占地才51畝，而且分為兩個(gè)地塊，其中的A2地塊又是回遷安置房，商品房全部在面積更大的A1地塊，總共有7棟住宅，取證后意味著這個(gè)2023年1月就已拿地，過(guò)規(guī)也已經(jīng)一年，盤(pán)龍區(qū)建投下場(chǎng)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)商品房項(xiàng)目，終于要正式亮相市場(chǎng)了。
璞域ONE園林實(shí)景圖
其實(shí)在取得預(yù)售證之前，金樾玖璋已經(jīng)悄然啟用了的新的推廣案名——璞域ONE，只不過(guò)尚未進(jìn)行推廣，知名度還不高，但這并不影響它是一個(gè)非常特別的項(xiàng)目，市場(chǎng)關(guān)注度并不低。
璞域ONE作為一個(gè)規(guī)模并不大的項(xiàng)目，之所以有很高的關(guān)注度，主要有兩個(gè)原因，一是項(xiàng)目從拿地到過(guò)規(guī)再到正式上市銷售，周期比較長(zhǎng)，云南房網(wǎng)獲得是消息是，操盤(pán)方旭輝和投資方花了很長(zhǎng)時(shí)間做產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)，去年初年就傳出要開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，而且是精裝修，可是這畢竟之盤(pán)龍建投第一個(gè)商品房項(xiàng)目，一上來(lái)就直接上難度，開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，難免讓外界好奇這么做的理由，以及最終產(chǎn)品形態(tài)。
第二個(gè)原因是璞域ONE不僅是盤(pán)龍建投下場(chǎng)開(kāi)發(fā)的首個(gè)商品房項(xiàng)目，而且是昆明區(qū)級(jí)國(guó)企第二輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首作，有著一定的風(fēng)向標(biāo)意義。盤(pán)龍區(qū)建投作為盤(pán)龍區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)企平臺(tái)公司，目前主要承擔(dān)的是區(qū)內(nèi)多個(gè)回遷安置項(xiàng)目的建設(shè)，璞域ONE是僅有的商品房項(xiàng)目，如果市場(chǎng)表現(xiàn)良好，后續(xù)盤(pán)龍區(qū)多個(gè)項(xiàng)目很可能都由盤(pán)龍建投或者其他區(qū)屬國(guó)企承擔(dān)。
璞域ONE規(guī)劃有7棟高層住宅
另外，璞域ONE拉開(kāi)的還是昆明區(qū)級(jí)國(guó)企的第二輪商品房開(kāi)發(fā)大幕。據(jù)云南房網(wǎng)了解，目前除了盤(pán)龍建投，官渡區(qū)、西山區(qū)、五華區(qū)的國(guó)企也都有商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中官渡區(qū)國(guó)投的項(xiàng)目今年內(nèi)也會(huì)亮相。
昆明區(qū)級(jí)房地產(chǎn)國(guó)企首次大規(guī)模搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還要追溯到30年前，當(dāng)時(shí)官房、盤(pán)房、五房以及西房等區(qū)級(jí)國(guó)有房企，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者，一度占據(jù)了昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大半壁江山，但這些區(qū)屬房地產(chǎn)國(guó)企后來(lái)都通過(guò)改制變成了民營(yíng)企業(yè)，目前只有官房仍保持一定市場(chǎng)活躍度，其余幾家要么消失匿跡，要么干脆破產(chǎn)。
璞域ONE附近由官房開(kāi)發(fā)于25年前的金實(shí)小區(qū)
昆明區(qū)級(jí)國(guó)企第二次大規(guī)模參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是從兩年前開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)停的停退的退，導(dǎo)致昆明許多城改項(xiàng)目難以推動(dòng)，土地賣(mài)不出去，各區(qū)國(guó)企于是扮演了“救火隊(duì)”的角色，紛紛出手拿地，其中部分地塊直接投資開(kāi)發(fā)。
比如璞域ONE其實(shí)就是任旗營(yíng)城改項(xiàng)目，原來(lái)的社會(huì)投資人因?yàn)橘Y金問(wèn)題中途退出，重新招募投資方也沒(méi)有結(jié)果，盤(pán)龍建投才接棒開(kāi)發(fā)。
但新一輪區(qū)級(jí)國(guó)企參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是簡(jiǎn)單重復(fù)歷史，而是有了更市場(chǎng)化的操作手段，比如璞域ONE就是采取代建模式，即盤(pán)龍建投負(fù)責(zé)投資，旭輝建管負(fù)責(zé)操盤(pán)。這個(gè)新模式的效果如何，璞域ONE也是個(gè)很好的觀察窗口。
正在施工的璞域ONE
作為一個(gè)規(guī)模并不大的城改項(xiàng)目，又是盤(pán)龍建投首次參與商品房開(kāi)發(fā)，最穩(wěn)妥的做法當(dāng)然是開(kāi)發(fā)剛需類產(chǎn)品，主推中小戶型，以低總價(jià)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，快速去化，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。但璞域ONE的做法卻是反其道而行之——定位高端，主推大戶型，瞄準(zhǔn)改善型客戶。
這樣的開(kāi)發(fā)策略在一年前被披露時(shí)，市場(chǎng)上不乏懷疑聲音，但如今看，倒也是一步妙棋，因?yàn)殡S著人口流入減少、收入增長(zhǎng)放緩，以及二手房的沖擊，買(mǎi)新房的剛需人群大量流失，反倒是新一代高改產(chǎn)品出現(xiàn)后，改善型需求被激發(fā)，市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，尤其是璞域ONE所在的北市區(qū)，周邊都是開(kāi)發(fā)于20年前的老舊小區(qū)，這些老房子設(shè)計(jì)和功能落后，基本都沒(méi)有電梯，但配套成熟生活方便，業(yè)主原地?fù)Q房愿望強(qiáng)烈。璞域ONE如果能在價(jià)格上與附近的競(jìng)品萬(wàn)科京江隱翠和北京路9號(hào)拉開(kāi)差距，產(chǎn)品也有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)需求是很大的。
璞域ONE面積最大的235大平層戶型
從已經(jīng)公開(kāi)的璞域ONE戶型資料看，確實(shí)是不折不扣的改善型住宅，因?yàn)樽钚粜投际?43平米的4房，最大戶型是235平米的3套房大平層，得房率則最少也有97%，235平米戶型的得房率更是高達(dá)107%，和當(dāng)前流行的第四代住宅相比也不落下風(fēng)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，國(guó)企必然會(huì)重新回到房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)中央，璞域ONE的市場(chǎng)表現(xiàn)如何，將對(duì)昆明各區(qū)國(guó)企參與競(jìng)爭(zhēng)性商品房開(kāi)發(fā)的力度和方式產(chǎn)生不小影響。
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