“2005年過去了，我很懷念它�！�
自那一年的賀歲片中，葛優(yōu)略帶深沉地吐出：“××年過去了，我很懷念它”這個(gè)句式之后，很多人一到歲末回首時(shí)，便躲也躲不了地掉到這句話的“溝”里。句子雖簡單，但誰讓人家說得實(shí)在、到位，而又成為經(jīng)典了呢？《刺激1995》，也是一部成為了經(jīng)典的影片。
CBD傳奇小戶型風(fēng)暴
一年總要留下一年的記憶。在2005年過去的時(shí)候，回首走過的路，總有一些值得念想的人，值得念想的事，新地產(chǎn)將其總結(jié)為“刺激2005”。
一方面，我們總結(jié)出來的這些事，不會囊括2005年里行業(yè)內(nèi)發(fā)生的所有事情，但選出的，都是我們認(rèn)為值得記憶的；另一方面，我們也不指著這些文字會成為經(jīng)典，只希望看過后，您會想起這一年，拍拍腦袋，說一句：“原來一年就是這樣過來的啊。”
調(diào)控
承載著大多數(shù)公眾期待、旨在穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控政策，自2005年的3月開始。在這個(gè)月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過《國務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，會議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，對保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好勢頭，具有重要意義。隨后，被業(yè)界稱為“國八條”的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》應(yīng)聲而出。
“國八條”的主旨是向地方政府及相關(guān)部門提出要求，抑制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。八條意見的高明之處在于，政府不再局限于敲敲邊鼓，而是直接深入到與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的土地、稅收、金融等樓市心臟地帶，由此激起了市場上的軒然大波，雖然“國八條”言簡意賅，涉及房價(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等諸多方面，但目標(biāo)卻高度一致地鎖定同一方向-穩(wěn)住房價(jià)。調(diào)控通知出臺后不久，央行、財(cái)政部、國土資源部及各地國土局，以及幾個(gè)房價(jià)較高的城市地方政府紛紛開始采取動作抑制房價(jià)。
這還并不算完，接下去的幾個(gè)月房產(chǎn)新政持續(xù)出臺：4月27日“新國八條”、5月11日“七部委房產(chǎn)新政”、6月1日“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”……一時(shí)間，政策浪潮席卷整個(gè)房地產(chǎn)市場。
各個(gè)主管部門的輪番表態(tài)，政府將調(diào)控的利器運(yùn)用到了極致。市場信心已開始出現(xiàn)動搖，有投資者開始尋求變現(xiàn)，但也有部分資金實(shí)力強(qiáng)大的投資者開始從短炒轉(zhuǎn)做中長期投資，房地產(chǎn)市場連年暴漲的風(fēng)向有所變化。
觀望
自從2004年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控大棒揮起之時(shí)，房地產(chǎn)市場上兩股看似矛盾的力量便一直在交鋒，那就是持幣觀望與積極跟進(jìn)，2005年調(diào)控進(jìn)一步收緊，觀望的心態(tài)一度占了上風(fēng)。
政策層面頻出的調(diào)控政策、市面上新盤明顯減少，加之易憲容等專家公開建議人們不要買房，稱目前最明智的辦法就是持幣觀望，等待樓市崩盤。不少購房者都在這種氣氛下放慢了腳步，持幣觀望，期待房價(jià)能夠下跌。
這一輪觀望氛圍從2005年4月開始，在房地產(chǎn)買賣雙方間一直持續(xù)橫亙不去，并且將很多開發(fā)商拖入一種焦慮與恐慌交織的境地。對于購房者來說，參與觀望并不需要付出任何代價(jià)和成本，卻足以將開發(fā)商拖入萬丈深淵。當(dāng)時(shí)，唯一支持開發(fā)商挺過觀望氛圍的就是購房者旺盛的購買需求。
在市場持續(xù)低迷了幾個(gè)月之后，一向膽大聲音大的潘石屹喊出了9月份市場將結(jié)束觀望狀態(tài)的大膽預(yù)測。但實(shí)際上，一組面向全國的政策，也會因各地情況不同，而使政策的效力有所不同�！拔矣幸粋�(gè)簡單的判斷：自住的不用等，用于投資的還是等等吧。”在中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘10月初說出自己的判斷的時(shí)候，部分地區(qū)已經(jīng)逐漸走出觀望期，北京、上海等城市的開盤量都達(dá)到了年內(nèi)的最高值。
事實(shí)上，形成觀望期和陸續(xù)結(jié)束觀望期的原因都只有一個(gè)：政府宏觀調(diào)控的主旨不是打壓房價(jià)，而是穩(wěn)定房價(jià)，擠掉泡沫，因此泡沫多的地區(qū)房價(jià)一定會降，但沒有多少水分的市場則難言降價(jià)。
降價(jià)
雖然全國各地不少地方的人都在觀望，但確實(shí)有人在觀望中得到了好處。上海購房者是其中的代表。在2005年，降價(jià)成為了上海樓市的主旋律。
在2005年7月20日舉辦的上海市政府新聞發(fā)布會上，官方消息公開表示，上海的房價(jià)進(jìn)入了下行通道�！吧虾７康禺a(chǎn)價(jià)格過快上漲勢頭已得到遏制，上半年商品住宅銷售價(jià)格漲幅趨緩，近期價(jià)格小幅下降�！痹谏虾Ｊ薪y(tǒng)計(jì)局局長潘建新宣布這一結(jié)論的時(shí)候，上海灘的房價(jià)已經(jīng)是跌聲一片。據(jù)某調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海12家在售樓盤開發(fā)商中，25%的開發(fā)商準(zhǔn)備降價(jià)，降幅在20%以上；50%的開發(fā)商計(jì)劃降10%～15%；另外25%則持觀望態(tài)度。
雖然大家都在等降價(jià)，但總會有人等不到，北京的購房者似乎就沒有等到什么降價(jià)的好消息，來自權(quán)威統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的結(jié)論是，2005年，北京房價(jià)的上漲幅度，不比過去任何一年小。
惜售
隨著“國八條”的步步緊逼，地產(chǎn)商們開始用現(xiàn)實(shí)的銷售政策來應(yīng)對嚴(yán)厲的政策調(diào)控，以保證利潤所得�！胺獗P”惜售便成了不少開發(fā)商，尤其是一些實(shí)力雄厚的大型品牌房企的選擇。
“惜”心泛濫的開發(fā)商不僅沒有在樓市銷售勢頭低迷的情況下大舉“出貨”，反而有意放緩銷售進(jìn)度甚至封盤待沽。
當(dāng)購房者到售樓處詢問時(shí)，售樓小姐會回答說房子已賣完了。實(shí)際上背后存在三種可能：其一是房子真的賣完了；其二是內(nèi)部發(fā)號預(yù)訂，對外故意制造緊張氣氛，實(shí)際是逐步推出；其三是賣得太好，一段時(shí)間內(nèi)漲價(jià)增加的利潤可能會超過儲備房子占用資金所產(chǎn)生的成本，于是暫時(shí)封盤，“囤積”起來待機(jī)而動。
開發(fā)商的惜售從一定程度上使政府投放土地調(diào)節(jié)房價(jià)的良性循環(huán)失效，消減了調(diào)控的作用，進(jìn)一步增加了房價(jià)走高的壓力，同時(shí)也讓開發(fā)商握緊了制衡價(jià)格的能力。在消費(fèi)者摸不透真實(shí)房屋量供應(yīng)情況的時(shí)候，很多樓盤實(shí)際上是在根據(jù)需求者的承受度伺機(jī)漲價(jià)。
加息
2005年3月17日的一則消息對于房地產(chǎn)市場來說，無異于平地一聲雷。
當(dāng)日起，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個(gè)百分點(diǎn)。二是對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定，不搞一刀切。在進(jìn)行上述調(diào)整的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)在人民銀行的超額準(zhǔn)備金存款利率由現(xiàn)行年利率1.62%下調(diào)到0.99%，法定準(zhǔn)備金存款利率維持1.89%不變。
調(diào)整商業(yè)銀行住房貸款政策，央行先一步“國八條”而行，是各個(gè)部委抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲第一個(gè)出手的。個(gè)人貸款利率上調(diào)一方面信號作用十分明顯，另一方面，直接加大了炒房者的投機(jī)難度。
個(gè)稅
2005年10月7日，國稅總局下發(fā)對房地產(chǎn)稅收進(jìn)行一體化管理的156號文，強(qiáng)調(diào)要對20%個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。這個(gè)文件有如一顆炸彈，將征收房地產(chǎn)個(gè)稅重新提升到引人注目的位置上來。
早在2003年，國家稅務(wù)總局就下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，要求對二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅，但當(dāng)時(shí)由于所得稅的額度不好界定，加之由于賣房款項(xiàng)難以取證等客觀因素，基本上沒有執(zhí)行。這次突然舊事重提，不僅在整個(gè)房地產(chǎn)市場掀起軒然大波，也給二手房中介機(jī)構(gòu)帶來了不小的波動。
隨即，北京、上海等地相關(guān)主管部門相繼對征收房地產(chǎn)個(gè)稅事宜，緊鑼密鼓地進(jìn)行前期咨詢、醞釀擬訂相關(guān)實(shí)施細(xì)則，以適用各地方市場的實(shí)際狀況。然而，北京房地產(chǎn)交易個(gè)稅細(xì)則并未如期而至，上海的有關(guān)細(xì)則也遲遲不見出臺。房產(chǎn)個(gè)稅新政策2005年難以面世。
物業(yè)稅
“物業(yè)稅”，這個(gè)多數(shù)買房人依然一知半解的名詞2005年高調(diào)地闖入了人們的視線。
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。2003年10月，在十六屆三中全會上提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”由此，“物業(yè)稅”一詞進(jìn)入百姓視線。
2005年以來，關(guān)于“年內(nèi)開始開征物業(yè)稅試點(diǎn)”的說法不斷蔓延，繼廣東、湖南先后聲稱要開展物業(yè)稅征收試點(diǎn)后，上海、北京、南京等大都市以及溫州、丹東等中小城市，也出現(xiàn)了類似的聲音。對于這個(gè)傳聞，財(cái)政部有關(guān)官員當(dāng)即做了回應(yīng)，表示開征物業(yè)稅應(yīng)該是一個(gè)長期的市場經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)的通盤考慮，但相關(guān)試點(diǎn)短期不可能在全國范圍內(nèi)鋪開。
2005年11月，財(cái)政部部長金人慶對外表示，“十一五”期間將大力推進(jìn)稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項(xiàng)任務(wù)即是出臺物業(yè)稅，由此終于敲定了物業(yè)稅出臺的日期。
斗地
開發(fā)商們總喜歡把土地比喻成“糧食”，認(rèn)為“手中有糧，心中不慌”；如果沒有土地儲備的話，則“巧婦難為無米之炊”了。2005年，國內(nèi)各大主要城市的土地放量均不是很大，引起了諸多開發(fā)商競相斗法，拿地大戰(zhàn)此起彼伏。
2005年8月1日，北京土地市場公開交易以來掛牌出讓的最大地塊引起了幾乎所有業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。最終華潤置地在81輪競拍后，以25.65億元的天價(jià)擊敗其他競爭對手贏得了這塊位于海淀區(qū)清河鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積約70萬平方米的土地，高出起拍價(jià)8.65億元。順馳、國美置業(yè)、北辰置地、金地、萬科、和黃、凱德置地、首創(chuàng)置業(yè)、天鴻集團(tuán)等國內(nèi)頭號實(shí)力企業(yè)都先后參與了該宗地塊的交易。
同樣，在上海出讓的幾塊土地也引來眾多的開發(fā)商的爭搶。光是保證金就要交幾千萬元甚至數(shù)億元，而競拍過程就像是在燒錢，加價(jià)幅度都以千萬元計(jì)。幾乎每次最后中標(biāo)的價(jià)格都要比底價(jià)高出幾億元。
然而，從現(xiàn)行的政策來看，開發(fā)商儲備土地是要冒很大風(fēng)險(xiǎn)的。2005年北京和廣州國土局對逾期未交土地出讓金的地塊查封收回便揭示了這一風(fēng)險(xiǎn)所在。一線城市斗地殘酷的事實(shí)和火熱的競價(jià)已讓不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。兩軸兩帶多中心
2005年1月27日，國務(wù)院正式批復(fù)通過《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020)》修編，將其作為北京城市建設(shè)、發(fā)展和管理的基本依據(jù)。對于開發(fā)商而言，這一消息的最大意義在于給出了市場的脈絡(luò)，為大牌開發(fā)商奠定了搶占地盤的方向。
北京城市總體規(guī)劃修編的最大亮點(diǎn)是提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局。所謂“兩軸”是指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸，“兩帶”是指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”，“多中心”則是指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)城市職能中心，其中包括中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。
根據(jù)規(guī)劃，北京未來著重建設(shè)的區(qū)域一目了然。亦莊、通州、順義、懷柔等地成為開發(fā)商們的必爭之地。
期房預(yù)售
一系列調(diào)控過后，央行2005年8月15日的一紙報(bào)告使剛開始恢復(fù)平靜的房地產(chǎn)市場又起波瀾。在這份名為《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，央行建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。
報(bào)告指出，長久以來的期房預(yù)售制給消費(fèi)者帶來了九大風(fēng)險(xiǎn)：商品房質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、面積變更風(fēng)險(xiǎn)、虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、定金風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、售房欺詐風(fēng)險(xiǎn)、合同無效風(fēng)險(xiǎn)以及延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。形成期房預(yù)售的歷史原因在于，在中國房地產(chǎn)市場剛形成不久之時(shí)，為了鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，拉動內(nèi)需，有關(guān)部門為了方便開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)，特意推出期房預(yù)售制度。
但是這一受到購房者好評的建議卻招致開發(fā)商們的一致反對。潘石屹率先表態(tài)，說央行報(bào)告“只是一個(gè)建議，不是政策”。在一些市場比較成熟的國家，例如歐美，房屋的預(yù)售是由發(fā)展商和客戶通過合同決定的，政府沒有參與管理。任志強(qiáng)在其反對取消期房預(yù)售的“萬言書”中也表示，虛假廣告、產(chǎn)權(quán)證難辦、爛尾樓等問題并不是單純由于期房預(yù)售制度引起的，所以即使取消預(yù)售制度也不能解決問題。
PK
2005年夏天，火熱的“超級女聲”使得PK(PLAYERKILLED)這個(gè)本屬于電腦游戲的詞語家喻戶曉，隨后，地產(chǎn)圈也震蕩起一次又一次的PK，其間的主題卻基本上只有一個(gè)：房價(jià)。PK的主角一方一直由代表開發(fā)商利益的任志強(qiáng)等擔(dān)綱，而另一方則是學(xué)界代表易憲容和趙曉等。
華遠(yuǎn)集團(tuán)老總?cè)沃緩?qiáng)自宏觀調(diào)控以來陸續(xù)發(fā)表了數(shù)篇“萬言書”為房地產(chǎn)商辯護(hù)，社科院金融所研究員易憲容則以“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)”的論點(diǎn)引爆了業(yè)內(nèi)大論戰(zhàn)。
其中，最近的一次PK是在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價(jià)值評估與品牌評選活動”論壇上，一向以“敢說”著稱的任志強(qiáng)一句“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”，令全場氣氛陡然緊張。易憲容當(dāng)即反駁：在不成熟的市場環(huán)境下，開發(fā)商有責(zé)任保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
另一場PK發(fā)生在新浪網(wǎng)上，任志強(qiáng)和國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉圍繞“當(dāng)前房價(jià)水平究竟合理不合理”展開了唇槍舌戰(zhàn)，交鋒十分激烈。任志強(qiáng)首先亮明自己的觀點(diǎn)，即當(dāng)前的商品房價(jià)格是合理的，從長遠(yuǎn)來看仍將上漲。他對此的解釋是，開發(fā)商的房子是為富人蓋的。房價(jià)是市場化的，只要當(dāng)前的房價(jià)能夠維持，只要供不應(yīng)求、有人出高價(jià)購買，這個(gè)房價(jià)就是合理的。對此，趙曉針鋒相對地提出：“房價(jià)太高窮人沒有出路，應(yīng)超越商人立場來看待中國的房價(jià)問題�！彼J(rèn)為，從社會福利角度看，蓋房子不能僅僅考慮富人階層，而是應(yīng)該通過增加收入的手段來解決更多人的住房問題。
REITs
隨著銀行惜貸以及其他融資渠道的萎縮，在2005年，房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrust，簡稱REITs)在地產(chǎn)商中已經(jīng)成為一個(gè)無人不曉的名字。具有點(diǎn)石成金效果的REITs能夠把廣大投資者的資金集合起來，繼而投放在一些高質(zhì)量的物業(yè)上，但是REITs并不會直接參與房地產(chǎn)發(fā)展的計(jì)劃，因而對開發(fā)商不構(gòu)成威脅。
盡管REITs在中國內(nèi)地還沒有立法，盡管它還需要一個(gè)本土化過程，但REITs無疑是推動房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性變革的一種重要方式。如果房地產(chǎn)界出現(xiàn)多個(gè)China-REITs，它將有效地降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減輕銀行的金融壓力。這一點(diǎn)已經(jīng)成了不少開發(fā)商的共識。
然而，專家們提到REITs在中國本土上市都是“一聲嘆息”。主要原因在于目前中國內(nèi)地，無論是在政策層面、稅收阻力以及投資者的培養(yǎng)上都還存在一些問題，致使目前內(nèi)地還沒有出現(xiàn)一支REITs。北京國投總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東認(rèn)為，由于機(jī)制的不成熟，中國內(nèi)地的REITS肯定會上市，但估計(jì)需要三到四年的時(shí)間。炒房
“炒房”這一詞語隨著溫州人的四下投資，早已傳遍大江南北。東起遼寧大連、西至新疆伊犁，南到海口，北達(dá)內(nèi)蒙古，都有炒房團(tuán)的足跡。炒房團(tuán)所到之處，往往大批量采購，甚至整棟成片，聲勢極為浩大。
目前，炒房行為大致分為三種。一是炒賣房號，即在樓盤開發(fā)初期支付很少資金，以優(yōu)惠的價(jià)格預(yù)訂房號，待開盤后房價(jià)上漲時(shí)再將房號轉(zhuǎn)手倒賣，倒賣一個(gè)房號，少則幾千元，多則幾萬元。二是期房轉(zhuǎn)讓，即炒房人將已經(jīng)簽約的房產(chǎn)在未交付使用、繳納契稅等相關(guān)稅費(fèi)并取得房屋權(quán)證和土地使用證之前，進(jìn)行契約變更，倒賣給他人，以賺取差價(jià)。三是多名炒房人聯(lián)合起來一舉買下某個(gè)物業(yè)的大量項(xiàng)目，并由此哄抬價(jià)格，再伺機(jī)出售。這些炒房行為的直接后果只有一個(gè)，就是房價(jià)被人為抬高，正常購房者無端受害。
過度的投機(jī)炒房已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不良影響，因此這種投機(jī)行為也受到了政府的制裁。提高房貸利率，提高置業(yè)門檻，開征增值稅……2005年以來，政府出臺的一系列“抑制房價(jià)，打擊投機(jī)”的政策令投資風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，從一定程度上遏制了炒房者的投資熱情。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)顯示，銀行對炒房行為的諸多限制，造成2005年房地產(chǎn)投資行為的銳減，炒房行為比上一年同期減少了近三分之一。
并購
2005年3月，萬科集團(tuán)下屬3家全資子公司分別與南都集團(tuán)旗下骨干公司上海中橋基建(集團(tuán))股份有限公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬科以總計(jì)18.5785億元現(xiàn)金，受讓南都集團(tuán)通過上海中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益和在浙江的20%權(quán)益，萬科由此獲得了大量可供開發(fā)的土地儲備。此舉掀起了2005年房地產(chǎn)商并購大潮的序幕。
隨后，上海復(fù)地以9.2億元收購了負(fù)債經(jīng)營的房企北京柏宏，獲得其100%股權(quán)，成功接手位于CBD區(qū)域的土地項(xiàng)目。年底，萬科再度出手，與北京朝開合并……
當(dāng)許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商通過股權(quán)合作的方式實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟，以進(jìn)一步提高其競爭力時(shí)，一些企業(yè)則開始積極尋找與外資接洽合作。復(fù)地集團(tuán)與荷蘭國際房地產(chǎn)聯(lián)手投資上海松江新城住宅項(xiàng)目，順馳和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，首創(chuàng)置業(yè)則攜手新加坡GIC，以聯(lián)合的形象面對市場競爭。
并購交易紛繁登場，是中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要表現(xiàn)。為土地而并購，可使并購方減少運(yùn)營成本，被收購方得以繼續(xù)生存，達(dá)到雙贏；房地產(chǎn)商之間參股合作，可以降低成本，同時(shí)可將此作為擴(kuò)張的機(jī)會。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過重組并購，在較短的時(shí)間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，將是今后市場發(fā)展的一個(gè)主要方向。
萬言書
2005年4月11日，在“國八條”出臺不久，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的“萬言書”也隨之誕生，將宏觀調(diào)控正式書寫成了一部博弈史。
針對政府出臺的宏觀調(diào)控政策，任志強(qiáng)遞交了一篇長達(dá)40多頁、洋洋灑灑近2.5萬字的意見書。這篇題為《對形勢的判斷與對策》的文章最終在7月份以全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會報(bào)告的名義遞交到了政府高層。
在萬言書中，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)了自己對宏觀調(diào)控的看法。他認(rèn)為，在實(shí)施宏觀調(diào)控時(shí)，應(yīng)對商品房和社會保障性質(zhì)的住房予以區(qū)別對待。最公平的做法是，非商品房的供給總量與結(jié)構(gòu)是政府真正要加以調(diào)控的，而商品房則應(yīng)通過市場自身的規(guī)律來調(diào)節(jié)。低收入家庭的住房問題由政府承擔(dān)，而中高收入家庭的住房問題應(yīng)交給市場。因此完全可以不控制這部分商品房的價(jià)格，更不應(yīng)用行政的手段去干涉商品房的市場。
隨后，在不同的階段，任志強(qiáng)又不斷有萬言書祭出，萬言書們的出世，不僅表現(xiàn)了各界對房地產(chǎn)發(fā)展的密切關(guān)注和用心研究，也預(yù)示著開發(fā)商這個(gè)利益群體在國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的獨(dú)特地位。
國企重組
191家央企名下總計(jì)1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被13家企業(yè)整合在一起，這聽起來異常龐大和誘人的計(jì)劃在2005年開始有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
2004年6月底，國資委決定整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源，重點(diǎn)扶持中建、中房、招商局集團(tuán)、保利集團(tuán)及華僑城集團(tuán)等5家企業(yè)。2005年10月，國資委再次圈定香港中旅(集團(tuán))有限公司、葛洲壩集團(tuán)公司、南光(集團(tuán))有限公司等11家中央國有企業(yè)，將其主業(yè)確定為房地產(chǎn)業(yè)。這樣，共有16家國有企業(yè)將承擔(dān)起收購1800億元房地產(chǎn)資產(chǎn)的重任。
2005年1月，華能集團(tuán)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無償劃撥給中房集團(tuán)。7月18日，中房集團(tuán)又從中國航空器材進(jìn)出口集團(tuán)公司手里接過了閑置了近10年的沈陽裕寧大廈，價(jià)值6個(gè)多億。
在央企房地產(chǎn)資產(chǎn)重組的同時(shí)，地方房地產(chǎn)國企的重組也熱火朝天地進(jìn)行。10月26日，北京兩家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭天鴻、城開合并一事塵埃落定，二者合并成立的“北京首都房地產(chǎn)開發(fā)(控股)集團(tuán)有限公司”，是100%的國有獨(dú)資企業(yè)，直接歸北京市國資委管轄，總資產(chǎn)規(guī)模超過400億元，成為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。
海外銷售
2005年，中國地產(chǎn)集體海外大路演成了業(yè)內(nèi)一道獨(dú)特的風(fēng)景。從5月份開始，中國項(xiàng)目海外推廣活動一個(gè)接一個(gè)，國內(nèi)開發(fā)商們掀起了一場場聲勢浩大的出海運(yùn)動。
第一批展開海外攻略的開發(fā)商是順馳、華潤和首創(chuàng)置業(yè)。自順馳(中國)委托香港銷售代理公司銷售內(nèi)地物業(yè)以來，華潤鳳凰城、首創(chuàng)榮尊堡和陽光上東等項(xiàng)目都邁出了海外賣樓的步伐。隨后，搜房全球機(jī)構(gòu)組織了上海華府天地、九間堂、西郊莊園等15個(gè)代表性樓盤，在香港舉行大規(guī)模的“上海國際地產(chǎn)日”活動，均取得了不錯(cuò)的戰(zhàn)績。
根據(jù)英國房產(chǎn)代理商高力國際公布的數(shù)據(jù)，僅2005年6月，華潤鳳凰城在美國的銷售金額就達(dá)到了約1.6億元人民幣，其中在舊金山銷售了近50套，洛杉磯賣出了30套，在倫敦的成交額也達(dá)到了約8000萬元人民幣。此外，首創(chuàng)置業(yè)旗下的陽光上東和榮尊堡在美國、加拿大的推介活動中也順利銷售了近百套之多。投資者大多都是善于積攢財(cái)富的海外華人或精于投資的商界人士。
除出海推銷項(xiàng)目外，開發(fā)商直接出國投資的腳步同樣緊湊。日前，北京萬通地產(chǎn)正在談判租賃位于紐約市中心區(qū)7號世界貿(mào)易中心20萬平方英尺的辦公空間，計(jì)劃租約為10年。萬通計(jì)劃將這片辦公區(qū)域發(fā)展成中國企業(yè)在美國設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的集中地。北京陽光100集團(tuán)副總經(jīng)理范小沖亦對外表示，將在明年宣布公司首個(gè)海外項(xiàng)目。2005年6月，上海實(shí)業(yè)集團(tuán)等5家國有企業(yè)則已經(jīng)開始在俄羅斯圣彼得堡興建一個(gè)13億美元的綜合社區(qū)項(xiàng)目，名為波羅的海明珠……
暴利
“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價(jià)值評估與品牌評選活動”論壇上，房產(chǎn)商任志強(qiáng)的一句“表白”令舉座皆驚，也讓人們又一次把房地產(chǎn)和“暴利”一詞聯(lián)系起來。
一位資深房地產(chǎn)開發(fā)商曾坦言：“一般來說，房地產(chǎn)商對外公開講的利潤是8%～15%，實(shí)際上真正的利潤都在25%以上�！�25%的利潤，意味著房價(jià)的四分之一被開發(fā)商揣進(jìn)腰包。而一項(xiàng)權(quán)威調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)稅后凈利潤在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力、煤氣行業(yè)利潤高出1倍。
對行業(yè)的審視也可以驗(yàn)證這一點(diǎn)。改革開放20多年來，從來沒有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁，各種富豪排行榜上房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。2005胡潤百富榜，更是讓中國的富豪站在了透明地帶，其中上榜前50位富豪中有24位涉足房地產(chǎn)。
物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛在樓市火爆的幾年間不斷升級。這時(shí)，一家開發(fā)商出面成為了“物業(yè)革命”的代言人，引起了業(yè)界的廣泛注意。開發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，將物業(yè)公司股權(quán)按比例無償贈送業(yè)主，使全體業(yè)主成為股東，真正當(dāng)家作主。這就是Naga上院在2005年6月推出的新的物管模式。
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