云南省將下大力氣抓好城市綜合體建設(shè)，提高資源利用率，建設(shè)集約型城市。城市綜合體有利于實現(xiàn)整體開發(fā)，加快城市建設(shè)；有利于發(fā)展城市經(jīng)濟，擴大就業(yè)規(guī)模；有利于完善城市功能，提升城市品質(zhì)。

縱觀昆明市場，地產(chǎn)商集體“染指”城市綜合體，一些大鱷甚至跨界加入到城市綜合體建造行列，一場有關(guān)城市綜合體的大戰(zhàn)赫然逼近。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在2013下半年上市的房地產(chǎn)項目中超過六成都是城市綜合體。

巨大體量的城市綜合體，意味著組成城市綜合體的住宅、公寓、酒店、寫字樓等產(chǎn)品扎堆面市。城市綜合體的瘋狂擴張已經(jīng)駛?cè)雴涡芯€，是時候冷靜、沉思，綜合體發(fā)展的未來。

開發(fā)不是簡單的數(shù)字游戲

除了開發(fā)無序?qū)е鲁鞘芯C合體發(fā)展的困局以外，城市綜合體還面臨著很多深層次的問題，而這些問題環(huán)環(huán)相扣，不管哪段鏈子掉了，都足以威脅到整個項目。

中國城市綜合體更多由住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)構(gòu)成，其功能為“724”，涵蓋了人們“7天”、“24小時”的全天候生活形態(tài)。

綜合體不是各種業(yè)態(tài)的拼湊，而是在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，并產(chǎn)生1+1>2的復(fù)合效應(yīng)�！俺鞘芯C合體最大的價值是資產(chǎn)的價值，一個城市綜合體有很多經(jīng)濟效益：一是出售獲得的現(xiàn)金；二是商業(yè)酒店持續(xù)經(jīng)營的租金回報;三是綜合要素組合對資產(chǎn)評估的價值;四是資本的價值，通過基金、上市、債券其他的資本通道實現(xiàn)變現(xiàn)。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家表示：現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價值提高，同時也會帶動整個周邊土地、住宅綜合價值的提高。

因此不難理解，為何全國各地都對城市綜合體趨之若鶩。然而，在利益的趨勢下，很多綜合體的開發(fā)卻沒有玩轉(zhuǎn)這個復(fù)雜的數(shù)字游戲。

消費力預(yù)判不足綜合體陷“空城”

對于綜合體開發(fā)的外部條件來講，首先是交通，基本它都坐落在公共交通的樞紐位置，比如地鐵、公交、快速交通等公共交通的網(wǎng)絡(luò)聚集點，只有這樣它才具備人氣，人流才會源源不斷。第二是消費力，包括核心消費能力和交通輻射半徑在半小時商圈內(nèi)的人群。

大型建筑綜合體將對城市形態(tài)、生活形態(tài)產(chǎn)生革命性的營銷，其形態(tài)、體量、造型、空間等都將給這座城市帶來新的感受、新的風尚，從而提升區(qū)域的整體價值。然而，綜合體開發(fā)所面臨的局面是：如何消化這樣大體量的城市綜合體？

這就涉及到對于消費力的預(yù)判。同時，也回到了那個問題上，摸清地塊的氣質(zhì)，進行合理規(guī)劃和開發(fā)。

“不是所有城市都適合建大型綜合體，不是所有區(qū)域都適合多業(yè)態(tài)的開發(fā)模式�！蓖聦崢I(yè)集團相關(guān)負責人表示，為應(yīng)對可能存在的風險，首先應(yīng)對市場進行多方調(diào)研；其次，綜合體項目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗，要讓規(guī)劃與市場吻合，避免同質(zhì)化競爭。以同德·昆明廣場為例，同德·昆明廣場位于一環(huán)、二環(huán)之間，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住人群購買力強，臨近家樂福、數(shù)碼城、高端百貨等等，早已形成新型商圈。在經(jīng)過全面分析后，其開發(fā)企業(yè)同德實業(yè)集團決定將其打造成為一個高端商務(wù)住宅以及云南唯一的精致時尚購物中心citywalking為主要業(yè)態(tài)的城市綜合體。譚蓉

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