專家解析昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：形勢(shì)嚴(yán)峻 問(wèn)題突出

日前，云南房網(wǎng)發(fā)布一則評(píng)論，題為“被商業(yè)綜合體包圍的昆明會(huì)不會(huì)消化不良？”此文一出，引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的紛紛討論。昆明人均商業(yè)占地3平米的數(shù)據(jù)，是否意味著昆明商業(yè)地產(chǎn)的前景十分堪憂？問(wèn)題在哪？如何解決？對(duì)此，云南房網(wǎng)對(duì)多位業(yè)內(nèi)專家學(xué)者進(jìn)行了采訪。

昆明商業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻

業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn)一邊倒

當(dāng)問(wèn)到“目前昆明商業(yè)綜合體是否有泡沫時(shí)”，云南房網(wǎng)所采訪的幾位業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn)出奇一致，均給出了肯定的答案。

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐坦言這種市場(chǎng)狀況“不正常”。而昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)更表示，“對(duì)昆明的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度”。他認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)供大于求是全國(guó)狀況，而不僅是昆明，只是昆明可能更極端一點(diǎn)�！笆紫�，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)肯定比住宅要大；第二，目前對(duì)于開(kāi)發(fā)者和投資者風(fēng)險(xiǎn)在不斷累加和放大，只會(huì)越來(lái)越大，不會(huì)越來(lái)越小�！�

商業(yè)形式嚴(yán)峻的問(wèn)題已經(jīng)成為昆明房地產(chǎn)業(yè)界的一個(gè)“老話題”。很多人矛頭直指開(kāi)發(fā)商，而李順洪也為開(kāi)發(fā)商講了句大實(shí)話。他說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商回款的壓力很大，怎么回款主要靠銷售，而拉動(dòng)銷售就要靠業(yè)態(tài)的進(jìn)入，千篇一律也算可以理解，只不過(guò)說(shuō)市場(chǎng)自己會(huì)說(shuō)話，搞得好市場(chǎng)才會(huì)認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)后果�！�

而對(duì)于恒隆集團(tuán)看好昆明商業(yè)市場(chǎng)，李順洪表示：“首先恒隆廣場(chǎng)位置非常好。其次是昆明的商業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為體量大就代表效果好、品位高。以前昆明就只有金格一個(gè)高端商場(chǎng)，但是金格業(yè)態(tài)相對(duì)并不豐富。所以恒隆主打高端商業(yè)正好填補(bǔ)了昆明高端商業(yè)缺失的空白。再加上地段、人流和消費(fèi)能力，所以非�？春煤懵��！�

昆明商業(yè)困局難走出

大致存在N種問(wèn)題

昆明作為一個(gè)三線城市，在經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人均收入水平提不上來(lái)的情況下，如此大的商業(yè)規(guī)模，勢(shì)必令人心憂。根據(jù)幾位業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，云南房網(wǎng)總結(jié)出昆明商業(yè)綜合體所存在的問(wèn)題大致分為以下幾種：

一、規(guī)模太大。很多綜合體項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，往往都帶著一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù)。成本變高，就讓開(kāi)發(fā)商需要快速回籠資金，而做商業(yè)就是一個(gè)途徑。開(kāi)發(fā)商為了回本而將商業(yè)體量放大，昆明目前過(guò)百萬(wàn)平米的商業(yè)項(xiàng)目能數(shù)得出好幾個(gè)。

二、同質(zhì)化嚴(yán)重。梅永豐認(rèn)為，因?yàn)橘Y源有限，昆明商業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)資源可承受的范圍。他說(shuō)：“昆明現(xiàn)在有16家沃爾瑪，11家家樂(lè)福，每個(gè)項(xiàng)目都有個(gè)超市，有個(gè)電影院，都長(zhǎng)一個(gè)樣。在這種同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，開(kāi)發(fā)商們也就只能拼地段，拼實(shí)力了。”

三、傳統(tǒng)商圈地位無(wú)法動(dòng)搖。李順洪認(rèn)為，傳統(tǒng)商圈地位無(wú)法動(dòng)搖的原因一個(gè)是城市副中心還不是非常明顯，不像上海五角場(chǎng)等等城市副中心的規(guī)模大。昆明如果北市區(qū)可以算副中心的話，但沒(méi)有中心點(diǎn)。南市區(qū)也沒(méi)有集中成片成規(guī)模的商業(yè)中心，現(xiàn)在雖然金產(chǎn)區(qū)初具規(guī)模，但要產(chǎn)生輻射效應(yīng)還有待考驗(yàn)。

四、電商的沖擊。2012年，馬云和王建林的“電商大于實(shí)體商業(yè)還是實(shí)體商業(yè)大于電商”的打賭，轟動(dòng)業(yè)界。從現(xiàn)在來(lái)看，電商的發(fā)展勢(shì)頭非�？臁Ｋ�以昆明實(shí)體商業(yè)的規(guī)模不管是以什么樣的方式呈現(xiàn)，都非常的讓人擔(dān)心，李順洪認(rèn)為。

五、規(guī)劃的問(wèn)題。李順洪認(rèn)為，老城區(qū)在規(guī)劃上難控制。昆明目前的商業(yè)綜合體集中在城中村改造項(xiàng)目上比較多，老城都是拆過(guò)再建，受用地規(guī)模和原本城市發(fā)展的限制，所以要想“改頭換面”也有些難度，而不像是呈貢這樣的新城區(qū)，土地集中則更好規(guī)劃些。

目前沒(méi)有昆百大或者青年路金鷹片區(qū)特別成規(guī)模的、人口密度和消費(fèi)能力又能夠支撐的商圈。商圈因?yàn)橐�受諸如體量、規(guī)模、區(qū)位、消費(fèi)能力等種種條件支撐。因?yàn)殡y度較大，所有成了現(xiàn)在散兵游勇的狀態(tài)。

“所以政府在做規(guī)劃的時(shí)候，不要只看見(jiàn)一個(gè)點(diǎn)，一個(gè)面，而是點(diǎn)面結(jié)合。盡管有很多制約的因素，但應(yīng)該想辦法去突破，盡量把商業(yè)形成集合效應(yīng)。”李順洪說(shuō)。

六、昆明目前商業(yè)地產(chǎn)水平不高。李順洪認(rèn)為昆明的商業(yè)項(xiàng)目距離一線城市的差距非常大，不單是規(guī)模、規(guī)劃上。還在商業(yè)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、招商和整個(gè)定位方面都存在很大問(wèn)題，特別在體驗(yàn)式商業(yè)。并且目前昆明諸如金格一類的高端的商業(yè)還比較少，商業(yè)檔次、規(guī)模、服務(wù)的感受做的不到位。在突出差異性、消費(fèi)者體驗(yàn)、功能配套等方面和商業(yè)設(shè)計(jì)和招商方面都應(yīng)該同步增強(qiáng)。

除此之外，針對(duì)不同項(xiàng)目還會(huì)有各種各樣不同的問(wèn)題，梅永豐強(qiáng)調(diào)�！耙�因地制宜，而不是說(shuō)所有商業(yè)項(xiàng)目涵蓋了一個(gè)包治百病的良藥，如果有這么簡(jiǎn)單，那商業(yè)就不會(huì)死了”。

開(kāi)發(fā)商如何破局？

投資者如何正確判斷？

采訪一開(kāi)始，石遠(yuǎn)就建議道：“商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在不動(dòng)產(chǎn)里最高，所以要謹(jǐn)慎投資”。

而針對(duì)上述列出的種種問(wèn)題，解決的方法上也應(yīng)對(duì)應(yīng)考慮。除此之外，梅永豐認(rèn)為“做商業(yè)就要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。沒(méi)有誰(shuí)第一次做就做的好。要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)因地制宜的改變問(wèn)題�！�

石遠(yuǎn)認(rèn)為控制規(guī)模是首要條件，不能無(wú)限擴(kuò)大商業(yè)面積。其次定位要準(zhǔn)確。第三，自身項(xiàng)目要有差異化。而石遠(yuǎn)與梅永豐不約而同的提出了“要持續(xù)管理運(yùn)營(yíng)的時(shí)間和團(tuán)隊(duì)”。

李順洪則認(rèn)為現(xiàn)在很多商業(yè)項(xiàng)目的順序都亂了。首先是規(guī)劃要前置，要貼近市場(chǎng)的需求，有前瞻性。其次在建筑設(shè)計(jì)時(shí)注意商業(yè)布局，包括每個(gè)功能區(qū)。第三是業(yè)態(tài)的規(guī)劃，招商定位。然后招商，最后開(kāi)業(yè)。

而作為投資者，李順洪建議，首先要進(jìn)行一定專業(yè)方面的學(xué)習(xí)。因?yàn)橘I商鋪和買住宅的差別很大。不單是地段、開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力，也不只是商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)設(shè)計(jì)的問(wèn)題，更多是綜合考量。所以要自學(xué)一些東西，熟悉市場(chǎng)后再出手。

其次，要考慮到是用于自主經(jīng)營(yíng)還是投資。如果是用于投資，一定要計(jì)算成本。如果超過(guò)20年就暫時(shí)不要考慮。如果自己使用就要考慮全各方面因素。比如做什么業(yè)態(tài)，項(xiàng)目地有沒(méi)有形成聚合效應(yīng)，有沒(méi)有區(qū)位環(huán)境支撐，開(kāi)發(fā)商提供的便利是什么都要考慮在內(nèi)。（楊威/云南房網(wǎng)資訊中心）

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