2013年1-8月昆明市場各類物業(yè)開盤均價情況數(shù)據(jù)來源：至祥研究中心
“以現(xiàn)在這個房價水平，你會買房嗎？”日前，記者在前往至祥研究中心采訪時，至祥董事長副總經(jīng)理黃雷第一句話就反問道。的確，處在昆明房價的“慢漲”時代，現(xiàn)在是否該出手買房，已經(jīng)成為大多數(shù)購房者的思考題。
據(jù)中指院研究發(fā)布數(shù)據(jù)，8月全國100個重點監(jiān)測城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，這是自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，其中71個城市環(huán)比上漲。作為國際旅游大城的昆明，8月環(huán)比漲幅高居全國第五位，讓昆明再次進入全國視線。
昆明房價創(chuàng)下28個月新高
“今年1到8月昆明房價一直走高，尤其8月份創(chuàng)了新高，這主要有兩方面的原因：首先，今年全國大部分地區(qū)普遍高溫，昆明平均20多度的涼爽刺激了一批休閑度假產(chǎn)品的大賣，間接提升了昆明的房價；其次就是因調(diào)控壓抑太久的剛需終于集中爆發(fā)，在政策的調(diào)控下，大部分坐等降價的剛需看到一路上漲的房價，再也坐不住了。兩方面的原因相合，昆明樓市一路走高，也是必然的。”針對昆明一直在往上漲的房價，芒果智庫經(jīng)濟學(xué)家王詠雪如此分析。
從至祥研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)來看，王詠雪教授的觀點基本得到印證。1-8月，昆明樓市主城區(qū)域內(nèi)，商業(yè)產(chǎn)品開盤均價達到24569元/平米，；公寓類投資產(chǎn)品，開盤均價在8595元/平米，價高的公寓，如保利六合昆蟲時光、文化空間等項目產(chǎn)品都高于該均價水平；在住宅產(chǎn)品中，以9724元/平米的均價，大大高出昆明目前八千多一平米的樣本均價。
深圳至祥董事長副總經(jīng)理黃雷更是明確表示，“昆明房價應(yīng)該是28個月連創(chuàng)新高！這正如很多專家及開發(fā)商預(yù)計的一樣。2012年年底，新國五條出來后，使得房地產(chǎn)在預(yù)期上達到了一個極致。如果往后面來看，不排除房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)整體上升態(tài)勢，上漲空間依然存在，至少對先前的通脹的預(yù)期還很大。昆明是一個先慢后快的城市，出現(xiàn)微漲是很正常的�！�
二手房市場租售一起趕“金九”
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年8月份，居住價格同比上漲2.6%。其中，住房租金價格上漲4.4%，住房租金自2010年以來一直保持持續(xù)上漲，并已經(jīng)連續(xù)44個月上漲。
從榮城地產(chǎn)的售房及租房成交數(shù)據(jù)來看，2013年8月份與2013年7月份相比，租、售的成交量變化不大，售房均價略微下降，租房均價略微上升，但幅度不大。
售房方面，昆明市2013年8月份二手房售房成交均價約為8045.45元／平米，均價環(huán)比2013年7月（8066.39/平米）下降0.3%；租房方面，從數(shù)據(jù)來看，昆明市2013年8月份二手房租房成交均價為21.30元/平米，環(huán)比上月（21.09元/平米）上漲1%。
記者調(diào)查了解到，在主城幾大房源較集中的片區(qū)，租金都有不同程度上漲，以西市區(qū)最火熱的白馬小區(qū)為例，現(xiàn)在2室租金保持在1500-1800元/平米，比年初的1500元/平米均價上漲幅度明顯；此外，3室或以上的房源，租金基本在2200-2500元/平米徘徊，比年初均價也上漲300-500元/平米左右。
在盤龍區(qū)的新迎小區(qū)，也出現(xiàn)了和白馬差不多的上漲幅度。在靠近市中心區(qū)位，房源較緊張的金馬片區(qū)、翠湖片區(qū)，市場已基本飽和，租金高居不下成為常態(tài)。
面對日益上漲的房租，不少租客發(fā)出了呼喊，“CPI持續(xù)上漲，漲點兒工資全給房東了，還是買房吧！”借用同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的觀點，從房價、房租持續(xù)小幅上漲與CPI數(shù)據(jù)來看，房價房租的出現(xiàn)連續(xù)上漲，和新國五條細則之后各地仍然執(zhí)行以鼓勵首套自住需求購房為主的定向?qū)捤烧哂嘘P(guān)，另外一方面，也和在宏觀經(jīng)濟“觸底階段”，市場缺乏投資渠道，而整個通脹預(yù)期因素持續(xù)存在密不可分。（記者馬桂梅）
多中心城市格局勢不可擋二環(huán)外萬元樓盤不斷增多
房價環(huán)線論被徹底打破
各片區(qū)新房、二手房價位均呈現(xiàn)點狀式高位分布，讓昆明房價呈現(xiàn)與現(xiàn)在多中心城市格局相對應(yīng)的局面。對此，易居（中國）克而瑞昆明機構(gòu)項目總監(jiān)牟嘉駿分析稱，“只要中國城市化進程不停止，在云南，一城獨大的局面就很難改變。昆明會不斷成為地州及外省人群的首選定居城市。在這個過程中，城市外溢人群會不斷在衛(wèi)星城市和主城周邊核心區(qū)域落戶�！辈粩嗯蛎浀某鞘腥丝冢g接促成了昆明以及各片區(qū)匯聚的生活、商業(yè)圈，“就昆明目前來說，整個城市的發(fā)展是通過中心城市向外逐漸慢慢拓展的模式發(fā)展的，因此昆明會像沿海一些大城市一樣，朝著多個核心城區(qū)同時發(fā)展。”牟嘉駿說。
深圳至祥置業(yè)（昆明）董事長副總經(jīng)理黃雷也表示，“總體來說，旅游城市屬性較重的昆明，二環(huán)、三環(huán)不見得就比市中心就低，二環(huán)外萬元樓盤不斷增多，外地人需求越來越多。城市宜居，生活圈和工作關(guān)聯(lián)性要求不是很高。昆明正在走出一個獨立的特色，不以環(huán)線為特色，走出了多中心、多特色的道路�！�
“目前，多中心格局是很多城市正在發(fā)展的一種格局。一個城市在發(fā)展之初，中心與中心之間差距較大。昆明未來也會出現(xiàn)南市區(qū)、西山區(qū)、北市區(qū)多個區(qū)域平衡發(fā)展，中心與中心之間的差距縮小，這是一個城市發(fā)展到中后成熟期都會走到一個良性發(fā)展軌道，這是一種發(fā)展趨勢。”黃雷肯定的說。
用數(shù)據(jù)說話，事實才更具體。據(jù)至祥研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，各個不同板塊，因區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)品定位的不同，不管是失誤還是商業(yè)產(chǎn)品，都有較大的差別。在“金產(chǎn)區(qū)”，以萬達、潤城等肩扛大梁的項目首沖，其巨大的商務(wù)辦公功能放大，寫字樓、公寓產(chǎn)品大行其道。其中，昆明萬達西山廣場精裝公寓均價13800元/平米，雙塔寫字樓雖然還未正式面市，但隨著所在區(qū)域的熱炒，更成為昆明寫字樓產(chǎn)品單價的翹楚。
在旅游、休閑為基調(diào)的陽宗海、滇池板塊、世博板塊，度假公寓、酒店式公寓等地區(qū)，度假公寓、別墅產(chǎn)品又占據(jù)了投資首位。以春城海岸別墅在均價1.5-1.8萬元/平米區(qū)間，俊發(fā)滇池ONE豪宅最低總價高達600萬元/套，中航·云璽大宅最低總價也要550萬元/套，諸如此類的高端物業(yè)，價格在同城同等類型物業(yè)中讓人咂舌，同時，產(chǎn)品配比資源配套優(yōu)勢也是無法復(fù)制的。
在輔城區(qū)域，以安寧為例，新老城區(qū)市中心物業(yè)價格也不一。如安寧世貿(mào)廣場，因其老城區(qū)中心區(qū)位的地段，商鋪最高單價高達6萬元/平米，直追昆明主城一環(huán)水平。呈貢新區(qū)，因大學(xué)城的不斷發(fā)展完善，以及昆明市政府相關(guān)辦公機構(gòu)的搬遷落地，其學(xué)區(qū)商業(yè)和商務(wù)辦公需求產(chǎn)品價格也比主城一些板塊優(yōu)勢明顯。尤以涌鑫·哈佛中心、大成商務(wù)中心、七彩云南第一城等項目較為矚目。
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