成熟一些的酒店式物業(yè)，不僅有專門的酒店管理公司統(tǒng)一承租經(jīng)營，還有擔保公司作為第三方保證合同的履行，真正為投資者加了雙保險資料圖片
酒店式公寓集住宅、酒店、會所多功能于一體，近幾年在整個云南地區(qū)掀起一波投資小高潮。包括潤城、綠地云都會、東盟森林、保利六合、玉器城在內(nèi)的很多項目都在今年推出其酒店式公寓產(chǎn)品，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前昆明城區(qū)內(nèi)在售及待售的項目中包含酒店式公寓的就超過18個，不過，這一數(shù)據(jù)在整個云南范圍來看只能算是九牛一毛，僅僅大理、麗江兩個州市在售及待售的項目中包含酒店式公寓的就超過30個。
整個云南省范圍內(nèi)的酒店式公寓開發(fā)方式大致可以分為旅游度假型和商務(wù)住宿型兩種。
在昆明及周邊郊縣，商務(wù)住宿型酒店占據(jù)大半壁江山。就昆明的情況來看，商務(wù)住宿型酒店的客戶群很大，主要是企業(yè)辦公人士，有業(yè)內(nèi)人士透露，每年年底，很多企業(yè)選擇在撫仙湖、石林等昆明周邊的度假地開年會，“預(yù)訂酒店往往從11月底就開始�！逼湫枨笸⒖梢娨话�。另外，這一類產(chǎn)品在硬件配置上以商務(wù)為主，像西城時代、長水航城、中豪廣場、ICC環(huán)球廣場、安寧世貿(mào)廣場等很多項目都配建大型的會議室以及企業(yè)會所，這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺，室內(nèi)以大空間為主，以便用戶靈活劃分辦公空間。據(jù)記者了解，這一類商務(wù)住宿型酒店的市場價在11000—17000元/平米，年投資回報從5%—10%不等，以一套總房款60萬元的公寓為例，每年8%的返利，三年時間收入就是14.4萬元，平均每月收入4000元，按照現(xiàn)在市場上1500元/月的租金來算，是租金收入的2.6倍。
另外一類偏向旅游度假型的酒店式公寓，主要分布在昆明的郊縣及熱門的旅游州市，如大理的濱�？@、洱海國際生態(tài)城、洱海翠湖賓館，麗江的露美雅閣、古城東方等項目都陸續(xù)推出了這類產(chǎn)品。美國精選國際酒店集團大中華區(qū)總裁曾顏認為，旅游度假型的酒店式公寓在云南大有可為，這類產(chǎn)品的客群覆蓋全國，甚至世界，主要以旅游人群為主，其需求量也在日益增多。據(jù)大理旅游局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年大理接待游客1500多萬人，而目前大理已經(jīng)運營的五星級酒店不超過5家，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前大理有近10個項目有酒店式公寓的規(guī)劃，旅游度假型酒店成為旅游城市的寵兒。與商務(wù)住宿型酒店不同，這一類產(chǎn)品室內(nèi)裝修則偏重田園、自然風格，將海景、溫泉等引入室內(nèi)，裝修材料更多選用木材、石材、竹子等天然材料，給人貼近自然的感覺。據(jù)統(tǒng)計，這一類酒店式公寓的售價集中在11000元/平米左右，年回報率逼近10%。
“目前撫仙湖區(qū)域內(nèi)盈利的僅有悅椿一家”
云南酒店式公寓面臨同質(zhì)化競爭沖擊
主題化和個性化
或成突破方向
日前，有業(yè)內(nèi)人士在微博上爆料稱：“目前撫仙湖區(qū)域內(nèi)在盈利的酒店僅有悅椿一家�！睋�(jù)記者了解，目前昆明酒店式公寓的經(jīng)營現(xiàn)狀呈現(xiàn)出冰火兩重天的現(xiàn)狀。
一方面，今年下半年以來，包括星耀水鄉(xiāng)、綠地云都會、東盟森林、保利六合、昆明玉器城、山水天使灣在內(nèi)的近10余個項目推出了酒店式公寓產(chǎn)品，然而，充足的供應(yīng)并未讓投資者買賬。資深投資人士萬女士告訴記者：“現(xiàn)在的酒店式公寓，開發(fā)商承諾的前幾年的固定回報是假象，我原來投資的酒店式公寓，1.2萬元/平米，戶型面積41平米左右，簽約按季度返租，年回報率15.2%。但粗略算了一下，如果按照年收益15%來計算，投資者一年的回報率在7萬元以上，那么每天的租金至少要在200元以上，而且是365天均為客滿。說白了，開發(fā)商承諾的固定回報，往往只是開發(fā)商用投資者的購房款來支付頭幾年租金回報，制造出良好的投資回報假象。等到固定回報期結(jié)束，大多數(shù)酒店式公寓租金回報率會露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒人管理�！�
另一方面，記者了解到，位于二環(huán)內(nèi)的知名酒店式公寓入住率基本保持在70%以上，尤其是近兩年興起的一些主題式酒店，其入住率逼近90%，位于如安街附近的一家主題酒店雖然只有30間客房，但是其預(yù)訂的房間已經(jīng)排到明年1月。而這也反映出，目前整個云南的酒店式公寓也面臨著同質(zhì)化的沖擊，很多酒店缺乏特色及文化內(nèi)涵，美國精選國際酒店集團大中華區(qū)總裁曾顏認為：“現(xiàn)在，不管是國際大品牌，還是我們國內(nèi)的高端酒店，放眼望去，幾乎是一個風格，主題化、個性化的東西才是當前云南的酒店需要的�！�
很多酒店式物業(yè)固定回報期結(jié)束后收益無法保障
托管后的經(jīng)營
才是成敗的關(guān)鍵
以一套總房款60萬的公寓為例，每年8%的返利，三年時間收入就是14.4萬，平均每月收入4000元，按照現(xiàn)在市場上1500元/月的租金來算，是租金收入的2.6倍。然而，正如萬女士所說，這是一個充滿風險的投資，開發(fā)商承諾的固定回報，有的時候是開發(fā)商用投資者的購房款來支付頭幾年租金回報，制造出良好的投資回報假象。等到固定回報期結(jié)束，有的酒店式公寓租金回報率會露出真面目，情況好的可以維持在2%左右，情況差的甚至扔在那里沒人管理。
投資的成功與否，與酒店托管之后的經(jīng)營密不可分。綜合目前昆明酒店式公寓的成敗，不難看出，酒店式公寓成功需要具備區(qū)位、品質(zhì)、經(jīng)營管理、推廣以及區(qū)域市場整體經(jīng)濟良好發(fā)展態(tài)勢等方面的條件。就投資而言，易事達總經(jīng)理李建認為：“目前昆明的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)運營還處于初期階段，因為有實力及品牌信譽度的開發(fā)公司還未大力涉足此類物業(yè)。涉足其中的，也只運用了單一的酒店管理公司經(jīng)營的銷售模式，而成熟一些的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，不僅有專門的酒店管理公司統(tǒng)一承租經(jīng)營，而且還有擔保公司作為第三方保證合同的履行，真正為投資者加了雙保險。
在酒店式公寓經(jīng)營方面，我們不妨來分享一下業(yè)內(nèi)比較認同的“途家模式”。途家模式，主要是將業(yè)主的旅游不動產(chǎn)在自住之外多余的時間托管，采用美國酒店管理品牌提供入戶管家服務(wù)，并通過途家平臺幫助做經(jīng)營或出租，把業(yè)主房產(chǎn)的空余時間充分發(fā)揮，短期內(nèi)獲得可觀收益。以洱海龍灣為例，推出“5+5”十年投資保障計劃：前5年市場培育期，業(yè)主只需將房源全程交托，開發(fā)商與途家強強聯(lián)手，每年將返還業(yè)主總房款8%，前三年共24%收益一次性沖抵總房價，將培育期的浮動風險全部讓大通地產(chǎn)承擔，大大減少業(yè)主的投資壓力。云南途家置業(yè)副總經(jīng)理阿木古朗認為：“在這種方式下，業(yè)主享有自己房屋的絕對控制權(quán)。業(yè)主不住的時間，途家便全權(quán)托管，依托自身強大的客戶平臺，進行租售服務(wù)，按照實際收入與業(yè)主分配�！�
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