據(jù)媒體報道，日前，住建部多位人士確認，除北上廣深一線城市之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。而事后，住建部又正式否認。而類似南寧這樣傳言取消限購又否認的地方城市更是屢見不鮮。這種反復(fù)不僅折射出中央和地方的糾結(jié)和搖擺，也折射出樓市各方復(fù)雜而又隱晦的博弈�！跋蕖边�是“救”，這是怎樣的一種糾結(jié)？這種截然相反的決策，需在怎樣的條件下才能轉(zhuǎn)換？
樓市無論是過熱還是過冷，政府尤其是地方政府均習(xí)慣于用簡單的手段去解決復(fù)雜的問題。有觀點認為，無論調(diào)控還是救市，政策之手似乎已經(jīng)離不開“限”這個關(guān)鍵字，究其原因，也許可以歸結(jié)為復(fù)雜的心態(tài)或復(fù)雜的國情�，F(xiàn)在屬于限購調(diào)整的窗口期，而此前，限購是基于供需矛盾、抑制房地產(chǎn)大幅上漲的背景下出臺的。當(dāng)前，多地包括被限購的城市已經(jīng)演化為消化庫存的新矛盾，在新的市場形勢下，也決定了限購調(diào)整的窗口期。
中央和地方政府的博弈
從中央和地方政府的博弈來看，不同的目標(biāo)和利益訴求決定了對限購態(tài)度的異同。從今年一季度官方公布的數(shù)據(jù)GDP7.4%的增長率來看，經(jīng)濟增長低于預(yù)期目標(biāo)，全年達標(biāo)任務(wù)艱巨。從中央層面看，如何確保實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)則成為優(yōu)先考慮的方向。如果二季度的經(jīng)濟增長繼續(xù)回落，進一步偏離全年目標(biāo)，下半年可能有更多寬松的政策出臺�？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折帶動預(yù)期轉(zhuǎn)壞，央行兌現(xiàn)運用一攬子政策工具組合的可能性正在增強，包括“降準”等杠桿政策在內(nèi)的工具均在選擇范圍內(nèi)。近兩個月，中央政府頻繁出臺十余項有助于經(jīng)濟增長的政策與改革措施，在實體經(jīng)濟下行的情況下，不排除下半年限購政策調(diào)整的可能性。
而從地方政府來看，盡管其土地財政和房地產(chǎn)依賴癥廣為詬病和責(zé)罵，但在可預(yù)見的時期內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟支柱地位仍不可動搖，因此地方政府對“保護”樓市的需求更加迫切。簡而言之，中央政府和地方政府都不想看到房地產(chǎn)市場下滑影響宏觀經(jīng)濟，特別是現(xiàn)在處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與低迷時期；地方政府更不想利益受損，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)一定會影響土地出讓收入。因此雖然中央與地方存在某些一致性，但在具體的利益訴求方面卻存在較大的差異。這也導(dǎo)致在政策制定方面的差異，如同“分類調(diào)控”。
地方政府與開發(fā)商的博弈
地方政府在利益訴求的推動下產(chǎn)生政策松綁需求的同時，也擔(dān)心放松調(diào)控政策會導(dǎo)致房價再次發(fā)生新一輪暴漲，因此必然會產(chǎn)生較矛盾的心理，同時在政策的制定中必然采取平衡措施，對市場對開發(fā)商進行一定的制約和限制。所以一損俱損，“限購政策的放松使得地方政府和開發(fā)商的訴求趨向一致，但在另一方面，中央政府和地方政府再平衡措施又必然限制和觸犯開發(fā)商的利益。從某種意義上說，地方政府和開發(fā)商之間既是親家又是冤家。地方政府和開發(fā)商之間的博弈也必然在政策的平衡與再平衡中反復(fù)出現(xiàn)。
購房者和開發(fā)商之間的博弈
隨著樓市銷量下滑和購房者觀望氛圍的加劇，購房者和開發(fā)商之間的博弈也日趨激烈。市場預(yù)期對市場的真實走勢的影響顯而易見，“買漲不買跌”的金科玉律也在目前的市場狀態(tài)下再次得到印證。盡管不少開發(fā)商放低姿態(tài)，折扣優(yōu)惠力度也不斷加大，甚至改變產(chǎn)品以迎合購房者，但購房者的觀望態(tài)度仍難以改變，遲遲猶豫不下單。而在輿論的造勢和政策的搖擺不定環(huán)境之下，購房者的心理預(yù)期很難被開發(fā)商的“討好”行為所改變。
但是不可否認，購房者和開發(fā)商之間的博弈將最終取決于政府政策的走向，同時可以肯定的是，無論從哪個方面說，目前的購房者相對于去年來說，在市場上處于更加有力的地位。
有觀點認為，目前貨幣政策沒有放松，房貸繼續(xù)收緊，保障房大量增加，加上匯率上升導(dǎo)致企業(yè)資金外流到國外收購資產(chǎn)，對房地產(chǎn)的打擊具有長期性而且影響深遠。這個影響不是短期海嘯，而是溫水煮青蛙，至今為止各地頻頻爆出限購松綁的消息，卻并沒有嚴格執(zhí)行，這和宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是會保持定向?qū)捤傻淖藨B(tài)。
從新一屆政府的政策態(tài)度開看，市場和保障的雙軌調(diào)控機制是明確的，限購和限貸的推出已成必然，但從目前博弈的情況看，中央政府短期內(nèi)很難擺脫之前的行政調(diào)控的桎梏，“回歸市場化”仍然任重而道遠。
（文/本刊綜合整理）
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