在開(kāi)發(fā)商們還在為下半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和庫(kù)存壓力發(fā)愁時(shí)，不少項(xiàng)目卻已經(jīng)準(zhǔn)備迎接下半年的開(kāi)業(yè)大潮。據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年，昆明預(yù)計(jì)將會(huì)迎來(lái)10余個(gè)購(gòu)物中心或商業(yè)中心集體開(kāi)門(mén)納客。其中有號(hào)稱(chēng)昆明金融中心第一綜合大盤(pán)的潤(rùn)城，也不乏像昆明廣場(chǎng)這樣位于城市核心區(qū)的購(gòu)物中心，同樣也少不了位于郊縣的百大新都會(huì)、安寧世貿(mào)廣場(chǎng)等商業(yè)體。
昆明商業(yè)中心下半年開(kāi)業(yè)情況一覽表
逾10個(gè)商業(yè)中心下半年密集開(kāi)業(yè)
毋庸置疑，昆明的大型商業(yè)中心配套已經(jīng)漸成氣候，且集中在今年下半年開(kāi)花結(jié)果。
據(jù)云南房網(wǎng)粗略估算，百大新都會(huì)、鑫都韻城、文化空間、海倫國(guó)際、潤(rùn)城、大宥城、上海東盟商業(yè)廣場(chǎng)、西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安寧世貿(mào)廣場(chǎng)、斗南花花世界、紅星國(guó)際廣場(chǎng)和同德昆明廣場(chǎng)，共12個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)中心將集中在今年下半場(chǎng)的時(shí)候營(yíng)業(yè)或試營(yíng)業(yè)，與昆明消費(fèi)者正式見(jiàn)面。
西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)景圖
這在昆明應(yīng)該算得上是一輪規(guī)模空前的商業(yè)中心開(kāi)業(yè)潮。數(shù)據(jù)顯示，這十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)中心集中投放于市場(chǎng)之后，昆明將新增超400萬(wàn)方的商業(yè)體量進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。
這也意味著，昆明將有大批量的品牌門(mén)店入市，即便與招商宣傳中的入駐品牌門(mén)店相比會(huì)有所打折，但至少眾多中高端商業(yè)中心的開(kāi)門(mén)會(huì)個(gè)昆明的消費(fèi)者帶來(lái)豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。從另一個(gè)角度來(lái)看，昆明商業(yè)中心爆發(fā)式開(kāi)業(yè)，消費(fèi)者會(huì)有更多的品牌可以選擇，議價(jià)空間也會(huì)大增。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了熨平商場(chǎng)空置率，其運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不得不從中尋求突破。
綜合體大展拳腳商業(yè)“巨無(wú)霸”即將起航
從即將開(kāi)業(yè)的十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目中不難看出，昆明的商業(yè)中心大多是作為綜合體的配套。隨著這些購(gòu)物中心的入市，昆明商業(yè)全面進(jìn)入了綜合體時(shí)代，而綜合體大展拳腳的時(shí)刻已經(jīng)來(lái)臨。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，下半年即將開(kāi)業(yè)的12個(gè)商業(yè)中心內(nèi)，有11個(gè)項(xiàng)目定位為綜合體，占比超9成。這些商業(yè)中心形成了一個(gè)共同的特點(diǎn)，他們首先是社區(qū)商業(yè)，其次才是區(qū)域商業(yè)、城市shoppingmall，并輻射周邊區(qū)域。
明顯能感受到，眾多商業(yè)中心已經(jīng)箭在弦上整裝待發(fā)，尤其是像海倫國(guó)際、潤(rùn)城這樣的“巨無(wú)霸”在開(kāi)業(yè)榜單之中尤顯耀眼。其中，海倫國(guó)際商業(yè)體量120萬(wàn)方，潤(rùn)城也擁有180萬(wàn)方的商業(yè)體量，雖然這兩個(gè)項(xiàng)目共300來(lái)萬(wàn)方的商業(yè)要實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)業(yè)，我們還得等上些時(shí)日，但可以預(yù)見(jiàn)的是，這兩個(gè)商業(yè)航母的開(kāi)張步伐勢(shì)必會(huì)引爆下半年樓市的興奮點(diǎn)。
從區(qū)域布局上來(lái)看，商業(yè)體量占比最重的當(dāng)屬南市區(qū)，該片區(qū)共有海倫國(guó)際、潤(rùn)城、昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和紅星國(guó)際廣場(chǎng)四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，商業(yè)體量高達(dá)360萬(wàn)方，其中潤(rùn)城180萬(wàn)方的商業(yè)體量首屈一指，若單從體量層級(jí)上來(lái)看的話(huà)無(wú)疑奠定了其在南市區(qū)的商業(yè)領(lǐng)頭羊地位。隨著南市區(qū)樓盤(pán)的交付使用，區(qū)域內(nèi)必將會(huì)導(dǎo)入大量的新興家庭，他們對(duì)融合餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體商業(yè)配套需求會(huì)越來(lái)越大。而無(wú)論是海倫國(guó)際、潤(rùn)城，還是西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星國(guó)際廣場(chǎng)都對(duì)片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套缺位起到了填空的作用，同時(shí)也滿(mǎn)足了這部分人群的生活需求。
10月、12月成開(kāi)業(yè)吉時(shí)
筆者發(fā)現(xiàn)，即將在下半年開(kāi)門(mén)迎客的商業(yè)中心不約而同地將開(kāi)業(yè)時(shí)間窗定在了今年的10月、12月份。
在云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的12個(gè)項(xiàng)目中，最早開(kāi)業(yè)的將是位于呈貢的百大新都會(huì)項(xiàng)目，隨后，潤(rùn)城和斗南花花世界將于次月相繼跟進(jìn)，開(kāi)門(mén)納客。同德昆明廣場(chǎng)、昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、安寧世貿(mào)廣場(chǎng)、文化空間和鑫都韻城5個(gè)項(xiàng)目都將開(kāi)業(yè)的黃道吉日選在10月份。而就在今年的12月份，大宥城、上海東盟商業(yè)廣場(chǎng)和紅星國(guó)際廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目均選擇在同月相繼開(kāi)門(mén)。
昆明商業(yè)中心下半年向市場(chǎng)發(fā)起沖擊的同時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)，一直苦于商業(yè)配套短板的安寧此次將迎來(lái)安寧世貿(mào)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，眾多品牌商家的入駐將讓安寧的商業(yè)配套露出曙光。就連多年來(lái)集中式大型商業(yè)中心奇缺的呈貢也計(jì)劃有斗南花花世界、上海東盟商業(yè)廣場(chǎng)和百大新都會(huì)三個(gè)項(xiàng)目的投入運(yùn)營(yíng)，值得一提的是，昆明地鐵1、2號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通給人們帶了更加順暢的交通，這未呈貢購(gòu)物中心的人氣提供了保障。
另外，人們的眼光似乎很容易被鎖定在近些年風(fēng)頭正勁的昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、同德昆明廣場(chǎng)和潤(rùn)城三個(gè)項(xiàng)目上，這三個(gè)項(xiàng)目究竟能否形成新的繁華商圈是圈內(nèi)圈外人士關(guān)注的問(wèn)題。不過(guò)，該問(wèn)題仍需時(shí)間來(lái)給出答案。
購(gòu)物中心是否超生？
對(duì)昆明的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，今年無(wú)疑是個(gè)開(kāi)業(yè)年，且在這些即將開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中即有開(kāi)發(fā)商自持主打大眾市場(chǎng)的百貨商場(chǎng)、也有體驗(yàn)式風(fēng)情街區(qū)，同時(shí)更有布局高端的城市shoppingmall。
隨著昆明城市綜合體的崛起，批量商業(yè)中心作為配套功能爆發(fā)式地投放市場(chǎng)，雖然能在一定程度上改變現(xiàn)有的商業(yè)格局，但“粗放、同質(zhì)化、空置率”等難題也應(yīng)運(yùn)而生。
購(gòu)物中心遭遇發(fā)展瓶頸是否跟其“超生”有著莫大的關(guān)聯(lián)？突圍的路徑在哪里？“商業(yè)中心要在被閑置的命運(yùn)中突出重圍必須要做差異化的商業(yè)，且還要滿(mǎn)足人們多種消費(fèi)需求，更重要的是天時(shí)、地利、人和三方面的共同作用必不可少”，曾有圈內(nèi)人士一語(yǔ)道破商業(yè)中心的發(fā)展問(wèn)題。而多數(shù)人認(rèn)為，商業(yè)購(gòu)物中心要想在形形色色的賣(mài)場(chǎng)中嶄露頭角，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是必須研究的課題。
此外，在筆者看來(lái)，今年即將開(kāi)業(yè)的商業(yè)中心所在區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)仍有不少留白，這些片區(qū)曾經(jīng)的商業(yè)缺位逼得人們不得不到南屏街等昆明傳統(tǒng)商圈進(jìn)行消費(fèi)。今年昆明的“開(kāi)業(yè)潮”退去之后帶來(lái)的將是各區(qū)域的消費(fèi)升級(jí)。這些商業(yè)中心所在位置都是新建或在建樓盤(pán)較為集中的地段，即將形成的新的消費(fèi)群體不容小覷。而今年的這一股“開(kāi)業(yè)潮”僅僅只是昆明商業(yè)地產(chǎn)的一小撮罷了，未來(lái)幾年即將投入運(yùn)營(yíng)的涌鑫哈佛中心、恒隆廣場(chǎng)、春之眼等項(xiàng)目更加難掩商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展“野心”。
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