日前，中國(guó)保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。稱以房養(yǎng)老將在北京、上海、廣州、武漢四地試點(diǎn)，試點(diǎn)期間自7月1日起至2016年6月30日止。
《意見(jiàn)》指出，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分全部歸屬于投保人。
“以房養(yǎng)老”難在哪兒？
據(jù)悉，此次采取試點(diǎn)先行方式，包括幸福人壽在內(nèi)的壽險(xiǎn)公司成為首批試點(diǎn)公司。試點(diǎn)地域包括北京、上海、廣州、武漢四地。投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。試點(diǎn)期間單個(gè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展試點(diǎn)業(yè)務(wù)。
所謂“以房養(yǎng)老”，通俗地說(shuō)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將自己的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至過(guò)世；老人去世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
作為一種保險(xiǎn)新產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)宣傳效果似乎并不明顯，甚至有很多受訪者都不清楚“以房養(yǎng)老”的具體內(nèi)容。實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”抵押住房保險(xiǎn)只是一種金融產(chǎn)品，為國(guó)人養(yǎng)老提供了一種新形式，也被認(rèn)為是一種盤活存量資產(chǎn)的好方式。
記者走訪各大銀行時(shí)隨機(jī)調(diào)查了幾位老人，幾乎全部老人都對(duì)以房養(yǎng)老給予了否定�！鞍炎约悍孔拥盅航o保險(xiǎn)公司，然后每月再領(lǐng)取養(yǎng)老金？”聽(tīng)完記者關(guān)于以房養(yǎng)老的簡(jiǎn)單介紹，一位老太太反問(wèn)道，“養(yǎng)老金每個(gè)月能給多少？夠我將來(lái)一個(gè)月的最低生活費(fèi)嗎？”一連串的疑問(wèn)令她連連搖頭，“還不如把自己的房子租出去，靠租金養(yǎng)老，這樣心里還踏實(shí)點(diǎn)�！庇纱丝梢�(jiàn)，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)人對(duì)“以房養(yǎng)老”并不“感冒”，持懷疑、觀望態(tài)度較多。而在某網(wǎng)站的調(diào)查中，一項(xiàng)關(guān)于以房養(yǎng)老的調(diào)查結(jié)果顯示，高達(dá)81%的被調(diào)查人明確表示不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”，接近60%的人則不同意父母“以房養(yǎng)老”。
之所以會(huì)這樣，主要是兒女贍養(yǎng)這種養(yǎng)老模式在我國(guó)很多老年人的觀念中已根深蒂固，如果兒女沒(méi)有盡到贍養(yǎng)義務(wù)往往要遭到社會(huì)輿論的強(qiáng)烈批判。而大部分的兒女將老人送終之后，也會(huì)繼承老人的遺產(chǎn)。房產(chǎn)是大多數(shù)國(guó)人財(cái)產(chǎn)中最重要的一項(xiàng)，“以房養(yǎng)老”的模式傷及了老年人的利益及其兒女的利益，所以以房養(yǎng)老的概念一出，就引發(fā)了社會(huì)的強(qiáng)烈輿論。家住本市紅橋區(qū)的郭大娘對(duì)記者表示：“我一輩子就掙了這么一套房子，這也是我唯一的財(cái)產(chǎn)，以后我肯定會(huì)留給孩子的。如果自己用這種方式養(yǎng)老，別人知道了，會(huì)認(rèn)為子女不孝，自己也會(huì)覺(jué)得很沒(méi)面子�！闭劦竭@種養(yǎng)老模式時(shí)，郭大娘表示難以理解。
另一方面，根據(jù)全國(guó)老齡辦的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至2013年底，我國(guó)60歲及以上老年人口逾2億，占總?cè)丝诘?4.9%。養(yǎng)老已經(jīng)成為需要高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，人們正逐漸意識(shí)到商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的重要性。但是“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的投保人為60周歲以上、擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，這一定義顯然摒棄了農(nóng)村老人。但是在這2億60歲以上的老年人中，有60%以上都居住在農(nóng)村，而農(nóng)村大多數(shù)房子屬于“小產(chǎn)權(quán)房屋”，根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也就無(wú)法以房養(yǎng)老。
此外，現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定也是以房養(yǎng)老的阻力之一，對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來(lái)說(shuō)，可能會(huì)面臨著產(chǎn)權(quán)到期人卻還健在的問(wèn)題。因此，“以房養(yǎng)老”創(chuàng)意不錯(cuò)，操作起來(lái)卻并不簡(jiǎn)單，還需相關(guān)政策的扶持和法律法規(guī)的不斷完善。
國(guó)外模式如何借鑒
在國(guó)外的一些發(fā)達(dá)國(guó)家，以房養(yǎng)老已經(jīng)是一種比較成熟的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費(fèi)用的問(wèn)題，有生之年還可繼續(xù)擁有住房；保險(xiǎn)公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過(guò)房?jī)r(jià)與養(yǎng)老費(fèi)用間的差價(jià)獲得利潤(rùn)；政府則減輕了需要承擔(dān)的部分社會(huì)成本。
歐美國(guó)家的以房養(yǎng)老，通常被稱為“反向抵押貸款”，即將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，金融機(jī)構(gòu)將房屋價(jià)值化整為零，按月或年支付現(xiàn)金給老人，直至其去世，但落實(shí)起來(lái)也各有不同。
據(jù)報(bào)道，加拿大早在1986年就開(kāi)始實(shí)施這項(xiàng)金融政策，55歲以上的老人都可以申請(qǐng)住房反向抵押貸款。但以房養(yǎng)老真正流行起來(lái)卻是最近幾年的事。據(jù)加拿大家庭產(chǎn)權(quán)銀行的一份報(bào)告顯示，今年的反向抵押貸款的數(shù)額比去年大幅上升了約25個(gè)百分點(diǎn)。反向抵押貸款漸趨流行，除了平均壽命增加和生活成本上升等因素外，還與加拿大人儲(chǔ)蓄意識(shí)薄弱有很大關(guān)系。相當(dāng)一部分加拿大人沒(méi)有儲(chǔ)蓄習(xí)慣，結(jié)果有不少老年人在60多歲的時(shí)候還必須償還多種貸款，有的貸款甚至需要還到80多歲，晚年自然手頭拮據(jù)。加拿大人不會(huì)像中國(guó)人一樣給自己的子女留下什么財(cái)產(chǎn)，也沒(méi)有這種觀念，所以加拿大的以房養(yǎng)老發(fā)展得比較好。
在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，政府集中規(guī)劃一塊用地，把養(yǎng)老地產(chǎn)作為其中的一部分，里面還有年輕人的社區(qū)等其他的房產(chǎn)，老年地產(chǎn)不僅僅是地產(chǎn)商的事情，而是一種特定的住宅區(qū)域的建設(shè)。英國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式：一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。大約有20%左右的50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種就是出售大房、換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。而在德國(guó)，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過(guò)質(zhì)量較高的生活。比如老年人可以離開(kāi)現(xiàn)有住宅到外地居住養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原居住地養(yǎng)老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進(jìn)一些涵蓋護(hù)理保健、文化娛樂(lè)等多種功能的高端養(yǎng)老院。
此外，有專家也表示，“以房養(yǎng)老”在歐美國(guó)家之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系，人們?cè)凇耙苑筐B(yǎng)老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易做出選擇。
總之，以房養(yǎng)老在中國(guó)落地后還要結(jié)合中國(guó)的具體情況，無(wú)論成功還是失敗，都是中國(guó)金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的一次新的突破。畢竟，以房養(yǎng)老和中國(guó)很多傳統(tǒng)的理念，如財(cái)產(chǎn)繼承、養(yǎng)兒防老等相沖突。(來(lái)源：今晚經(jīng)濟(jì)周報(bào))
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