迎來了“摩天時代”的昆明正在快速長高。在全國所有的二三線城市中，昆明市超高層建筑的建設(shè)走在了前列。這一方面是因為昆明市乃至云南省宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的原因，另一方面，也和昆明打造“區(qū)域性國際化城市”的努力有關(guān)。
超高層建筑以寫字樓、酒店、購物中心綜合體居多，服務(wù)對象通常是第三產(chǎn)業(yè)，尤其是生產(chǎn)性的服務(wù)業(yè)。昆明這次的超高層建筑熱潮，就是以寫字樓為主。不過，無論是從經(jīng)濟總量還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況而言，昆明難以和國內(nèi)很多二線城市相比較。昆明的超高層建筑，還是難以擺脫國內(nèi)超高層建筑普遍存在的“低第三產(chǎn)業(yè)增加值”的陰影。
當然，這是高樓建設(shè)熱潮的長遠潛在隱憂。在狂熱氣氛下，這些潛在的危險，和每每應(yīng)驗的“勞倫斯魔咒”一道，被人選擇性遺忘。不過，就算是在建設(shè)過程中，由于超高層建筑建設(shè)的特別要求，全國的超高層建筑在規(guī)劃和建設(shè)過程中出現(xiàn)了很多問題，昆明也概莫能外。
難破的資金魔咒
毫不夸張地說，超高層建筑就是用金錢堆出來的。和普通建筑相比，超高層建筑的結(jié)構(gòu)以及需要克服的技術(shù)限制，決定了超高層建筑的高造價。
一幢超高層建筑，至少要解決以下幾個方面的難題：第一，消防問題。高層建筑的救援是一個世界性的難題。如果300米及其以上的高層建筑發(fā)生火災，現(xiàn)有的常規(guī)的消防設(shè)備將難以發(fā)揮作用，只有采用直升機滅火。但是，國內(nèi)配備直接機的城市消防隊并不多，這很大程度上加大了救援的難度。因此，消防問題是超高層建筑要重點克服的難題；第二，高層建筑的防震、防雷以及防風指標問題。通常情況下，建筑層級越高，遭受電擊的次數(shù)就會越多。一棟100米以上的建筑，每年遭受雷擊的次數(shù)超過0.25次。不僅如此，地震對超高層建筑帶來的破壞要遠高于對低層建筑的破壞，而強風在某些情況下的破壞力甚至要甚于強震，這些，都要求超高層建筑要具有很高的防震、防雷以及防風指標。雖然越來越多的鋼結(jié)構(gòu)高樓在防震、防風方面具有天然的優(yōu)勢，但是，這類建筑依然還是面臨著很多通病，如垂直度偏差、原材料變形、焊接變形以及結(jié)構(gòu)校正等問題；第三，建筑防腐蝕問題。超高層建筑面臨著高空風力以及濕度的強力影響，這些對建筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)造以及防腐蝕都提出了相較普通建筑更嚴格的要求；第四，地基沉降問題。以上海陸家嘴為例，該區(qū)密集建設(shè)了將近100座超高層建筑，這使其地面承受了巨大的壓力，目前部分地段已經(jīng)出現(xiàn)了沉降反應(yīng)。
正是這些超高層建筑面臨著的難題，讓超高層建筑的建設(shè)需要大量的資金。通常，200米至300米的超高層建筑，單位成本要比100米以下的普通建筑多出40%至70%。而300米至500米的超高層建筑的單位成本，要比100米以下的普通建筑高出1.1倍。曾有媒體做過調(diào)查，30層以下的普通建筑，每平米的建筑成本大概為兩三千元，但超高層建筑成本最低也在5000元每平米，造價高的甚至能夠達到萬元每平米。
超高層建筑所面臨的安全隱患和風險，決定了摩天大樓的設(shè)計、設(shè)備、建筑、監(jiān)理等成本都會比一般的建筑高出許多，這對開發(fā)商的資金、技術(shù)以及管理都提出了更高的要求。一般而言，一棟超高層建筑的建設(shè)成本數(shù)十億計，對開發(fā)商的資金壓力可想而知。
南亞之門就是一個典型的例子。項目從規(guī)劃至今已經(jīng)近十年時間，而項目中傳說的333米高的建筑依然沒有蹤影，甚至高度也一變再變，降至了300米以下。南亞之門曾是昆明的“第一高度”，但是，到現(xiàn)在還只是一處基坑。高樓迷論壇里有很多網(wǎng)友都表達了對這個項目的關(guān)注。很多網(wǎng)友都懷疑，是否開發(fā)商已經(jīng)沒有足夠的資金來進行后續(xù)的開發(fā)，有的網(wǎng)友甚至調(diào)侃，要不就直接“修建成游泳池或者地下停車場算了”。調(diào)侃的同時，表達的是對南亞之門的期待和失望。
后續(xù)運營存疑
即便是超高層建筑能夠如愿新建起來，但后續(xù)的運營以及后期的維護依然使企業(yè)面臨著巨大壓力。甚至，這種壓力比建設(shè)前期的資金壓力還要大。
超高層建筑的生存現(xiàn)狀，主要取決于三個因素：第一，產(chǎn)品業(yè)態(tài)；第二，城市的商業(yè)發(fā)展水平；第三，城市高端寫字樓的供求關(guān)系。在眾多二三線城市，包括昆明在內(nèi)，商業(yè)發(fā)展程度有限，而超高層建筑供大于求，這給很多在建中的已經(jīng)未來規(guī)劃中的超高層建筑的未來蒙上了一層陰影。戴德梁行的一位研究部主管在接受媒體采訪時曾經(jīng)表示，“很多城市都在上馬摩天大樓。而這些摩天大樓能否安全出手，存在著很大疑問。在很多城市，摩天大樓的建筑成本，很可能比周邊的房價都要高�！苯ㄖ杀疽讶怀^周邊房價，如果再加上過程中的融資成本以及營銷成本，超高層建筑的建造成本將可能達到周邊建筑的2倍之多。銷售情況不得不讓人為之捏一把汗。
這當然不是危言聳聽。實際上，超高層建筑爛尾、虧損或淪為無用空間等問題隨時會見諸報端，但在狂熱的“高樓崇拜”中，這些問題被忽視了。在美國，平均每棟超高層建筑對應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為1431億元人民幣，而中國僅為每棟436億，產(chǎn)出率僅為美國的30.5%——國內(nèi)大量的超高層建筑，依然沒有擺脫簡單而又粗暴的發(fā)展模式。
對于昆明而言，現(xiàn)在正是快速展開超高層項目建設(shè)的時候。談及“高樓崇拜”的后遺癥還言之尚早。但是，由于昆明城市本身的規(guī)模較小，發(fā)展水平也還比較低下，因此，昆明即將涌現(xiàn)的90座超高層建筑的后續(xù)運營，依然存在很大疑問。云南財經(jīng)大學MBA教育學院不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研在接受媒體采訪時指出，“昆明沒有需求和必要去建設(shè)太多的摩天大樓�！彼M一步強調(diào)，“一座城市給別人留下沉淀的不是是否擁有世界第一高樓，而是城市的規(guī)劃、交通、環(huán)境等公共服務(wù)以及這座城市百姓的精神面貌和素質(zhì)�！�
但是，當前，以高樓來打造城市“名片效應(yīng)”的思想依然在昆明以及眾多二三線城市中大行其道。甚至有媒體感嘆，“昆明摩天高樓數(shù)量太泛濫，都是政府想做地標�！闭f是文化不自信也罷，功利的政績觀也罷，還是經(jīng)濟發(fā)展的正常需求也罷，昆明和國內(nèi)眾多二三線城市目前仍然熱火朝天地大量建設(shè)超高層建筑。這最終到底是帶來一個經(jīng)濟繁榮的時代，還是慢慢打開“經(jīng)濟衰退”的潘多拉魔盒——就像“勞倫斯魔咒”所預示的那樣，一切有待時間檢驗。（文/YJ）
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