朱大鳴:戶籍改革會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些重大影響

日前，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》，提出將全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開(kāi)中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件。我們此前也多次呼吁，二元戶籍制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，已經(jīng)完全不能適應(yīng)今天的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)實(shí)了，應(yīng)當(dāng)予以重大改革。

這次改革惹人關(guān)注的是取消了農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口的分別，當(dāng)年農(nóng)業(yè)戶口不吃香，非農(nóng)業(yè)戶口因?yàn)楸澈蟛刂�各種福利，被人們普遍追捧，但是，最近一些年來(lái)，90%以上的農(nóng)民不愿意轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，這似乎是逆城市化的一種潮流，究其原因是農(nóng)業(yè)戶口背后藏著更多的利益，即在城市化的浪潮下房地產(chǎn)迅速崛起，可以獲得土地補(bǔ)償以及拆遷補(bǔ)償，真是十年河?xùn)|十年河西。

除了這些利益之外，農(nóng)民們還是愿意在城里置業(yè)買(mǎi)房�，F(xiàn)在很多地方農(nóng)民工從外地賺錢(qián)回來(lái)，到家鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、縣城和市里去買(mǎi)房，實(shí)現(xiàn)了居住城市化。正是由于這些需求的存在，很多小縣城的房?jī)r(jià)一路飆升，這反過(guò)來(lái)更加刺激了當(dāng)?shù)卣�府征收土地的熱情。總而言之，無(wú)論是投資者、開(kāi)發(fā)商還是政府，基本上玩的都是土地升值的邏輯。

農(nóng)民市民化的最重要阻力是此前戶籍分別背后所帶來(lái)的社會(huì)福利以及機(jī)會(huì)的不均等，如今這一藩籬正在打破，不僅僅有利于外地人，也有利于本地人，這是一個(gè)雙向激勵(lì)的機(jī)制，而戶籍管制往往存在著公平與效率的雙重?fù)p失。

正是由于看到了這一點(diǎn)，很多地方以落戶為誘餌，多次成功地救助了陷入死地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。落戶競(jìng)爭(zhēng)也由此次第展開(kāi)，媒體報(bào)道稱，廣東、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，此舉一方面意在增強(qiáng)城市對(duì)人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來(lái)“曲線救市”，給限購(gòu)的樓市增加大量的剛需購(gòu)買(mǎi)力。事實(shí)上，放開(kāi)落戶限制從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是增加人口集聚的機(jī)能，從客觀上會(huì)增加需求量，從而能夠成為救市成功的關(guān)鍵所在。1998年的上海市藍(lán)印戶口新政，引爆了上海十余年的樓市大牛市。當(dāng)年數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)初所有辦理“藍(lán)印戶口”的人群中，購(gòu)房類(lèi)占88%，投資類(lèi)占10%，聘用類(lèi)占2%。由此可見(jiàn)，落戶往往會(huì)成為救市的利器。

當(dāng)前如此大規(guī)模啟動(dòng)戶籍改革，將會(huì)帶來(lái)重大影響：一方面會(huì)進(jìn)一步掀起一股城鎮(zhèn)化的潮流，這會(huì)增加樓市需求，一些農(nóng)民工和城市白領(lǐng)們能夠較為便利地在城市里購(gòu)房，也在事實(shí)上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但另一方面，由于土地大規(guī)模入市，供給量大幅度增加，局部地區(qū)會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的鬼城。這些年來(lái)很多地方?jīng)]把控好，結(jié)果建成了很多鬼城。

戶籍制度改革對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從根本上來(lái)說(shuō)是背景性的，會(huì)對(duì)人們的預(yù)期產(chǎn)生影響。

人們總是熱衷于計(jì)算一個(gè)農(nóng)民要變成城里人需要多少投資，從而引證我們市場(chǎng)需求有多大，這只是問(wèn)題的一個(gè)方面，面對(duì)戶籍改革，我們還要將視野拓展開(kāi)來(lái)，即從未來(lái)十年和整個(gè)社會(huì)發(fā)展角度來(lái)看，最重要的是穩(wěn)定有序地推進(jìn)，而非強(qiáng)制拆遷和圈地，侵占農(nóng)民利益。因?yàn)楹芏噢r(nóng)民從土地中剝離出來(lái)，一無(wú)所長(zhǎng)的他們?nèi)蘸笊�活可能�?huì)面臨更多的不確定性，因此感到非常不安。戶籍改革不僅僅是管理制度上的一個(gè)改革問(wèn)題，更是牽涉到土地這一根基性資源分配問(wèn)題，需要謹(jǐn)慎。一遇到問(wèn)題，我們強(qiáng)調(diào)改革，這一思路本沒(méi)有錯(cuò)，但是繼承也很關(guān)鍵。五四運(yùn)動(dòng)很多人總是強(qiáng)調(diào)變革，忘掉了繼承的穩(wěn)定功能，社會(huì)發(fā)展是畸形的，現(xiàn)在我們才慢慢糾正過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革何嘗不是如此呢？

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