過去的10多年中，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域。投機的熱潮，驅(qū)動著全國各地的人奔赴海邊，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項目，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量。每當(dāng)夜幕降臨，中國的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物，有人稱它們?yōu)椤肮沓恰薄?/p>
“面向大海，春暖花開�！痹谶@個13億人口的內(nèi)陸國家，中國人均海岸線只有2、3厘米，“面向大�！币恢笔且粋�奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個想象的，是地產(chǎn)商人。北起渤海灣的大連、營口、秦皇島，到膠東半島的煙臺、威海、青島，再到南方的惠州、三亞、北海，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物。他們打著旅游地產(chǎn)的名號，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”。
但是，想象最終要跌落在現(xiàn)實里。
經(jīng)過了一輪價格暴漲之后，2014年以來，海景房驟然降溫，銷售越來越難。而且，這次海景房還遇到了三年一輪的地產(chǎn)低潮。海濱地產(chǎn)的泡沫會破裂嗎，這些沒有人住的海景房命運如何？
沒人住的海景房
夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來。
冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少，卻密密麻麻分布著200多個小區(qū)，這些沒有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個已經(jīng)廢棄的酒店還能看出過往的繁華。
“現(xiàn)在已經(jīng)是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢。”出租車司機說。
整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側(cè)面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業(yè)的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老板基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意。位于餐飲街上的幾個小區(qū)，也沒有比遠(yuǎn)處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經(jīng)破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。
“房子現(xiàn)在非常難賣，”銀灘旅游地產(chǎn)5S店里的小吳說，從2010年以來這里房價滯漲了5年，而買房人越來越少�！昂芏喽址渴�2008年前后花了50萬買的，現(xiàn)在掛出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現(xiàn)金十幾萬就賣了。”有些樓盤開盤多年，房子至今還沒有賣完，有些項目打出了“首付1萬元，在海邊安個家”的廣告。即便使出了渾身解數(shù)，情況還是越來越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂跑路。
由于當(dāng)?shù)胤抗芫植⒉还枷嚓P(guān)信息，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量，以每個小區(qū)10萬平米計算，200個小區(qū)的住宅供應(yīng)量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算，這里至少能容納50萬人口，但現(xiàn)在它幾乎就是一座空城。雖然號稱“銀灘旅游度假區(qū)”，這里既無度假設(shè)施，也無度假風(fēng)情，商業(yè)配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內(nèi)容的一座城。
像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是。
在遼寧營口的沿海產(chǎn)業(yè)基地，至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經(jīng)停工或爛尾，夜里亮燈率超過一成的小區(qū)屈指可數(shù)。以“夕陽落海”景觀而聞名的營口鲅魚圈，至少有50個樓盤在售，體量動輒就超過100萬平方米，總開發(fā)面積已超過1000萬平方米。
在營口和秦皇島，“鬼城”、“空城”這樣的說法非常敏感，出于政府的壓力，記者聯(lián)系的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不愿意披露2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)。顯然，形勢沒有好轉(zhuǎn)，甚至變得更糟了。
“這些海景房成‘鬼城’，主要原因是它們遠(yuǎn)離市區(qū)�！痹谇鄭u經(jīng)營多年的張姓地產(chǎn)商說，雖然青島主城區(qū)、東海岸海景房已經(jīng)到了4萬/平米，但看起來這里依然健康。其實，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價格并沒有明顯下降，原因在于青島的經(jīng)濟狀況可以支撐。該地產(chǎn)商說，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城，馬路兩邊全是待售的高樓，價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經(jīng)有數(shù)個樓盤因資金鏈問題停工，2014年春節(jié)后西海岸的一家開發(fā)商向這位張姓開發(fā)商求助，要求被收購。2014年6月，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區(qū)，但利好政策對樓市沒有任何影響，見風(fēng)漲價那是幾年前的事了……
2010年海南國際旅游島的規(guī)劃公布之后，上萬億的投機資本蜂擁而至，中國唯一的熱帶海島上房地產(chǎn)遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數(shù)海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚（除了冬季），大多數(shù)房子都是沒有燈光的。旅游地產(chǎn)專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店，讓他難忘的是酒店里那股陳腐的氣味，“因為人太少了”。
一位海南的地產(chǎn)商說：“對于我們而言，盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的�！彼f不是不想改變，做點有特色的東西，但是周邊開發(fā)體量太大，聚焦不夠，政府也沒有做相關(guān)的引導(dǎo)和配套，“這也不是某個人想改就能改的”。
規(guī)劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經(jīng)理孫洪波認(rèn)為，中國的海岸線開發(fā)出現(xiàn)這么多亂象，有三點原因：一是開發(fā)時機不對，過早透支了海岸線資源；第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上，造成了破壞性開發(fā)；第三是沒有一個核心產(chǎn)業(yè)支撐，沒有健康的經(jīng)濟生態(tài)鏈，無法持續(xù)發(fā)展。由于這三點原因，早期開發(fā)的海岸線，基本都沒有形成旅游目的地，而變成了房地產(chǎn)投機的樂園。
2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規(guī)劃。但這份規(guī)劃沒什么實質(zhì)意義，因為巽寮灣已經(jīng)基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發(fā)了多年，萬科、金融街、碧桂園這樣的大開發(fā)商云集，項目動輒上百萬平米，基本上是單打獨斗、各自為政。
“海南的規(guī)劃很多地方彈性很大，規(guī)劃成了‘鬼話’。”海南知名評論員矢弓說，狂熱的投機氛圍下，規(guī)劃常常被利益侵蝕，失去了科學(xué)性和嚴(yán)肅性。2010年6月8日國務(wù)院批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米。但多年以來，很多項目都建在離海很近的地方，這個規(guī)定也不會有很強的約束力。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā)，已經(jīng)給海南的生態(tài)帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線后退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了。
在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導(dǎo)了整體規(guī)劃的海灣。從2005年起，國內(nèi)和國際著名的設(shè)計院開始對海棠灣的規(guī)劃進(jìn)行競賽，最終美國一家著名設(shè)計公司中標(biāo)。在很多業(yè)界人士看來，海棠灣的規(guī)劃具有國際性，它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣。
澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地，無一不是政府主導(dǎo)規(guī)劃，又經(jīng)過了比較謹(jǐn)慎、長周期的開發(fā)，才有了這些海岸線的精品項目。對于海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發(fā)都相當(dāng)謹(jǐn)慎。但中國沿海的地方政府，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產(chǎn)項目，這里一躍成海南省經(jīng)濟和社會發(fā)展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應(yīng)，也都根源于地方政府的短視。
產(chǎn)業(yè)黑洞
如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什么大的問題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態(tài)，又浪費了大量的財力。在賣地時，地方政府對房地產(chǎn)通常寄予拉動經(jīng)濟的期望，但事實證明，這些沒有人住的海景房對經(jīng)濟的拉動作用非常有限。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產(chǎn)，沒有任何成氣候的產(chǎn)業(yè)，這兩年買房客們撤退之后，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區(qū)通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。
產(chǎn)業(yè)黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅(qū)使下海岸線開發(fā)的通病。
2007年，營口規(guī)劃了沿海產(chǎn)業(yè)基地，在土地財政的驅(qū)動下，大量的土地被迅速出讓，但產(chǎn)業(yè)升級速度卻趕不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。由于產(chǎn)業(yè)無法及時導(dǎo)入，沿海產(chǎn)業(yè)基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假，但度假只是一個泛概念，并沒有落實到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)運轉(zhuǎn)，也沒有真正形成支撐。
“國外那些開發(fā)得很成功的海岸線，基本都有一個主題產(chǎn)業(yè)做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去�！睂O洪波說，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務(wù)會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，戛納有電影產(chǎn)業(yè)，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務(wù)、文化體育等很多產(chǎn)業(yè)。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅游之外，本來就有很多現(xiàn)實生活的內(nèi)容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發(fā)都很單調(diào)，除了蓋房子，沒有其它產(chǎn)業(yè)。因此，中國的海岸線旅游也很單調(diào)，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了。因為入住率低，中國很多旅游地產(chǎn)根本沒有配套，導(dǎo)致生活不方便，這又拉低了入住率，最后變成惡性循環(huán)。……經(jīng)過了這一輪瘋狂投機之后，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎？
根據(jù)海南統(tǒng)計局的數(shù)字，2014年上半年海南的房產(chǎn)銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何，一攬子賣海景房的模式，已經(jīng)難以為繼。巨大的供應(yīng)，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅游概念的房產(chǎn)銷售越來越困難。
關(guān)于未來，孫洪波認(rèn)為，這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣，慢慢走向沒落。（來源：iceo）
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