在接二連三的限購松綁消息中，樓市邁入“金九”。截至9月16日，“金九”過半，全國成交量數(shù)據(jù)難言樂觀，“高庫存”和“低去化”依然是樓市關(guān)鍵詞。
未來，深度調(diào)整中的樓市，如何在第四季度完成沖刺？
“相較于限購的松綁，限貸的放松對樓市影響更大，總體而言，第四季度限貸放松的趨勢在加強(qiáng)。另外，年內(nèi)還看不到價格整體反彈趨勢，對于資金鏈吃緊的開發(fā)商，以價換量仍是主流策略�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者采訪時分析，房地產(chǎn)市場供需已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，限購松綁有一定利好，但還不足以完成市場逆轉(zhuǎn)，對第四季度的市場吸納力不可高估。
分化趨勢難以緩和
進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場不再繼續(xù)之前的輝煌，樓市上半年悲觀情緒彌漫。
一些數(shù)據(jù)足以佐證悲觀情緒的存在。根據(jù)蘭德咨詢公布的《裂變與隱情：202家上市房企2014年中報業(yè)績盤點(diǎn)》，截至6月30日，上市房企實現(xiàn)營收總額7168.55億元，營收負(fù)增長企業(yè)高達(dá)43.1%；實現(xiàn)凈利潤總額1020億元，同比微增0.99%，其中一半企業(yè)凈利潤不足1億元，虧損面擴(kuò)至16.4%；202家上市房企中，盡管近六成房企毛利率超過30%，但讓業(yè)界憂心的是，超過一半的企業(yè)凈利潤率已觸及“10%紅線”(低于10%)。
“與其坐等被淘汰，不如盡快行動起來�！边@是蘭德咨詢對202家上市房企中報業(yè)績盤點(diǎn)的總結(jié)語。蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，上半年銷售總體不理想，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，這更加考驗企業(yè)的盈利能力。
他分析認(rèn)為，在商品住宅市場下行態(tài)勢加劇下，房企出現(xiàn)分化狀態(tài)：一部分紛紛拓展市場空間，尋求支撐企業(yè)業(yè)績持續(xù)增長的新增長點(diǎn)，比如萬科進(jìn)軍商業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，恒大繼推出冰泉產(chǎn)品外，又高調(diào)進(jìn)入糧油、乳業(yè)等產(chǎn)業(yè)；另一部分則后勁不足，增長乏力，逐漸掉隊。
不止房企，地方政府也在找尋“出路”。自7月始，遮遮掩掩的限購松綁成為一股熱潮延續(xù)至今。但市場并未出現(xiàn)預(yù)想中的復(fù)蘇景象。
“一些城市限購取消后，高成交量只是曇花一現(xiàn)，不具有可持續(xù)性�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，限購松綁，市場分化趨勢同樣明顯。一方面，對于供過于求的地方樓市，即使全面取消限購，刺激作用仍然有限，比如呼和浩特；而另一方面，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策的一線城市，樓市總體堅挺。
宋延慶則認(rèn)為，分化趨勢從年初延續(xù)至今，但不少房企對“分化”仍存在誤解�！安荒茉僖砸欢�城市為界限，分化既存在于城市之間，也存在于城市內(nèi)部板塊之間，同時一手房市場與二手房市場的分化也在加劇�！彼员本槔�，市區(qū)新建普通商品房“不愁找不到買家”，但在郊區(qū)，一些樓盤卻只能降價促銷。
第四季度，房企集中馬力沖刺，分化趨勢能否緩和？對此，楊紅旭向記者表示，雖然各地在積極探索救市策略，但不太可能再次出現(xiàn)類似限購松綁潮這樣的政策紅利�！半S著第四季度企業(yè)推盤力度加大，市場的自我調(diào)整還不夠完善，加之減少了行政化刺激手段，第四季度樓市分化趨勢難以緩和�！睏罴t旭如此闡述。
樓市庫存依然“壓力山大”
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院向記者公布的8月份樓市庫存監(jiān)測結(jié)果，截至8月底，35個城市新建商品住宅庫存總量同比增長22.6%；35個城市中，有31個城市庫存都呈同比增長，其中南昌增幅達(dá)到121%。值得注意的是，目前庫存的環(huán)比和同比增幅，連續(xù)兩個月出現(xiàn)收窄的態(tài)勢。
嚴(yán)躍進(jìn)透露，衡量庫存去化周期的存銷比指標(biāo)，出現(xiàn)了12個月以來的首次下跌，“這是一個積極信號，至少為房地產(chǎn)監(jiān)管部門提出的去庫存目標(biāo)增添了信心�！�
無論是萬科發(fā)起的“全民經(jīng)紀(jì)人”戰(zhàn)略，還是保利地產(chǎn)推出的“無敵房貸計劃”，或者是房企紛紛搭載的“云服務(wù)”手段，越來越多的跡象都在表明：行業(yè)供需結(jié)構(gòu)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，贏得客戶，消化庫存成為生存首要。
截至9月15日，超過八成的城市已解除限購。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，步入“后限購時代”，第四季度加大去化力度是企業(yè)必然選擇，但即便是以價換量，市場吸納能力仍然有限。
宋延慶建議，企業(yè)要采取差異化的、新穎的、力度比較大的促銷手段。但他同時強(qiáng)調(diào)，一些產(chǎn)品本身競爭力不強(qiáng)，性價比不高，這批項目的去化很難爆發(fā)。同時，一些開發(fā)商的凈利潤率“10%紅線”，這意味著降價空間很小，“從長遠(yuǎn)來看，要求企業(yè)在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新和突破。”
加快去化，關(guān)鍵在于降低購房門檻，最好的方式就是提供金融支持。而就在近期，每一個限貸放松的傳聞，都會挑動行業(yè)神經(jīng)。
“限購取消對市場的刺激十分有限，最主要的是限貸并未放開。”克而瑞信息集團(tuán)深圳機(jī)構(gòu)總經(jīng)理余海洋向本報記者表示，此前深圳曾傳出銀行放松個人房貸門檻的消息，但最后均被當(dāng)?shù)劂y行證實消息不實。目前，深圳房貸政策依然從嚴(yán)。“限貸放松對樓市的影響更大，總體而言，限貸放松的趨勢在加強(qiáng)�！睏罴t旭告訴記者，不管是新建商品房市場，還是二手房市場，信貸政策成為目前阻礙改善型需求釋放的一大核心要素。
楊紅旭從三個方面解讀限貸放松趨勢：首先，對三套房及以上需求，暫時不會放開信貸；其次，首套房可能會逐漸放松至“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，即名下只要沒房都允許貸款；最后，二套房貸款可能會有條件放松。同時，他認(rèn)為在目前條件下各地對限貸政策自行調(diào)控的幾率很小。
“總體上說，由于目前信貸放松的節(jié)奏非常緩慢，所以對第四季度成交量提振的預(yù)期不應(yīng)過于樂觀�！睏罴t旭說，在經(jīng)歷了上半年銷售形勢的“喜憂參半”、7～8月的限購松綁刺激后，第四季度將成為考驗房企應(yīng)變能力的關(guān)鍵時期。（來源：網(wǎng)易房產(chǎn)）
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