對(duì)第四季度的樓市猜想 : 庫(kù)存“壓力山大”

在接二連三的限購(gòu)松綁消息中，樓市邁入“金九”。截至9月16日，“金九”過(guò)半，全國(guó)成交量數(shù)據(jù)難言樂(lè)觀，“高庫(kù)存”和“低去化”依然是樓市關(guān)鍵詞。

未來(lái)，深度調(diào)整中的樓市，如何在第四季度完成沖刺？

“相較于限購(gòu)的松綁，限貸的放松對(duì)樓市影響更大，總體而言，第四季度限貸放松的趨勢(shì)在加強(qiáng)。另外，年內(nèi)還看不到價(jià)格整體反彈趨勢(shì)，對(duì)于資金鏈吃緊的開(kāi)發(fā)商，以?xún)r(jià)換量仍是主流策略�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，限購(gòu)松綁有一定利好，但還不足以完成市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，對(duì)第四季度的市場(chǎng)吸納力不可高估。

分化趨勢(shì)難以緩和

進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再繼續(xù)之前的輝煌，樓市上半年悲觀情緒彌漫。

一些數(shù)據(jù)足以佐證悲觀情緒的存在。根據(jù)蘭德咨詢(xún)公布的《裂變與隱情：202家上市房企2014年中報(bào)業(yè)績(jī)盤(pán)點(diǎn)》，截至6月30日，上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收總額7168.55億元，營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)企業(yè)高達(dá)43.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額1020億元，同比微增0.99%，其中一半企業(yè)凈利潤(rùn)不足1億元，虧損面擴(kuò)至16.4%；202家上市房企中，盡管近六成房企毛利率超過(guò)30%，但讓業(yè)界憂心的是，超過(guò)一半的企業(yè)凈利潤(rùn)率已觸及“10%紅線”(低于10%)。

“與其坐等被淘汰，不如盡快行動(dòng)起來(lái)�！边@是蘭德咨詢(xún)對(duì)202家上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)盤(pán)點(diǎn)的總結(jié)語(yǔ)。蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴記者，上半年銷(xiāo)售總體不理想，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，這更加考驗(yàn)企業(yè)的盈利能力。

他分析認(rèn)為，在商品住宅市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)加劇下，房企出現(xiàn)分化狀態(tài)：一部分紛紛拓展市場(chǎng)空間，尋求支撐企業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，比如萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)、養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，恒大繼推出冰泉產(chǎn)品外，又高調(diào)進(jìn)入糧油、乳業(yè)等產(chǎn)業(yè)；另一部分則后勁不足，增長(zhǎng)乏力，逐漸掉隊(duì)。

不止房企，地方政府也在找尋“出路”。自7月始，遮遮掩掩的限購(gòu)松綁成為一股熱潮延續(xù)至今。但市場(chǎng)并未出現(xiàn)預(yù)想中的復(fù)蘇景象。

“一些城市限購(gòu)取消后，高成交量只是曇花一現(xiàn)，不具有可持續(xù)性�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)松綁，市場(chǎng)分化趨勢(shì)同樣明顯。一方面，對(duì)于供過(guò)于求的地方樓市，即使全面取消限購(gòu)，刺激作用仍然有限，比如呼和浩特；而另一方面，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的一線城市，樓市總體堅(jiān)挺。

宋延慶則認(rèn)為，分化趨勢(shì)從年初延續(xù)至今，但不少房企對(duì)“分化”仍存在誤解�！安荒茉僖砸欢�線城市為界限，分化既存在于城市之間，也存在于城市內(nèi)部板塊之間，同時(shí)一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)的分化也在加劇。”他以北京為例，市區(qū)新建普通商品房“不愁找不到買(mǎi)家”，但在郊區(qū)，一些樓盤(pán)卻只能降價(jià)促銷(xiāo)。

第四季度，房企集中馬力沖刺，分化趨勢(shì)能否緩和？對(duì)此，楊紅旭向記者表示，雖然各地在積極探索救市策略，但不太可能再次出現(xiàn)類(lèi)似限購(gòu)松綁潮這樣的政策紅利�！半S著第四季度企業(yè)推盤(pán)力度加大，市場(chǎng)的自我調(diào)整還不夠完善，加之減少了行政化刺激手段，第四季度樓市分化趨勢(shì)難以緩和。”楊紅旭如此闡述。

樓市庫(kù)存依然“壓力山大”

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院向記者公布的8月份樓市庫(kù)存監(jiān)測(cè)結(jié)果，截至8月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量同比增長(zhǎng)22.6%；35個(gè)城市中，有31個(gè)城市庫(kù)存都呈同比增長(zhǎng)，其中南昌增幅達(dá)到121%。值得注意的是，目前庫(kù)存的環(huán)比和同比增幅，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)收窄的態(tài)勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)透露，衡量庫(kù)存去化周期的存銷(xiāo)比指標(biāo)，出現(xiàn)了12個(gè)月以來(lái)的首次下跌，“這是一個(gè)積極信號(hào)，至少為房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)提出的去庫(kù)存目標(biāo)增添了信心�！�

無(wú)論是萬(wàn)科發(fā)起的“全民經(jīng)紀(jì)人”戰(zhàn)略，還是保利地產(chǎn)推出的“無(wú)敵房貸計(jì)劃”，或者是房企紛紛搭載的“云服務(wù)”手段，越來(lái)越多的跡象都在表明：行業(yè)供需結(jié)構(gòu)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，贏得客戶(hù)，消化庫(kù)存成為生存首要。

截至9月15日，超過(guò)八成的城市已解除限購(gòu)。記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，步入“后限購(gòu)時(shí)代”，第四季度加大去化力度是企業(yè)必然選擇，但即便是以?xún)r(jià)換量，市場(chǎng)吸納能力仍然有限。

宋延慶建議，企業(yè)要采取差異化的、新穎的、力度比較大的促銷(xiāo)手段。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，一些產(chǎn)品本身競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，性?xún)r(jià)比不高，這批項(xiàng)目的去化很難爆發(fā)。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)率“10%紅線”，這意味著降價(jià)空間很小，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要求企業(yè)在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新和突破�！�

加快去化，關(guān)鍵在于降低購(gòu)房門(mén)檻，最好的方式就是提供金融支持。而就在近期，每一個(gè)限貸放松的傳聞，都會(huì)挑動(dòng)行業(yè)神經(jīng)。

“限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)的刺激十分有限，最主要的是限貸并未放開(kāi)�！笨硕�瑞信息集團(tuán)深圳機(jī)構(gòu)總經(jīng)理余海洋向本報(bào)記者表示，此前深圳曾傳出銀行放松個(gè)人房貸門(mén)檻的消息，但最后均被當(dāng)?shù)劂y行證實(shí)消息不實(shí)。目前，深圳房貸政策依然從嚴(yán)�！跋拶J放松對(duì)樓市的影響更大，總體而言，限貸放松的趨勢(shì)在加強(qiáng)�！睏罴t旭告訴記者，不管是新建商品房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，信貸政策成為目前阻礙改善型需求釋放的一大核心要素。

楊紅旭從三個(gè)方面解讀限貸放松趨勢(shì)：首先，對(duì)三套房及以上需求，暫時(shí)不會(huì)放開(kāi)信貸；其次，首套房可能會(huì)逐漸放松至“只認(rèn)房不認(rèn)貸”，即名下只要沒(méi)房都允許貸款；最后，二套房貸款可能會(huì)有條件放松。同時(shí)，他認(rèn)為在目前條件下各地對(duì)限貸政策自行調(diào)控的幾率很小。

“總體上說(shuō)，由于目前信貸放松的節(jié)奏非常緩慢，所以對(duì)第四季度成交量提振的預(yù)期不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀�！睏罴t旭說(shuō)，在經(jīng)歷了上半年銷(xiāo)售形勢(shì)的“喜憂參半”、7～8月的限購(gòu)松綁刺激后，第四季度將成為考驗(yàn)房企應(yīng)變能力的關(guān)鍵時(shí)期。（來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)）

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