2014年的昆明樓市可用跌宕起伏一詞來形容。馬年開局，全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)潮突襲，昆明各大樓盤也跟風(fēng)似的降價(jià)且成蔓延之勢(shì)鋪陳開來。裹挾在開發(fā)商跑路、項(xiàng)目爛尾、交房爽約、資金鏈斷裂等一系列的負(fù)面消息中，昆明房?jī)r(jià)下行通道打開，各大房企包括入昆的國(guó)內(nèi)一線大鱷均被攪進(jìn)了“低價(jià)快跑”的戰(zhàn)局�？磾�(shù)據(jù)，庫存高、成交量下滑的雙向作用帶來的是低迷的樓市；看政策，取消限購、放松限貸、公積金新政、央行降息等多重利好政策連番出臺(tái)，提振樓市意圖明顯；看市場(chǎng)，開發(fā)商在迷霧中艱難度日，乘政策示好期間配合“以價(jià)換量”。高位震蕩中，昆明樓市終是在年底逐步升溫，并上演了年終翹尾行情。更為重要的是，2014年的昆明樓市并沒有想象中低迷，拋開下半年呈貢剝離以及年中數(shù)據(jù)缺失19天的因素，2014年昆明128840套的商品房成交量相較于2013年的120530套，增加了8310套，增速雖然收窄，但也略漲了6.89%。
2014年昆明商品房成交情況（下半年不含呈貢）
實(shí)際成交1344萬方同比增30%
根據(jù)云南房網(wǎng)能監(jiān)測(cè)到的每日成交數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年1月1日至2014年12月31日，一年內(nèi)昆明共成交各類商品房128840套，成交面積11008243平米，若以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)的話，2014年昆明商品房成交套數(shù)相比2013年增加了8310套，同比增幅為6.89%。成交面積增加了769724.89平米，同比略漲7.52%。僅憑此不完全數(shù)據(jù)，昆明2014年度成交商品房不論套數(shù)還是面積，均站上歷史最高位。
但事實(shí)上，實(shí)際成交數(shù)據(jù)還要遠(yuǎn)大于此。從7月份開始，呈貢的成交數(shù)據(jù)便從主城中剝離，至此呈貢新區(qū)的商品房成交情況成迷，唯一一次公布數(shù)據(jù)是在10月份，當(dāng)月呈貢商品房成交120.56萬方，比同月主城區(qū)成交的85.06萬方還要高出許多，但這顯然不能成為呈貢商品房成交的常態(tài)。近日，云南房網(wǎng)曾致電呈貢區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)，對(duì)方稱呈貢成交數(shù)據(jù)仍在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中。而某業(yè)內(nèi)人士根據(jù)2013年呈貢商品房成交同期占比情況，推測(cè)2014該區(qū)的成交量得出，呈貢8月成交分別大致為10.24萬方、9月14.78萬方、10月9.71萬方、11月10.93萬方、12月25.2萬方，以此保守估算，呈貢下半年商品房共成交191.42萬方。
另外，從2014年6月26日至7月15日昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)“玩了”長(zhǎng)達(dá)19天的“升級(jí)游戲”，因此導(dǎo)致昆明成交數(shù)據(jù)至少缺失了19天，根據(jù)數(shù)據(jù)缺失較多的7月份平均每天成交2.75萬方商品房估算，19天累計(jì)成交52.25萬方。也就是說，加上下半年估算呈貢成交數(shù)據(jù)，2014年，昆明商品房成交面積大約為1344萬方左右，這一數(shù)據(jù)相較于2013年成交的1023.85萬方，同比增長(zhǎng)了30%左右。
由此可見，2014年昆明五區(qū)商品房成交仍然保持較高增速，較2013年成交面積同比上漲了47.53%的高速增長(zhǎng)，2014年并沒有體現(xiàn)出太多遜色，保持了30%左右的增長(zhǎng)。這一點(diǎn)，頗為令人意外。
年中低迷年底翹尾市場(chǎng)大致呈“U”型走勢(shì)
根據(jù)數(shù)據(jù)分析，2014年開局受歲末開發(fā)商慣常的促銷走量影響，1月昆明商品房成交破萬，成交面積也過百萬方。而到了2月份，在春節(jié)長(zhǎng)假的影響下，昆明樓市進(jìn)入淡季，其無論是成交面積還是成交套數(shù)竟還不如1月份半數(shù)之多。
進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市旺季三月四月，雖然“金三銀四”的概念在近些年來日顯淡薄，但從2014年昆明全年的成交數(shù)據(jù)來看，兩個(gè)月的成交套數(shù)均超過了萬套，成交面積也破百萬方，其中3月份120.31萬方的成交面積還創(chuàng)下年內(nèi)第二高值，僅次于12月份。由此看來，昆明樓市在2014年仍是迎來了小陽春，“金三銀四”之說亦是十分應(yīng)景。不過人們所期待的“紅五月”卻沒有如期到來，當(dāng)月昆明商品房成交套數(shù)雖然破萬，但成交面積卻僅為81.77萬方。
到了6月，樓市下行趨勢(shì)更為嚴(yán)重，成交驟冷，56萬方的成交面積讓人大跌眼鏡。樓市下行趨勢(shì)一直延續(xù)到7月份，當(dāng)月昆明僅成交5172套商品房，成交面積44萬方，但實(shí)際上7月份昆明商品房成交數(shù)據(jù)缺失14天，若按照單月日均成交套數(shù)和成交面積推算，7月份昆明商品房成交套數(shù)還要增加4256套，面積增加38.5萬方。因此，7月份并非全年成交的“U底”。
諸多數(shù)據(jù)表明，昆明6月-8月的成交情況都不算樂觀，開發(fā)商與購房者也進(jìn)入了深度博弈期，原賣方市場(chǎng)也隨之向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。
從8月始，限購取消、限貸放松、公積金新政、央行降息等有助于提振樓市的政策接二連三地出臺(tái)，給足了樓市信心。也正式從9月份開始，昆明樓市成交已在逐步回暖，除了10月份商品房成交量未破萬套以外，9月、11月和12月的破萬的收成都不錯(cuò)，其中12月的成交套數(shù)和面積均刷新了歷史記錄。整體看來2014年昆明樓市呈現(xiàn)出的是兩頭高中間低的“U”型走勢(shì)。另因下半年呈貢成交數(shù)據(jù)被剝離，這直接導(dǎo)致了昆明全年的商品房成交起伏較大，猶如坐過山車。
年度供求比收窄大致為1.4
2014年昆明商品房供求情況（自7月始呈貢數(shù)據(jù)缺失）
2014年在樓市整體下行的同時(shí)，昆明的商品房供求比卻在收窄。根據(jù)估算出來的數(shù)據(jù)，2014年昆明主城及呈貢累計(jì)成交各類商品房1344.47萬方，與同樣1828.83萬方的供應(yīng)量相比，供求比約為1.4，相較于2013年1.7的供求比已然大幅收窄。但從這一年的成交量和供應(yīng)量來計(jì)算，兩者相差484.36萬方，按照2014年平均每月的成交面積112萬方計(jì)算，2014年剩余預(yù)售面積還夠市場(chǎng)消化4個(gè)月。
其實(shí)，在沒有呈貢數(shù)據(jù)的情況下，昆明商品房供求比就已經(jīng)微幅下降，未來呈貢數(shù)據(jù)出爐加入統(tǒng)計(jì)之后，供求比同比大幅收窄。也就是說昆明的庫存壓力、去化壓力都在下降。另外，同年昆明主城土地也出現(xiàn)供銷雙降局面，即便這些土地投入開發(fā)，未來的供求矛盾也會(huì)得到進(jìn)一步緩解。
倘若刨除估算數(shù)據(jù)不說，從各月看來，商品房供求比最高的是6月份，當(dāng)月昆明商品房成交面積為59萬方，新增供應(yīng)量177.14萬方，供求比高達(dá)3。供求比最低的是3月份，為0.89。樓市整體呈現(xiàn)供大于求的局面。隨著新項(xiàng)目的不斷面世，未來昆明樓市的供應(yīng)量依然充足。
房?jī)r(jià)呈下探路線9月跌至最低
2014年昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)
昆明樓市整體形勢(shì)嚴(yán)峻同樣表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。來自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，昆明房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
其中9月跌至最低，僅為8112元/平米，這是年底第五次下跌，環(huán)比每平米下降了41元，雖然房?jī)r(jià)下行通道打開，但這一年內(nèi)最低價(jià)仍居西南地區(qū)最高。年內(nèi)最高房?jī)r(jià)出現(xiàn)在2月份，為8633元/平米，環(huán)比每平方米上漲65元，漲幅為0.76%，但漲幅相比1月有所縮小。同比來看，昆明2月份房?jī)r(jià)相較2013年同期每平米上漲了289元。
另外，從2014年昆明的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖中不難看出，1月-5月，昆明房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)，上下波動(dòng)不大。巧合的是，與商品房成交走勢(shì)吻合，進(jìn)入6月份，昆明房?jī)r(jià)便驟然下降，此后雖間歇性上漲，但漲幅均不大。隨著房?jī)r(jià)的下探，購房者也保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度。直到多重利好政策為昆明樓市注入生機(jī)才一定程度上緩解了購房者“等等看”的心理，“5字頭”、“6”字頭的房源大量入市也讓我們似乎找到了觸底的感覺，再加上到了年底，樓市已將政策消化，原還擔(dān)心政策不確定性的購房者也更容易做出購房的決定，買房和購房意愿明顯加強(qiáng)，這也讓12月昆明樓市的翹尾行情得到了合理的解釋。
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