2015年1月12日，龍湖地產(chǎn)有限公司聯(lián)合加拿大養(yǎng)老基金投資公司公布，已于2014年12月23日共同成立合資公司，加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)承諾投資約2.34億加元(約人民幣12.5億元)，用于發(fā)展蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目。
資料顯示，蘇州時(shí)代天街整體總建筑面積達(dá)73.5萬(wàn)平方米，為集住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心和酒店等業(yè)態(tài)于一體的一站式商業(yè)綜合體，項(xiàng)目分階段于2016年至2019年完成建設(shè)。
而CPPIB則是一家專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)，以長(zhǎng)線投資策略為主，主要尋求高回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目，其所管理的加拿大退休基金目前為全球十大退休基金之一。截至2014年9月30日，CPPIB管理基金總額為2344億加元，其中包括254億加元的房地產(chǎn)投資。
針對(duì)該合作事宜，龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提及最多的關(guān)鍵詞是“擴(kuò)合作”。許桐琿介紹稱(chēng)，因?yàn)闋可骓?xiàng)目估值問(wèn)題，雙方合作股權(quán)比例不方便透露。但CPPIB僅僅是投資者角色，項(xiàng)目后續(xù)將由龍湖操盤(pán)、運(yùn)營(yíng)。雙方共同分擔(dān)收益，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
引入基金
龍湖是次引入的CPPIB此前并未過(guò)多涉足中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，該次合作是“其在中國(guó)的第一個(gè)直投綜合地產(chǎn)項(xiàng)目”。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，CPPIB在2014年3月份才首次將投資觸角伸向內(nèi)地地產(chǎn)領(lǐng)域。彼時(shí)這家躋身全球十大公共退休基金之一的公司，斥資2.5億美元與中國(guó)房地產(chǎn)商萬(wàn)科成立合資公司開(kāi)發(fā)中高端住宅項(xiàng)目，“首次實(shí)質(zhì)性地投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)”。該合資公司將從山東青島開(kāi)始，致力于中國(guó)一、二線城市的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
談及與CPPIB的合作，龍湖地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)趙軼表示，通過(guò)股權(quán)合作形式發(fā)展項(xiàng)目，一方面使集團(tuán)能更靈活調(diào)配資源，提升自有資金的使用效率，亦豐富融資管道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性；另一方面，集團(tuán)將堅(jiān)持龍湖產(chǎn)品的卓越質(zhì)量和細(xì)節(jié)，為集團(tuán)長(zhǎng)期可持續(xù)的健康發(fā)展提供保障，并為股東帶來(lái)更穩(wěn)健的回報(bào)。
事實(shí)上，這并不是龍湖第一次在商業(yè)項(xiàng)目中引入基金投資者。2014年7月，龍湖與渣打銀行為主的一組投資者簽訂了約1.24億美元協(xié)議，共同合作開(kāi)發(fā)重慶觀音橋拓展區(qū)鷂子丘地塊。
資料顯示，龍湖2013年12月以底價(jià)25.19億元摘得觀音橋地塊，樓面價(jià)為8033元/平方米。建成之后，項(xiàng)目將可提供約31.2萬(wàn)平方米的地上建筑面積，包括SOHO單元、寫(xiě)字樓、商鋪等各種物業(yè)形態(tài)。
關(guān)于此次合作，許桐琿曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹到，觀音橋龍湖新壹街項(xiàng)目，龍湖擁有51%權(quán)益，其中，渣打銀行牽頭的基金計(jì)劃投資7.56億元，取得該項(xiàng)目28%的權(quán)益，而余下的21%權(quán)益由另外一家海外基金投資5.67億元持有。
其實(shí)，龍湖對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)引入基金公司的模式應(yīng)該早有計(jì)劃。此前公司商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健就曾公開(kāi)透露，龍湖內(nèi)部就有專(zhuān)門(mén)的金融資產(chǎn)中心，集合專(zhuān)業(yè)人才，專(zhuān)門(mén)做跟基金的合作。
據(jù)許桐琿介紹，龍湖的擴(kuò)合作思路不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目上，住宅項(xiàng)目也在嘗試�！肮蓹�(quán)的合作、拿地的合作、開(kāi)發(fā)的合作都在做。與基金的合作僅是其中一個(gè)類(lèi)別，屬于金融創(chuàng)新�！钡涮寡�，目前該模式還不能稱(chēng)之為成熟或者模板，只是后續(xù)還會(huì)堅(jiān)持去做。
杠桿擴(kuò)張
商業(yè)地產(chǎn)、引入國(guó)外基金……這些關(guān)鍵詞很容易聯(lián)想到輕資產(chǎn)。而龍湖也確實(shí)曾經(jīng)提及過(guò)相關(guān)方面的設(shè)想。
在去年7月份大張旗鼓重新定義天街品牌形象的集中曝光階段，魏健曾經(jīng)透露，輕資產(chǎn)是“一定要嘗試的”。
“把項(xiàng)目一些股份分出去，拿到錢(qián)繼續(xù)到別的地方去做。集團(tuán)10%的銷(xiāo)售回款支持加上盤(pán)活的這些資金，龍湖商業(yè)的發(fā)展速度會(huì)更快�！�
不過(guò)許桐琿在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)則顯得較為謹(jǐn)慎，其反復(fù)強(qiáng)調(diào)引入基金是公司擴(kuò)合作思路的產(chǎn)物，并坦言現(xiàn)在談?shì)p資產(chǎn)還為時(shí)尚早。
據(jù)其介紹，龍湖目前的重點(diǎn)仍然是“持商業(yè)”�！斑x好項(xiàng)目地塊，順利開(kāi)業(yè)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值，再然后才是資產(chǎn)證券化或者輕資產(chǎn)。這一切的前提是商業(yè)能夠運(yùn)營(yíng)起來(lái)并實(shí)現(xiàn)增值溢價(jià)，所以龍湖現(xiàn)在是持商業(yè)階段，把商業(yè)體本身運(yùn)營(yíng)好�！�
2014年12月20日，長(zhǎng)楹天街購(gòu)物中心在北京開(kāi)業(yè)，這也是龍湖天街購(gòu)物中心首次在一線城市亮相。許桐琿指出由此開(kāi)啟了天街的品牌全國(guó)化運(yùn)營(yíng)階段�！捌放坡涞氐倪^(guò)程，樹(shù)立天街在購(gòu)物中心領(lǐng)域的價(jià)值和地位�！�
誠(chéng)如許桐琿所言，龍湖雖然從2003年重慶北城天街開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但比之國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的同行諸如華潤(rùn)、中糧置地等，確實(shí)還欠缺些名氣。“龍湖在重慶的項(xiàng)目做得很好，但全國(guó)擴(kuò)張才剛剛開(kāi)始，知名度還需要培育一些時(shí)間�！鳖Ｒ獾赂呒�(jí)董事王玉珂對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體如是稱(chēng)。
按照龍湖的時(shí)間表，公司將每年銷(xiāo)售收入的10%用作商業(yè)投資，預(yù)計(jì)到2016年底天街商業(yè)項(xiàng)目將全面亮相北京、上海、杭州等一線城市。經(jīng)過(guò)10-15年，商業(yè)利潤(rùn)將占集團(tuán)核心利潤(rùn)的20%以上。截至2017年底，龍湖預(yù)計(jì)持有23個(gè)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)，持有面積達(dá)到357萬(wàn)平方米左右。
商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張必定少不了資金的支持，按照龍湖住宅市場(chǎng)的穩(wěn)健和保守步伐，其最近幾年銷(xiāo)售收入的10%預(yù)計(jì)維持在50-70億元之間。而截至北京長(zhǎng)楹天街的開(kāi)業(yè)，集團(tuán)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)達(dá)到14個(gè)。如若要完成2017年23個(gè)商場(chǎng)的目標(biāo)，最近三年內(nèi)龍湖需要實(shí)現(xiàn)10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，平均一年3.3個(gè)。
王玉珂接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱(chēng)，重點(diǎn)要看資金如何利用�！爸苯油顿Y的話，幾十個(gè)億比之一些全國(guó)性重點(diǎn)做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商如華潤(rùn)等相對(duì)較少，但是如果利用財(cái)務(wù)杠桿，地產(chǎn)+金融相結(jié)合就會(huì)不一樣了�！�
綜合龍湖的發(fā)言和市場(chǎng)人士分析，對(duì)于亟需做出影響力和知名度的龍湖商業(yè)品牌，基金伙伴的引入無(wú)疑是規(guī)模擴(kuò)張和品牌落地的有益催化。
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