1月21日，深圳市場(chǎng)曝出消息稱，京基旗下城市更新項(xiàng)目拓展部門已經(jīng)全員解散，表明該公司在一段時(shí)期之內(nèi)，已無(wú)開(kāi)拓新的城市更新項(xiàng)目意愿。同時(shí)，京基的御景華城花園項(xiàng)目除已備案外的房源部分，均顯示為“管理局鎖定”狀態(tài)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料顯示，京基自1994年進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域以來(lái)，其發(fā)展軌跡與舊改密不可分。2014年，京基憑借濱河時(shí)代廣場(chǎng)、云景梧桐、御景印象三大舊改項(xiàng)目，以55.55億元銷售位列深圳樓市第五。
不過(guò)，對(duì)于上述傳言，京基相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體明確表示，傳言純屬不實(shí)，公司拓展部門的核心骨干未現(xiàn)離職，只是部分員工因“績(jī)效考核”離職而已�！巴恋匚覀�?nèi)詴?huì)適當(dāng)增加，如果‘面粉’都沒(méi)了那還怎么發(fā)展？”
該人士駁斥稱，拓展部門只是負(fù)責(zé)京基在項(xiàng)目前期的調(diào)研等工作，真正負(fù)責(zé)城市更新的是另設(shè)的部門，因此外界傳言并不能反映真正的事實(shí)。
“另外，公司的御景華城花園項(xiàng)目早在十多年前銷售完畢，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)由業(yè)主擁有，在預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售過(guò)程中會(huì)被自動(dòng)被鎖定，這屬于正常情況�！�
相關(guān)分析認(rèn)為，出于對(duì)房企的擔(dān)憂，房源被鎖事件已傳導(dǎo)至土地開(kāi)發(fā)建設(shè)層面。佳兆業(yè)黑天鵝事件發(fā)生后，市場(chǎng)神經(jīng)仍遲遲未能緩解。包括榮超地產(chǎn)、花樣年、中海、招商、中糧、京基在內(nèi)的深圳房企任何風(fēng)聲草動(dòng)，都會(huì)被認(rèn)為存在“難言之隱”。
事件的起源
對(duì)于外界關(guān)注的原因，京基相關(guān)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，將房源被鎖與拓展部門解散的傳言聯(lián)系在一起，反映了市場(chǎng)對(duì)近期深圳房源鎖定的關(guān)注與緊張。
據(jù)了解，1月中旬，深圳市場(chǎng)消息爆出榮超地產(chǎn)、花樣年、中海、招商、中糧等多個(gè)房企有房源被鎖定，粗略統(tǒng)計(jì)涉及鎖定房源超過(guò)1.68萬(wàn)套。其后，相關(guān)房企通過(guò)澄清公告等方式，證實(shí)僅是正常的鎖定行為。
事實(shí)上，房源被鎖事件受到如此大關(guān)注，起源則是深圳另一家房企佳兆業(yè)。
2014年12月初，佳兆業(yè)位于深圳的假日廣場(chǎng)、佳兆業(yè)中心悅峰及中央廣場(chǎng)三個(gè)舊改項(xiàng)目的售房系統(tǒng)被鎖定，涉及房源2000多套。深圳規(guī)土委含糊表示，鎖定房源是由于房屋處于限制狀態(tài)或開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為。
12月10日，佳兆業(yè)宣布，公司創(chuàng)始人郭英成將辭去執(zhí)董、董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席等一切公司職務(wù)。六日后，佳兆業(yè)在深圳被鎖項(xiàng)目已增至6個(gè)，基本囊括該公司在深圳的全部可售房源。
在房源被鎖前15年間，佳兆業(yè)以處置爛尾樓和舊改項(xiàng)目發(fā)家，并于2011年組建全國(guó)首家專業(yè)城市更新公司，被譽(yù)為“舊改之王”。2014年初數(shù)據(jù)顯示，該公司在全國(guó)擁有40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約1400萬(wàn)平方米，其中以深圳居多。
佳兆業(yè)高層早前也公開(kāi)表示，舊改項(xiàng)目最主要是提供優(yōu)質(zhì)和廉價(jià)的土地，同時(shí)商業(yè)價(jià)值也非常高，可以給公司帶來(lái)很多優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。其中2013年，龍崗大道1號(hào)項(xiàng)目的毛利達(dá)40%以上，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)達(dá)50%以上。
與佳兆業(yè)相似，京基也以舊改起家，成立20年來(lái)的總開(kāi)發(fā)面積達(dá)400萬(wàn)平方米，代表項(xiàng)目有京基100。2014年，該公司去年銷售及租金收入逾70億元，創(chuàng)下最高紀(jì)錄，其中深圳三大舊改項(xiàng)目占比近八成。
市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，出于對(duì)房企的擔(dān)憂，房源被鎖事件已傳導(dǎo)至土地開(kāi)發(fā)建設(shè)層面。佳兆業(yè)黑天鵝事件發(fā)生后，市場(chǎng)神經(jīng)仍遲遲未能緩解。這時(shí)房企的風(fēng)吹草動(dòng)，都難免引起外界猜測(cè)。
舊改哀與榮
上述市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，舊改項(xiàng)目是目前深圳對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)盯查的一大方面。目前看來(lái)，部分房企或?qū)⒎艞壴?jì)劃獲取的舊改項(xiàng)目。同時(shí)，一些在推進(jìn)舊改項(xiàng)目上存在困難的房企，不排除未來(lái)會(huì)退出項(xiàng)目。
但深圳房企們?nèi)圆坏貌幻鎸?duì)的事實(shí)是，早在2011年，深圳存量用地供應(yīng)便已超過(guò)新增土地供應(yīng)；2013年及2014年，占供地總量比例均在60%以上。未來(lái)十年，舊改仍是深圳土地供應(yīng)的重要來(lái)源。
資料顯示，深圳作為國(guó)內(nèi)首次引入城市更新概念的城市，推出的改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建三大類，按符合城市規(guī)劃的要求出讓成片土地。其他城市的制度則一般僅針對(duì)拆除重建。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，拿地方面，深圳執(zhí)行的辦法是符合條件的開(kāi)發(fā)商不再需要通過(guò)招拍掛獲得土地使用權(quán)�！皞鹘y(tǒng)的招拍掛盡管相對(duì)透明化，結(jié)果卻是土地價(jià)格急劇攀升，相比之下舊改的樓面地價(jià)沒(méi)那么高。”
“只要所有業(yè)主都同意委托一個(gè)房企改造，達(dá)成相關(guān)協(xié)議，政府就可以確認(rèn)房企為改造主體。原業(yè)主可以獲取賠償金或返遷房，也可以成為未開(kāi)的開(kāi)發(fā)公司的股東，分享開(kāi)發(fā)后的利益。由此，將政府、房企、原業(yè)主的利益都得到保證�！彼味⊙a(bǔ)充指。
在推出城市更新實(shí)驗(yàn)措施后，深圳取得了一定成就。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月，深圳列入計(jì)劃項(xiàng)目431項(xiàng)，完成規(guī)劃審批265項(xiàng)。目前，深圳在建城市更新項(xiàng)目100個(gè)，2014年投資也也超過(guò)350億元，較2012年增長(zhǎng)100億元。
不過(guò)，宋丁同時(shí)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體也表示，盡管取得不菲成績(jī)，但從深圳整體的舊改項(xiàng)目執(zhí)行情況來(lái)看，顯然存在不少問(wèn)題，主要集中于舊改項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的利益分配。
據(jù)宋丁介紹，深圳的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全市場(chǎng)化，政府基本不干預(yù)，這種市場(chǎng)協(xié)商行為會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有影響。比如說(shuō)業(yè)主認(rèn)為自己的利益得不到保障，要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；房企則認(rèn)為公司無(wú)法承擔(dān)如此高的成本壓力，就會(huì)拒絕居民的要求。
“利益問(wèn)題一直沒(méi)有很好解決，大部分項(xiàng)目目前處于膠著狀態(tài)，(舊改)基本改不動(dòng)�！�
一個(gè)鮮明的例子是，京基曾于2004年獲得蔡屋圍城中村4.6萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，卻花了整整三年時(shí)間才解決拆遷問(wèn)題，包括為一戶釘子戶賠償1200萬(wàn)元的巨額拆遷代價(jià)。
或許，正是由于利益分配問(wèn)題無(wú)法靠市場(chǎng)協(xié)商解決，2013年，不少舊改項(xiàng)目的房企發(fā)出呼吁，希望“政府前期介入推進(jìn)立法”。
舊改推進(jìn)越來(lái)越慢還源于另一個(gè)問(wèn)題。據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告指出，從目前深圳舊改實(shí)踐看，一個(gè)項(xiàng)目需要45家單位，約200個(gè)環(huán)節(jié)審批，平均審批周期超過(guò)3年。舊改項(xiàng)目的操作具有相當(dāng)難度。
“如果傳言事件屬實(shí)，證明企業(yè)不得不行走在市場(chǎng)的灰色地帶的話，那深圳目前的城市更新政策就值得反省。”宋丁建言，摒棄城市更新政策并不實(shí)際，深圳還是需要在現(xiàn)有模式基礎(chǔ)上，強(qiáng)化法律、社會(huì)輿論的監(jiān)督，通過(guò)引入諸如聽(tīng)審會(huì)等渠道落實(shí)舊改的程序，保障舊改參與各方的權(quán)益、權(quán)利。
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