中海避戰(zhàn)商業(yè)紅海 廣鋼新城定位超高住宅的背面邏輯

“利潤(rùn)為王”與“保守穩(wěn)健”一直都是外界對(duì)于中海的評(píng)價(jià)，這兩種因素在它的項(xiàng)目規(guī)劃上也體現(xiàn)得淋漓盡致。

近日，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，由中海競(jìng)得的廣鋼新城AF040404地塊項(xiàng)目在廣州市規(guī)劃局官網(wǎng)公布修建性詳細(xì)規(guī)劃批后公示。規(guī)劃顯示，該地塊將建成8棟超高層建筑，包括2棟51層回遷房、5棟49層住宅以及1棟33層商務(wù)辦公樓。

在住宅和商務(wù)辦公樓宇的外圍，將有三層高的商業(yè)配套，整體通過空中連廊相接，靠近回遷房的三層高商業(yè)配套還將引進(jìn)影院。

超高住宅定位

值得關(guān)注的是，對(duì)于廣鋼新城項(xiàng)目的規(guī)劃，中海似乎一直偏向超高層。截至目前，中海地產(chǎn)在廣鋼新城一共摘得了四宗地塊，包括AF040404地塊，AF040402、AF040403地塊，AF040415、AF040416地塊以及AF040137、AF040138地塊。

在AF040404地塊規(guī)劃公示之前，AF040402、AF040403地塊已經(jīng)率先以超高層建筑亮相。

2014年8月底，廣州市規(guī)劃局公布，廣鋼新城AF040402、AF040403地塊將建4棟21-59層高層建筑，包括1棟47層還遷房、2棟59層住宅以及1棟21層商業(yè)辦公樓。并且，最高59層的住宅，刷新廣州住宅最高樓層紀(jì)錄。

對(duì)于中海頻繁選擇超高層規(guī)劃的舉動(dòng)，有市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這或許也是出于高成本拿地后的應(yīng)對(duì)之舉。

資料顯示，在2014年年初，中海與華發(fā)、龍湖、金融街、世茂等同行經(jīng)過多輪血拼后，以96億元總代價(jià)拿下廣鋼新城三宗地塊，扣除安置房面積后，樓面地價(jià)已逼近兩萬。

在樓面價(jià)逼近兩萬的高起點(diǎn)下，中海廣鋼新城項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)盈利，入市價(jià)至少要40000元/平方米。

高售價(jià)可以通過提高項(xiàng)目的定位來實(shí)現(xiàn)平衡，對(duì)于不愿犧牲利潤(rùn)的中海，將廣鋼新城這種需要配建的地塊定位為超高層是唯一選擇。

“對(duì)于面積較小或是有配建的地塊，如若不選擇超高層，也會(huì)面臨余地不足，難以營(yíng)造豪宅園林和綠化的居住環(huán)境賣點(diǎn)。”合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析指，很多項(xiàng)目只能夠輔以精裝修和園林設(shè)計(jì)來提高定位。

避戰(zhàn)商業(yè)紅海

擅于做住宅的中海，通過超高層規(guī)劃保障了廣鋼新城項(xiàng)目住宅部分的利潤(rùn)。至于商業(yè)部分，中海則選擇通過出售來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)了解，中海拿下的廣鋼新城三宗地塊均屬于住宅、商服綜合用地，對(duì)于商業(yè)部分的處置方法，一位接近中海的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，廣鋼新城項(xiàng)目的商業(yè)部分，中海應(yīng)該還是會(huì)以銷售為主，如果運(yùn)營(yíng)也只是一小部分。

“按照中海以前的做法，自己運(yùn)營(yíng)的可能是部分街鋪，不過這也是為住宅部分服務(wù)，通過引入一些主力店來增強(qiáng)業(yè)主的體驗(yàn)感�！�

事實(shí)上，在住宅市場(chǎng)整體遇冷的大背景下，不少房企都開始通過進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)來尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但從中海對(duì)廣州項(xiàng)目的操作上不難看出，這家千億房企在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展似乎還是小心翼翼。

公開資料顯示，中海在2011年曾宣布以“環(huán)宇城·UNIMALL”為統(tǒng)一品牌開始涉足商業(yè)購物中心，但是經(jīng)過近3年的發(fā)展，這個(gè)品牌僅拓展到南京、沈陽、濟(jì)南、天津、珠海五個(gè)城市。

除此之外，中海在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展再無更多動(dòng)作�！碍h(huán)宇城只是中海的一個(gè)嘗試而已，總的來說，商業(yè)占比應(yīng)該還是非常有限的，估計(jì)不會(huì)超過20%。”上述接近中海的人士表示。

該人士還透露，現(xiàn)在很多地塊出讓條件都有規(guī)定配建一定比例的商業(yè)，中海做商業(yè)估計(jì)也是出于拿地的需要，如果要專門做一個(gè)購物中心來持有，中海是很少考慮的。

問及原因，這位接近中海的人士分析道，現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目普遍過剩，即使像萬達(dá)這樣的開發(fā)商做商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都是很大的，中海堅(jiān)持做住宅，雖然保守，但目前來看這個(gè)選擇是正確的。

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