在萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功赴港IPO后，A股上市幾經(jīng)周折的紅星美凱龍近日被曝出“計(jì)劃最快今年第二季末在香港上市”。
據(jù)媒體報(bào)道，紅星美凱龍已敲定中金和高盛等機(jī)構(gòu)作為保薦人，計(jì)劃今年第二季度在香港展開招股程序，募資規(guī)模達(dá)5億至10億美元，相當(dāng)于約31.5億至63億元。
雖然紅星美凱龍方面尚未就上述消息做出正面回應(yīng)，但來(lái)自萬(wàn)達(dá)商業(yè)的“刺激”，以及A股遙遙無(wú)期的“審核”，或是其不得已轉(zhuǎn)向H股的現(xiàn)實(shí)考量。
市場(chǎng)對(duì)紅星的關(guān)注卻不止于其上市傳聞，如若紅星美凱龍家居業(yè)務(wù)上市成功，以“家居Mall”為特色、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的紅星地產(chǎn)將何去何從?
“在紅星地產(chǎn)的雙Mall模式中，紅星家居既是一大特征，亦是其發(fā)展的弊端�！鄙虾I(yè)內(nèi)人士宋會(huì)雍對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，隨著紅星在家居領(lǐng)域吸引力的逐漸下降，紅星地產(chǎn)未來(lái)突破需要尋找“新的突圍點(diǎn)”。
A股轉(zhuǎn)向H股?
談起紅星美凱龍的上市之路，不能不將視線拉回2007年。彼時(shí)，紅星美凱龍家居集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO車建新透露：“我們準(zhǔn)備在兩三年之內(nèi)IPO，在上海A股上市�！�
2014年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站正式公布紅星美凱龍首次公開發(fā)行的預(yù)披露材料。
招股書顯示，紅星美凱龍家居集團(tuán)擬公開發(fā)行不超過(guò)10億股，其中公司股東公開發(fā)售股份數(shù)量不會(huì)過(guò)半，募集資金將投入到武漢紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)等項(xiàng)目中，募集資金擬投入金額44.5億元。
相關(guān)市場(chǎng)分析指出，若上市成功，紅星美凱龍多了一條融資的渠道，“有利于企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)拓展、設(shè)立分店、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及開拓電商平臺(tái)等，為企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)提供資金支持”。
隨后的7月4日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《首次公開發(fā)行股票中止審查和終止審查企業(yè)基本信息情況表》。公告顯示，在未過(guò)會(huì)的597家企業(yè)中，紅星美凱龍被貼上了“中止審查”標(biāo)簽。
據(jù)證監(jiān)會(huì)資料，紅星被中止審查的原因?yàn)椤吧暾?qǐng)文件不齊備導(dǎo)致審核程序無(wú)法繼續(xù)，招股書中所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均為2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告”。
此后，紅星美凱龍便以“待審企業(yè)”身份等待中國(guó)證監(jiān)會(huì)再次批復(fù)，雖然公司方面曾向媒體否認(rèn)過(guò)赴港上市的計(jì)劃，但彼時(shí)就有市場(chǎng)人士認(rèn)為其國(guó)內(nèi)上市成功的可能似乎越來(lái)越小。
因此，在香港投行人士看來(lái)，紅星本次轉(zhuǎn)向H上市與上述原因關(guān)系密切，“A股IPO申請(qǐng)時(shí)間可能無(wú)限期延長(zhǎng)”。
“通過(guò)上市計(jì)劃而提升相關(guān)的業(yè)績(jī)，推廣企業(yè)品牌力，是紅星美凱龍上市的最主要目的。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，如果上市成功，紅星也將在電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)發(fā)力。這既是紅星美凱龍的業(yè)務(wù)軟肋，同時(shí)也是尋求未來(lái)新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的一個(gè)重要方式。
2013年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)同樣被中國(guó)證監(jiān)會(huì)“中止審核”，在去年年底轉(zhuǎn)而成功登陸H股，并募集到288億港元資金，這或許為紅星美凱龍赴港上市提振信心，“紅星此次的上市計(jì)劃，可以看作是對(duì)萬(wàn)達(dá)的模式的又一次復(fù)制”。
商業(yè)地產(chǎn)尋路
不過(guò)，有熟悉紅星美凱龍的市場(chǎng)人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，一直被外界認(rèn)為是紅星美凱龍尋求轉(zhuǎn)型的紅星地產(chǎn)，并未在此次紅星美凱龍IPO的范圍之內(nèi)。
“紅星的家居業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)際上是截然分開、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的兩部分，外界對(duì)此多有誤解。目前，紅星美凱龍已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不涉及任何關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。”一位接近紅星美凱龍的人士就對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。
雖然是并行的兩部分，且募資不會(huì)直接用于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但“就像萬(wàn)達(dá)要把院線上市一樣的道理，院線本身賺錢肯定不是太多，但會(huì)帶來(lái)大量現(xiàn)金流”。
據(jù)了解，紅星美凱龍除了復(fù)制萬(wàn)達(dá)的上市模式外，自2013年4月高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，紅星地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)上也是要致力成為下一個(gè)“萬(wàn)達(dá)2.0”。
同樣，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，除添加家居賣場(chǎng)外，紅星開發(fā)的城市綜合體配套項(xiàng)目都加入了類似萬(wàn)達(dá)影城的紅星太平洋影城，而這是其與四川省電影公司合作“打造”的自有影院品牌。
不過(guò)歷時(shí)一年半后，由于此前從未涉足零售商業(yè)地產(chǎn)，紅星地產(chǎn)“7年內(nèi)建造100個(gè)愛琴海購(gòu)物中心”計(jì)劃，因其在資金、團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)等方面的不足而備受質(zhì)疑，而復(fù)制萬(wàn)達(dá)之路也顯得頗為艱難。
公開資料顯示，截止2014年末，即便各個(gè)項(xiàng)目都按計(jì)劃如期開業(yè)，紅星在全國(guó)也僅有北京、昆明、無(wú)錫三個(gè)愛琴海項(xiàng)目，而這與之前宣傳的“2020年前在全國(guó)建成100個(gè)愛琴海購(gòu)物廣場(chǎng)”相距較遠(yuǎn)。
“紅星和萬(wàn)達(dá)還是不一樣的，例如在選點(diǎn)方面，萬(wàn)達(dá)是在人口密度高的地方做中低端消費(fèi)，而紅星則是在城市邊緣地帶做中高端，與覆蓋的消費(fèi)人群脫節(jié)嚴(yán)重�！彼螘�(huì)雍稱。
上海業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，從戰(zhàn)略思路看，紅星地產(chǎn)雖然可依賴紅星美凱龍的優(yōu)勢(shì)，但在一些人氣不旺的區(qū)域進(jìn)行投資，其商業(yè)租賃效果并不會(huì)太佳。另外，紅星地產(chǎn)近年在整個(gè)行業(yè)影響力不大，這也影響了產(chǎn)品項(xiàng)目的傳播力度。
資料顯示，紅星城市綜合體選址點(diǎn)大部分在二三線城市，例如無(wú)錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長(zhǎng)春、臨沂、淮安等，“目前各線城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩是一種普遍現(xiàn)象，而紅星布局的地方基本上都存在產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題，這是肯定的。”
因此，在上述諸多不利因素的合力下，找到一個(gè)新的突圍點(diǎn)，則是紅星地產(chǎn)最為迫切的問(wèn)題。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)紅星地產(chǎn)而言，關(guān)鍵是提升租賃客戶層次。運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)不在于門店擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)，而在于未來(lái)如何提升租賃客戶的層次及提高其對(duì)高租金的承受能力。競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“如何做出品牌特色是關(guān)鍵”。
此外，對(duì)于紅星地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)不善也導(dǎo)致了在人事上的諸多動(dòng)蕩。先有原萬(wàn)科執(zhí)行副總裁袁伯銀出任紅星家居集團(tuán)總裁后離職，近期又有市場(chǎng)傳言，“紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇離職，回到重慶獨(dú)立創(chuàng)業(yè)”。不過(guò)此點(diǎn)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體多次致電紅星地產(chǎn)方面未獲證實(shí)。
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