云南城投“土地一級開發(fā)第一股”名存實亡？

2008年，云南城投因為拿下了被視作“肥肉”的環(huán)湖東路沿線4.18萬畝土地一級開發(fā)權，股價一度大幅提振，它也由此披上了“一級開發(fā)第一股”的光環(huán)。然而環(huán)湖東路土地一級開發(fā)這項業(yè)務的開展并不順利，去年，云南城投選擇離場。截至離場，環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)完成度僅為11%。而云南城投于日前發(fā)布的2014年年報中也能夠看出公司發(fā)展重心的轉移：云南城投房地產(chǎn)二級開發(fā)正在加碼，數(shù)量上甚至遠超土地一級開發(fā)。隨著從環(huán)湖東路一級開發(fā)市場的抽身，云南城投土地“一級開發(fā)第一股”似乎也名存實亡。

云南城投二級自主開發(fā)項目

年報內(nèi)容顯示，云南城投旗下土地一級開發(fā)項目包括關坡二期項目、上壩城中村改造項目、中壩城中村改造項目、融城優(yōu)郡二期和黃河春城5個，房地產(chǎn)二級自主開發(fā)項目涉融城昆明湖、星海半島、雨林瀾山、融城金階等14個，二級開發(fā)參股項目包括招商海公館、太陽山、半島華府等9個，未開發(fā)項目還有小哨土地和白魚口地塊。值得注意的是，當中還包括了融城金階、融城優(yōu)郡、融城昆明湖等多個一二級聯(lián)動開發(fā)的項目。

按照年報中所披露的公司旗下項目情況不難看出，土地一級開發(fā)已經(jīng)不再是云南城投的業(yè)務重點，該公司房地產(chǎn)二級開發(fā)加速擴張，并在數(shù)量上已經(jīng)遠遠超過土地一級開發(fā)項目，此間也意味著云南城投已經(jīng)擺脫了對早前單一的土地一級開發(fā)的依賴，并將業(yè)務重心轉移房地產(chǎn)二級開發(fā)板塊。

云南城投之所以被資本市場追捧為土地“一級開發(fā)第一股”，理由充足，且名符其實�！耙患夐_發(fā)第一股”光環(huán)的由來還得從2008年說起，當年，云南城投與昆明土儲中心簽訂了《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，合同到期日為2013年5月30日。按照當時的規(guī)劃，環(huán)湖東路一級土地整理周期為5年，其中一期4630畝，二期9709畝，三期11453畝，四期12013畝。然而這一恢弘的規(guī)劃藍圖并未照進現(xiàn)實，截至云南城投從環(huán)湖東路一級開發(fā)中抽身，原計劃在此進行的4.18萬畝土地一級開發(fā)僅有4793畝實現(xiàn)成功移交，完成度僅11%。

環(huán)湖東路三個半島土地出讓情況

事實上，云南城投退出環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)并不意外。早在云南城投與昆明土儲中心簽下委托合同之前，環(huán)湖東路三個半島就在新昆明的戰(zhàn)略版圖當中，承擔著重要的城市功能，因此云南城投能夠獲得該片區(qū)土地一級整理權，在他人看來是塊到手的“肥肉”，若合同完全履行將為云南城投帶來112億元的凈利潤。但是現(xiàn)實總比夢想殘酷得多，云南城投在環(huán)湖東路沿線的土地一級開發(fā)業(yè)務進展并不順利，二級土地出讓表現(xiàn)尤甚。

環(huán)湖東路首批土地2011年6月入市，總計25宗1623畝，頗為尷尬的是，這25幅土地多數(shù)流拍，僅5幅183畝完成出讓，交易金額7.8億元。片區(qū)內(nèi)土地再次入市已經(jīng)是一年半以后，當時6宗地塊全部底價成交，交易金額29.8億元。同月，環(huán)湖東路10號地塊2280畝也掛牌交易，且全部以8.4億元的價格成交。有意思的是，這三次土地出讓的實際成交單價呈現(xiàn)持續(xù)下跌之勢，從420萬元/畝到300萬元/畝，再到37萬元/畝。綜上來看，環(huán)湖東路土地出讓并不順暢，片區(qū)內(nèi)地塊遲遲未能出讓直接導致了云南城投不但無法獲得預期的土地紅利，公司業(yè)績還會因此受累。

進一步看，早前的云南城投是A股唯一的一家主營土地批租業(yè)務的上市公司，房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務并非公司強項。雖然這一兩年來，公司二級開發(fā)逐漸加碼，卻有土地需求，但擁有大量土地儲備的云南城投進行內(nèi)部自行消化也并不現(xiàn)實。

頭頂土地“一級開發(fā)第一股”的云南城投還是選擇了離場，正是因為云南城投對環(huán)湖東路一級開發(fā)的困境心知肚明。而云南城投土地一級開發(fā)主要集中在環(huán)湖東路沿線，既然已經(jīng)從中抽身，那么也就意味著云南城投“一級開發(fā)第一股”的名號已然名存實亡。轉而將房地產(chǎn)二級開發(fā)作為公司業(yè)務重點也不是2014年才有的事情，公司的轉型路徑在2013年年報中就有所顯露，2014年卻愈加明晰，今年，云南城投將押注旅游地產(chǎn)和城市綜合體。

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