號(hào)稱要“宇宙最大”的綠地，面對(duì)京城“地貴”，也不得不放軟身段，或希望招來個(gè)“北京土豪”。
6月1日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)旗下北京京晟置業(yè)有限公司50%股權(quán)及其9.4億元的債權(quán)正在掛牌轉(zhuǎn)讓，總掛牌起始價(jià)高達(dá)11.11億元，保證金更有3.3億元之高。
值得一提的是，對(duì)綠地集團(tuán)而言，將旗下項(xiàng)目公司五成股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是比較少見的舉動(dòng)。有熟悉綠地集團(tuán)的分析人士認(rèn)為，來到北京后，綠地就失去了原來在江浙滬等地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)地緣優(yōu)勢(shì)，“因此綠地就不得不放低身段，出讓項(xiàng)目公司股權(quán)，吸引合作伙伴�！�
不過，對(duì)于此次股權(quán)出售，綠地集團(tuán)相關(guān)人士則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體“輕描淡寫”地表示，這次股權(quán)出售只是根據(jù)具體項(xiàng)目情況所實(shí)施、項(xiàng)目開發(fā)常規(guī)進(jìn)行的一種方式，“就是很正常的選擇合作伙伴，以共同開發(fā)項(xiàng)目”。
綠地11億股權(quán)招親
公告顯示，此次掛牌項(xiàng)目掛牌價(jià)格由標(biāo)的企業(yè)北京京晟置業(yè)50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)9.4億元債權(quán)組成，其中標(biāo)的企業(yè)50%股權(quán)對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.72億元。如果形成競(jìng)價(jià)，價(jià)格增值部分屬于股權(quán)溢價(jià)。
據(jù)介紹，北京京晟置業(yè)成立于2015年2月27日，注冊(cè)資本1000萬元，主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。截止4月30日，該公司虧損11.14萬元，資產(chǎn)總額是4.59億元，負(fù)債總計(jì)是45.79億元。
目前北京京晟置業(yè)主要資產(chǎn)是位于北京市昌平區(qū)的北七家鎮(zhèn)項(xiàng)目。不過，截至估價(jià)基準(zhǔn)日，該公司尚未取得《國有土地使用證》，暫未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
據(jù)介紹，該項(xiàng)目地上建筑面積43.1萬平方米，其中住宅30.7萬平方米(含限價(jià)房10萬平方米)、農(nóng)村勞動(dòng)力安置產(chǎn)業(yè)用房8萬平方米，除勞動(dòng)力安置用房外所有公建部分(2萬平方米)需自持20年、配套設(shè)施2.4萬平方米。
實(shí)際上，作為從勁敵萬科嘴里搶下的“肥肉”，這宗昌平地塊對(duì)于綠地而言，或許是不一樣的存在。今年1月30日，綠地以低于萬科標(biāo)價(jià)的45.16億元奪得該地塊，溢價(jià)26.99%。
隨后綠地更為該項(xiàng)目融資25億元。據(jù)悉，今年3月5日，綠地與北京京晟置業(yè)簽訂融資顧問協(xié)議書，由綠地負(fù)責(zé)北京京晟置業(yè)的融資工作，目前27億元融資款項(xiàng)已到賬。因此，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該公司欠母公司綠地18.79億元，因此受讓企業(yè)需要分擔(dān)債務(wù)約9.4億元。
對(duì)于此次出售股權(quán)事宜，綠地內(nèi)部人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，本次就是很正常的選擇合作伙伴來共同開發(fā)項(xiàng)目，只是根據(jù)具體項(xiàng)目情況所實(shí)施，是項(xiàng)目開發(fā)常規(guī)進(jìn)行的一種方式。
該綠地內(nèi)部人士認(rèn)為，“就北京昌平項(xiàng)目而言，通過此次股權(quán)調(diào)整，公司認(rèn)為是有利于項(xiàng)目開發(fā)的。”
而多位北京資深業(yè)內(nèi)也認(rèn)可上述描述。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，北京土地市場(chǎng)土地價(jià)格接近和超過在售物業(yè)價(jià)格已經(jīng)成為常態(tài)，合作開發(fā)有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)�！安降貕K屬于郊區(qū)物業(yè)，而且其中持有面積較大，綠地出讓部分股權(quán)有利于降低持有成本�！�
實(shí)際上，在拿下北京昌平地塊后不到半個(gè)月(2月10日)，經(jīng)近百輪舉牌和爭(zhēng)搶，綠地如愿再次從龍湖、金融街等手中，以16.95億元搶獲太陽宮地塊，這次成交樓面價(jià)據(jù)測(cè)算達(dá)到4.63萬元/平方米，土地成本略貴。
皇城根下想傍北京土豪
不過，熟悉綠地的分析人士認(rèn)為，對(duì)比綠地一貫戰(zhàn)略作風(fēng)，其主動(dòng)將旗下項(xiàng)目公司五五平分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是比較少見的舉動(dòng)。
據(jù)了解，作為上海國資委旗下的旗艦地產(chǎn)平臺(tái)，綠地一向堅(jiān)持獨(dú)資或主要控股旗下項(xiàng)目開發(fā)。這也是綠地集團(tuán)董事長張玉良多次公開強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。
而就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年以來，綠地為數(shù)不多的幾次地產(chǎn)合作，均是以聯(lián)合開發(fā)方式為主。如在5月，與南京弘陽合作開發(fā)時(shí)光里項(xiàng)目，綠地和弘陽是分開操盤。在4月，與閩系房企融信集團(tuán)的合作中，融信更僅僅充當(dāng)財(cái)務(wù)投資角色而已。
另于稍早之前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首次進(jìn)軍南京，找來了“地頭蛇”綠地合作開發(fā)南京江寧項(xiàng)目。在這個(gè)合作中，作為被傍上的“大款”，綠地“不費(fèi)吹灰之力”，強(qiáng)勢(shì)拿下了項(xiàng)目公司一半股權(quán)。
“來到北京后，這家上海國資房企或失去了原來在江浙滬等地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)地位�！笔煜ぞG地的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，綠地不能像以往那樣，僅僅一起合作開發(fā)但不給對(duì)方股權(quán)，“這樣的強(qiáng)勢(shì)方式在北京行不通了，綠地不得不放低身段，出讓項(xiàng)目股權(quán)引入合作伙伴�！�
這一點(diǎn)，綠地方面也很清楚。就在今年年初的香港業(yè)績會(huì)上，張玉良便自稱“窮人”并吐槽，在北京，我們的人脈資源、我們的錢不如人家多，“綠地不會(huì)簡單拿錢去拼住宅，因?yàn)槲覀兪歉F人，拿不出那么多錢”。
即便聲稱“弱勢(shì)”，張玉良仍要求，未來3-5年內(nèi)，北京在綠地集團(tuán)中的地位要做到與優(yōu)勢(shì)區(qū)域上海平起平坐。依照這一要求，新上任的綠地京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵不久前就高調(diào)宣布，2015年綠地北京銷售目標(biāo)從180億元漲至251億元，增長率高達(dá)40%。
“如果目標(biāo)達(dá)成，綠地將有望成為京津市場(chǎng)甚至北京市場(chǎng)銷售收入排名第一�！辈贿^，歐陽兵也認(rèn)識(shí)到，今年綠地很多項(xiàng)目在建或竣工，因此經(jīng)營所需的資金在成倍數(shù)地增長。
這樣的背景下，綠地放低姿態(tài)，割舍一半股權(quán)引入有力的合作伙伴，似乎也是可以理解的。
張大偉便對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析指出，作為標(biāo)桿房企，綠地的實(shí)力不至于因?yàn)檫\(yùn)作一塊土地吃力，而北京昌平區(qū)域未來將有多宗同類型土地出讓，綠地后續(xù)或許繼續(xù)拿地，“綠地此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)該是有意向企業(yè)，希望未來能夠共同運(yùn)作后續(xù)區(qū)域市場(chǎng)”。
不過，號(hào)稱“宇宙最大房企”的綠地也不想招來個(gè)“窮親家”，此次招親的門檻并不算低。
根據(jù)公告，綠地不接受委托(含隱名委托)、信托、聯(lián)合方式受讓。同時(shí)該公司要求意向受讓方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)凈資產(chǎn)不低于50億元，應(yīng)具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并且應(yīng)具有在特大、超大城市開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
具體而言，綠地給出的標(biāo)準(zhǔn)是，截止2014年末，受讓方在上述城市在建或已建1個(gè)地上建筑面積不低于40萬平方米的含住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在上述城市已開發(fā)的住宅物業(yè)面積累計(jì)不少于150萬平方米且商辦物業(yè)面積累計(jì)不少于50萬平方米。
對(duì)于上述嚴(yán)苛條件，分析認(rèn)為，綠地或許希望招來個(gè)“京產(chǎn)土豪”。相關(guān)業(yè)內(nèi)便指出：“如果昌平地塊配建剛需住宅比較多的話，綠地還可以找北京城建、北京首開等國企合作�！�
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