2015年昆明樓市的中場(chǎng)哨響，昆明樓市已經(jīng)在低迷和雜音中熬過了上半場(chǎng)�；赝^去這180天，樓市政策利好從未停歇：半年內(nèi)，央行三度降息降準(zhǔn)；330救市政策突襲，比想象中更猛烈。落地到云南或者是昆明來看，樓市新政同樣一波未平一波又起：救市急切的“省八條”、公積金貸款利率幾度下調(diào)，至16年來最低，包括7折房貸利率折扣無一不是在力挺樓市。面對(duì)樓市年中大考，昆明商品房成交數(shù)據(jù)能夠交上一份令人滿意的答卷？
2015上半年和2014上半年昆明商品房成交情況
根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年昆明累計(jì)備案成交53056套商品房，成交面積4819627.94平米，同比去年上半年降幅分別為13.95%和9.9%。另外，雖然今年上半年昆明商品房供銷比同比收窄，但若是按照半年來的月均成交面積計(jì)算，即使在沒有新增供應(yīng)的情況下，全市集中消耗也需要一年零九個(gè)月，這比截至去年年底的庫存消耗周期延長(zhǎng)了9個(gè)月。
上半年昆明售房482萬方同比微幅下跌9.9%
截至2015年6月30日10:21，昆明主城四區(qū)1-6月共計(jì)備案各類商品房53056套，成交面積為4819627.94平米，與去年同期的成交套數(shù)61659套，成交面積5349158.55平米相比，成交套數(shù)同比減少了8603套，下滑幅度為13.95%，成交面積同比減少了529530.61平米，減幅為9.9%。
2015年與2014年昆明商品房各月成交套數(shù)對(duì)比
2015年上半年昆明各月的成交情況顯示，1月，11334套1024715.12平米；2月，5807套485870.95平米；3月，9085套，936335.35平米；4月，8725套782684.05平米；5月，8905套786620.08平米；6月，9200套803402.39平米。
根據(jù)數(shù)據(jù)分析，1月份是今年以來的成交峰值，成交套數(shù)破萬套，成交面積破百萬方。2月份受春節(jié)效應(yīng)的影響，昆明樓市進(jìn)入淡季，尤其是7天長(zhǎng)假期間有4天遭遇了零成交，以至于當(dāng)月的有效成交日只有24天，5807套的的數(shù)據(jù)也讓今年上半年的成交跌至低谷。不過值得注意的是，雖然2月份是今年上半年的成交最低值，但同比去年成交套數(shù)卻小幅上漲。
而被樓市寄予厚望的“金三銀四”含金量顯然不足，與去年同期相比，成交旺季不但沒有出現(xiàn)，反而讓人大跌眼鏡。無論是成交套數(shù)還是成交面積均雙雙驟降，同比降幅在2-3成不等。
2015年與2014年昆明商品房各月成交面積對(duì)比
進(jìn)入5月，成交套數(shù)和面積同比去年同樣雙雙下滑，下滑幅度分別為14.93%和3.8%。不過6月成交數(shù)據(jù)較去年同期倒是較為打眼，成交套數(shù)逼近萬套，套數(shù)和面積同比上漲了29.74%和36.16%。
數(shù)據(jù)還表明，去年上半年，昆明商品房有4個(gè)月的月成交套數(shù)都超過了萬套，月成交面積破百萬方的也有3個(gè)月。但今年月成交套數(shù)破萬和成交面積超百萬方的情況均只在1月份出現(xiàn)。種種跡象表明昆明商品房成交量較去年同期總體回落。
表面上來看，今年上半年昆明樓市成交下挫是不爭(zhēng)的事實(shí)，但有一點(diǎn)卻不能不納入?yún)⒖挤秶�。去年上半年呈貢新區(qū)的商品房成交量還未從昆明主城剝離，而今年呈貢成交數(shù)據(jù)缺失。以上因素也加劇了上半年昆明商品房成交量的不確定性。如果將呈貢數(shù)據(jù)考慮在列，昆明樓市恐怕也沒有想象當(dāng)中的那么糟糕。
供銷比1.2同比收窄庫存消化周期延長(zhǎng)9個(gè)月
隨著昆明樓市成交量的整體下滑，商品房供銷比也在繼續(xù)收窄。根據(jù)今年上半年的商品房成交面積（4819627.94平米）和獲批預(yù)售面積（5817200.88平米）計(jì)算，供求比為1.2，較之去年同期的1.68下降了0.48，與去年全年1.4的供求比相比同樣也有收窄的趨勢(shì)。
2015年上半年昆明商品房供銷情況
從各月的供銷比情況來看，今年上半年供過于求和供不應(yīng)求的情況對(duì)半，其中1月、3月和4月供銷比均小于1,1月份更是降至罕見的0.59。而2月、5月和6月呈現(xiàn)出的則是供大于求的局面，且除了2月份供求比為1.23以外，其余2個(gè)月的供求比均在2以上。究其原因，乃5、6月份昆明商品房集中放量，連續(xù)兩月過百萬方商品房入市所致。
根據(jù)今年上半年的新增商品房供應(yīng)量和銷售面積計(jì)算，仍有87.14萬方?jīng)]有售出，計(jì)入庫存。此前，云南房網(wǎng)也對(duì)昆明2009-2014的樓市庫存做過統(tǒng)計(jì)，為2108.13萬方，加上今年上半年剩余的未售出商品房面積，6年半的時(shí)間，昆明累計(jì)2195.27萬方的庫存量。
雖然昆明商品房的供求比持續(xù)收窄，但并不表示昆明的整體庫存就能夠得到極大的改善。如果按照今年上半年的月均成交面積80.33萬方計(jì)算，在沒有新增供應(yīng)的情況下，2195.27萬方的庫存量需要27個(gè)月的市場(chǎng)消化時(shí)間，即2年零3個(gè)月，這比截至去年年底所需要的庫存消化周期延長(zhǎng)了9個(gè)月。即便是按照今年上半年的最高月成交面積102.47萬方計(jì)算，昆明6年半剩余的庫存量也需要市場(chǎng)消耗一年零九個(gè)月，同樣比截至去年年底的庫存消化周期延長(zhǎng)了9個(gè)月。
房?jī)r(jià)先漲后跌昆明進(jìn)入7字頭時(shí)代
這半年雖有輪番上陣的救市政策給焦灼的樓市注入生機(jī)，在樓市新政效應(yīng)的作用下，大部分城市房?jī)r(jià)確實(shí)開始止跌回升，不過昆明似乎仍然沒有摸到觸底的感覺，連跌3月之后于6月出現(xiàn)谷底，至2015年上半年結(jié)束，昆明房?jī)r(jià)又重回“7”字頭時(shí)代。
2015年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)（數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院）
如上圖所示，1-3月，昆明房?jī)r(jià)環(huán)比一直呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，但漲幅不大，從0.05%-0.15%不等，因此這三個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)較為平緩。進(jìn)入4月，昆明房?jī)r(jià)則從漲幅收窄到降幅擴(kuò)大，自此，房?jī)r(jià)便出現(xiàn)三連跌，跌幅逐月上漲，到6月份驟然跌破8000元。這與昆明樓市長(zhǎng)期膠著，開發(fā)商不得不采用以價(jià)換量或低價(jià)入市的策略快速回款有關(guān)。綜合目前的巨量庫存和去化速度判斷，昆明房?jī)r(jià)并沒有太大的上漲動(dòng)力，且未來昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)以去庫存化為主。
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