一、現(xiàn)行法規(guī)(條例)規(guī)定
(一)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)(簡稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人(簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。
(二)納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用；
(三)營業(yè)稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率
(四)《中華人民共和國契稅暫行條例》(簡稱《暫行條例》)規(guī)定的納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
(五)《暫行條例》所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為是指：1、國有土地使用權(quán)出讓；2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；3、房屋買賣；4、房屋贈與；5、房屋交換。
(六)《暫行條例》規(guī)定全國的契稅稅率為3％一5％�！对颇鲜∑醵悓�(shí)施辦法》規(guī)定云南省的契稅稅率為3％。
(七)契稅的計(jì)稅依據(jù)分為：1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)出售、房屋買賣的市場價格確定。3、土地使用權(quán)交換、房屋交換計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額。土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅
(八)契稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
(九)根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定：在中國人民共和國境內(nèi)書空、領(lǐng)受本條例列舉憑證的單位和個人，應(yīng)當(dāng)按本條例規(guī)定在書立或者領(lǐng)受時繳納印花稅。
(十)納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。具體按《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行，如：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)按所載金額萬分之五貼花，納稅義務(wù)人為立據(jù)人；權(quán)利、許可證照按件貼花五元，由領(lǐng)受人繳納。

印花稅沒有減免政策，無論其他稅種是否征免，印花稅都要按規(guī)定計(jì)算征收或貼花。

二、關(guān)于普通住房標(biāo)準(zhǔn)問題

(一)昆明市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，按市建設(shè)局向國家有關(guān)部門備案的審批標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2、單套建筑面積在144平方米以下；

3、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.4倍以下。

(二)已出售給職工的房改房，上市交易時執(zhí)行普通住房交易的稅收優(yōu)惠政策。

三、個人住房交易中有關(guān)營業(yè)稅政策問題

(一)自

2005年6月1日起，個人新購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

(二)個人銷售住房，對購房時間的確定，按房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的日期，以先發(fā)生時間為準(zhǔn)。

(三)自2005年6月1同起，個人將新購買超過2年(含2年)的符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售免征營業(yè)稅，應(yīng)持下列資料到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申請免征手續(xù)。

1、居民身份證原件和復(fù)印件；

2、所售房屋的所有權(quán)證或契稅完稅證的原件和復(fù)印件；

3、銷售該房屋時與購買萬簽訂的購銷合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件和復(fù)印件；

4、銷售該房屋時向購買方開具的由地稅機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件和復(fù)印件；

5、書面免稅申請；

6、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他材料。

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人報(bào)送的上述資料后，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真審核。對符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

四、個人住房交易中有關(guān)契稅政策問題

(一)普通住房和非普通住房劃分標(biāo)準(zhǔn)適用契稅征管。

(二)普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前的契稅，即納稅義務(wù)發(fā)生在

2005年6月1日前，符合原優(yōu)惠政策的，應(yīng)該在2005年l2月31日前進(jìn)行契稅納稅申報(bào)，逾期不中報(bào)的，按征管法有關(guān)規(guī)定處理。

(三)為遏制投機(jī)性炒房，所購住房必須提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票、購房合同等資料才能辦理契稅完稅手續(xù)。

五、幾個具體規(guī)定的解釋

(一)房屋“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

(二)納稅人申報(bào)時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先"的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時問；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時問的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

(三)個人將通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售行為，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

(四)根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

(五)享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是指地方政府按國辦發(fā)［2005］26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。對于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

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