九龍倉業(yè)績會(huì)：對(duì)綠城的精神投入遠(yuǎn)超過金錢投入

8月18日下午，九龍倉集團(tuán)有限公司2015年中期業(yè)績會(huì)上，吳天海第一次以集團(tuán)主席身份坐到了媒體面前。面對(duì)媒體對(duì)其職務(wù)變更后工作狀態(tài)的關(guān)切，其以一句話輕描淡寫帶過：“我的角色有一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)變，會(huì)不會(huì)有什么不同？其實(shí)沒有，因?yàn)槲覀兊膱F(tuán)隊(duì)是這么多年來一直合作的”。

談及半年形勢(shì)，吳天海用“平穩(wěn)”二字形容九龍倉上半年的表現(xiàn)，至于下半年，其笑言會(huì)“繼續(xù)平穩(wěn)”。其坦言，貨幣利率下滑，各地經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，上半年挑戰(zhàn)相當(dāng)大。

“幾個(gè)主要業(yè)務(wù)都受到了影響，比如說大家都熟悉的零售、酒店、餐飲，這些都是首當(dāng)其沖受到影響的業(yè)務(wù)。而這幾個(gè)方面，九龍倉都直接或間接地參與了。”

饒是如此，九龍倉的投資物業(yè)收益，依然可以讓集團(tuán)管理層在媒體面前引以為傲�！吧习肽曛懈蹆傻氐耐顿Y物業(yè)核心盈利有12%的增長，達(dá)到42億港元。投資物業(yè)占到了集團(tuán)整體核心盈利的八成，是一個(gè)非常重要的比例�！眳翘旌＝榻B稱。

至于仍然糾纏不清的綠城，吳天海雖然談及進(jìn)退時(shí)言辭盡顯豁達(dá)，但是商場(chǎng)上的爭(zhēng)斗和暗涌也并非無跡可尋�！拔覀円苍谥匦聶z討自己的情況”，“在九龍倉4000億港元的資產(chǎn)里，對(duì)于綠城25億港元的投資僅占不足1%，但管理層所投入的精力和時(shí)間是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字的”。

內(nèi)地銷售目標(biāo)完成難度不大

根據(jù)公司中期報(bào)告，九龍倉上半年內(nèi)地合約銷售達(dá)到103億元，同比增幅16個(gè)百分點(diǎn)，完成全年目標(biāo)的47%，共有分散在40個(gè)城市的50個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)推盤，目前去化89%。

吳天海表示，內(nèi)地住宅半年銷售超過100億元是九龍倉過去這么多年來的最好成績，超出公司預(yù)期。其認(rèn)為完成全年目標(biāo)不會(huì)太難�！艾F(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)比以前寬松了，希望年尾有更好的消息跟大家分享�！�

買地策略方面，九龍倉表示公司一直較為謹(jǐn)慎和嚴(yán)格。九龍倉助理總經(jīng)理李美玲稱：“我們都會(huì)繼續(xù)追求一線城市和最繁榮的二線城市的土地，包括杭州和蘇州。上半年集團(tuán)總共在國內(nèi)買了5塊地，分別在北京、佛山、杭州，總地價(jià)是39億人民幣。”

吳天海亦表示，和上半年100億的銷售相比，40億的買地投入不算太大，九龍倉會(huì)繼續(xù)尋找合適的土地。

內(nèi)地投資物業(yè)方面，得益于新投入運(yùn)營的成都國金中心，九龍倉內(nèi)地投資收入增加了34%至11.21億元，盈利增加39%，差不多接近公司制定的目標(biāo)。

據(jù)李美玲介紹，成都國際金融中心總零售額增加了130億元，商場(chǎng)租金收入增加85%，人流方面增加一倍多。項(xiàng)目中的豪華酒店品牌尼依格羅已于4月份正式開業(yè)，三棟甲級(jí)寫字樓合共出租面積達(dá)8.1萬平方米，占總寫字樓面積的30%。項(xiàng)目中的第一期綠色住宅會(huì)在2016年第二季度開盤。

此外，長沙國金中心和重慶國金中心也會(huì)相繼竣工和開業(yè)。其中，長沙國金中心位于整個(gè)城市最優(yōu)地段，其商場(chǎng)的總營業(yè)面積達(dá)到250萬平方呎，比香港的海港城和成都國金中心的商場(chǎng)面積還要大。

李美玲透露，重慶國金中心將會(huì)在2017年初開業(yè)，目前有超過60%的零售面積正在洽談和落實(shí)；長沙國金中心商業(yè)部分會(huì)在2017年第三季度開業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)開始預(yù)租，有超過30%的零售面積處在洽談的最后階段。

對(duì)綠城的精神投入超過金錢投入

業(yè)績和財(cái)務(wù)之外，關(guān)于綠城的股權(quán)問題也成為媒體關(guān)注焦點(diǎn)。吳天海也在業(yè)績會(huì)開始后的重點(diǎn)簡報(bào)中率先談起了綠城。

根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告，退出綠城股東會(huì)轉(zhuǎn)為“金融投資”為九龍倉至少帶來了兩方面的影響。一方面，九龍倉上半年發(fā)展物業(yè)核心盈利貢獻(xiàn)下跌了51%至4億港元，所占比例減少至7%。

吳天海解釋稱，九龍倉2012年投資綠城中國后持有其超過24%股權(quán)，并將其列為聯(lián)營公司。公司每年會(huì)從綠城的利潤中按比例分帳。

“但是今年上半年五六月的時(shí)候改變了策略，我們將綠城的分類由聯(lián)營公司變成一個(gè)財(cái)務(wù)投資后，不再分?jǐn)偩G城上半年盈利，而是純粹以股息收入的方式做帳。但上半年綠城是沒有派息的，所以今年上半年綠城對(duì)我們的盈利貢獻(xiàn)是0，而去年有幾個(gè)億貢獻(xiàn)�！�

另一方面，這個(gè)轉(zhuǎn)變也讓九龍倉錄得15億港元的會(huì)計(jì)虧損。吳天海表示，“2012年作為聯(lián)營公司時(shí)，九龍倉有22億會(huì)計(jì)上的盈利，轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)投資身份后，就有了上半年的15億會(huì)計(jì)虧損，但是這個(gè)數(shù)字完全沒有現(xiàn)金的影響，純粹是會(huì)計(jì)上的入帳�！�

據(jù)吳天海透露，中交建在增持綠城股份到28%前，有提前跟公司打過招呼，而九龍倉也支持是次的增持動(dòng)作。

“中交建入主綠城是好事，綠城之前發(fā)的5年期公司債券，成本要到8-9厘。但是中交建入主后，綠城舊的債券換成新的后，利息支出不到6厘。”吳天海還提及，中交建的央企身份也會(huì)對(duì)綠城的其他業(yè)務(wù)有改善和提高。

在表達(dá)完善意和友好之后，吳天海話鋒一轉(zhuǎn)，從投資回報(bào)的角度檢討了對(duì)于綠城的投資。“2012年入股時(shí)投資是25億港元，這是一筆很小的投資，買塊地都不止這個(gè)數(shù)。但是過去三年，綠城業(yè)務(wù)占了九龍倉管理層所需要的精力和時(shí)間（和25億港元投資相比）比例是不相符的。”

吳天海稱，中交建進(jìn)入后可以讓綠城的情況得到穩(wěn)定，而九龍倉則不再需要花費(fèi)那么多時(shí)間在綠城的業(yè)務(wù)上�！拔覀兛梢园残牧耍�于是我們就淡出了綠城董事會(huì)�！�

至于是不是對(duì)綠城失去了興趣，吳天海明確進(jìn)行了否認(rèn)，并表示無論綠城是聯(lián)營公司還是非聯(lián)營公司，九龍倉都是可以隨時(shí)買賣。

“大家前段時(shí)間也有見到我們?cè)龀郑�公司覺得股價(jià)有吸引力，所以有增持。所以對(duì)綠城基本看法是沒變的，但是我們根據(jù)自己的時(shí)間和進(jìn)退靈活性做出了重新布局�！�

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