如果要用一個詞來概括花樣年過去的一年，那么“春風得意”一詞是再合適不過的了。
過去一年，在其他房企為轉(zhuǎn)型、資本、規(guī)模、庫存焦頭爛額之時，花樣年仍然在籌劃開拓、收購、分拆等事宜。
無論是銷售目標超額完成還是彩生活接管規(guī)模猛增，亦或是美易家高調(diào)上市以及順利收購香港星程，花樣年的一年順風順水。
3月3日，花樣年控股集團有限公司與彩生活服務集團有限公司在香港召開業(yè)績發(fā)布會，花樣年集團主席潘軍、花樣年CFO林錦堂、彩生活首席執(zhí)行官唐學斌、彩生活CFO周勤偉等高管出席活動并接受了媒體提問。
加碼深圳舊改與輕資產(chǎn)輸出
2015年，花樣年集團共錄得合同銷售總額112.72億元，完成全年銷售目標110億元的約102.47%，其合同銷售面積約129萬平方米，截至2015年年底，集團土地儲備建筑面積達到1591萬平方米。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，這已是花樣年躋身百億房企的第四個年頭。從2012年開始，花樣年的地產(chǎn)業(yè)務一直處于緩步上升的態(tài)勢。
花樣年控股董事局主席潘軍介紹，2015年度，花樣年在深圳、廣州等一線城市的項目有所增加，一線業(yè)務增長幅度較大。
潘軍表示，2016年集團還是會繼續(xù)在一二線城市進行投入，最主要的還是投資大本營深圳。
據(jù)他透露，目前花樣年在深圳已有比較多意向簽約的城市更新項目，2016年會繼續(xù)加大舊改部分。此前2月18日深圳市規(guī)土委披露出來的《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》中就有一個花樣年的舊改項目。
另外，在北京和一些二線城市，花樣年也表示將采取合作開發(fā)的方式來拓展規(guī)模。
結(jié)合起此前花樣年提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，不難看出，在深圳以外的市場尋求合作也意味著其加重輕資產(chǎn)輸出的思路。
此外，潘軍在業(yè)績會上也透露了2016年的銷售愿景和市場計劃。2016年，花樣年將銷售目標定到了120億，比2015年的目標增加10億。這對于今年預計將有210億推盤量的花樣年來說也許就是水到渠成的事情。
彩生活管理服務面積未來將達十億
業(yè)績會現(xiàn)場，彩生活毛利率下降成為市場關注一大焦點。
截至2015年12月31日，彩生活的合約管理總建筑面積較2014年12月31日增加56.9%，由2.05億平方米增至3.22億平方米。
2015年度，彩生活實現(xiàn)了8.28億元總收益，同比上年增長112.6%；同時，毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，增幅46.7%；利潤由2014年的13.72億元增加至2015年的14.03億元，漲幅2.2%，凈利率為17.2%。
總體看來，彩生活的收益是呈現(xiàn)較大幅度增長的，但是細看其財務，其毛利率是有大幅下跌的，毛利率由2014年的79.6%減少至54.9%，降幅達24.7%。
而彩生活毛利率降低與其過去一年數(shù)宗并購案不無關系。
對此，彩生活解釋道，這是因為在過去一年中，彩生活收購了包括開元國際在內(nèi)的部分物業(yè)管理企業(yè)，由于其收費形式為包干制，與一貫的酬金制不同，故而攤薄了整體的毛利率。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，彩生活8.28億的收益里，包干制的收入超過了2.5億，占比達到了30%。
盡管財報毛利率下降的并不是那么好看，但營收基數(shù)的增長并不影響其實際效益的增長，且即便如此，彩生活的毛利率仍是處于高位。
對于未來，潘軍也給了彩生活一個明確的目標，2020年達成的服務面積十億平方米，覆蓋一百個核心城市，平均的面積超過一千萬平方米。
至于2016年，彩生活的管理面積要再增長一個億平方米。
以下為花樣年控股集團有限公司、彩生活服務集團有限公司2015年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：提到的彩生活和美易家已經(jīng)上市，公司有沒有計劃分拆其他板塊上市？有消息說公司會把三個公司和物業(yè)國際兩個板塊上市，公司怎么回應？然后另外一個問題就是現(xiàn)在中國短租市場相比國外存在一個信任缺失，以及文化氛圍不濃，還有運營時國內(nèi)大量廉價酒店競爭問題，管理層認為中國板的BND如何調(diào)整才能國際化呢？
潘軍：關于八項業(yè)務的發(fā)展秉承的原則是相對獨立的運營，以及相互互動與支撐。我們的四大社區(qū)服務平臺和四項應用實際上是兄弟公司，對所有的運營團隊都將按照市場化的原則來進行推進。
之前我們已經(jīng)實現(xiàn)了彩生活和美易家的分拆上市掛牌，我們相應的管理團隊也獲得了對于企業(yè)的股票，已實現(xiàn)他們最大的價值。對未來其他各項業(yè)務也將按照這個原則推進，但是所有的標準交給市場，市場認為它能夠進入資本市場，大家能接受它，它就自然去按照市場規(guī)則辦。
關于物業(yè)國際的上市目前沒有具體的時間點，物業(yè)國際是美易家的前身，是基于商務社區(qū)的商業(yè)。關于美易家的轉(zhuǎn)型，從商務社區(qū)到管租市場，講的非常對，中國目前的短租公寓市場還處于一個發(fā)展期或者萌芽期。我認為正是由于這樣的萌芽期，我們的近郊優(yōu)勢和城市公寓在未來相信是有巨大需求的。
現(xiàn)在通過美易家的平臺整合度假性物業(yè)，度假性物業(yè)指的是銷售類的，這樣的一些剩余價值來進行挖掘和彩生活的社區(qū)住戶打通，這是商業(yè)模式的核心，來產(chǎn)生一個全新的黏性。
至于廉價酒店的競爭，廉價酒店它還是傳統(tǒng)的酒店服務模式當我們能夠采用共享經(jīng)濟的方式來分享時，我相信一定會對傳統(tǒng)形成一定的挑戰(zhàn)。但是這兩種模式都會長期存在下去，并不是誰替代誰的問題，而是給用戶一個更好的選擇。
但是，我們相信在這方面來講空間是巨大的，我們還將不斷地的嘗試，以達成最初的目標，實現(xiàn)中國版Airbnb的落地。
現(xiàn)場提問：今年花樣年的銷售目標是多少？今年拿地的策略是什么？今年的推盤策略怎么樣？之前星辰旅游跟彩生活合作為什么不是彩生活收購？花樣年以后主攻哪個市場，是住戶外國旅游還是跟美易家這樣，本地度假性出售物業(yè)去結(jié)合旅游資源還是怎樣？收入是怎么分成？因為美易家那邊很明顯租金是自己收的，星辰這塊是怎么分？星辰做到什么規(guī)模？會不會有分拆的可能？
潘軍：我們2016年的銷售目標是120億，比2015年增加10億，2016年將會安排一部分資金在一二線城市增加我們的優(yōu)質(zhì)土地儲備的部分，目前我們主要是集中在深圳。深圳是我們的大本營，本身也在前期有比較多的意向簽約公司，所以還將繼續(xù)加大力度。
第二，在北京和一些二線城市繼續(xù)尋找和當?shù)亻_發(fā)商的合資合作，來拓展我們開發(fā)的規(guī)模。在今年推廣的銷售預期220億左右的推盤量，加上之前的存貨。
對于今年配合中央政府提出的關于加大去庫存，在三四線城市不再增加土地的儲備，主要是確保在一二線和政府加大房地產(chǎn)土地的購買。
收購星辰旅游為什么不通過彩生活收購呢？彩生活未來的價值在于平臺。彩生活主要是把垂直應用部分都交給各個專業(yè)集團，如果要做變成專業(yè)來落地還要搞海外旅游的話，我相信手就伸太長，我們也不希望有這樣跨界，讓別人感受平臺也來做具體的業(yè)務，所以通過文旅集團來進行收購。星辰旅游主要是因為我非�？粗刂袊暮Ｍ庥问袌�，中國國內(nèi)市場是美易家做的，這兩者之間沒有競爭關系的。因為星辰旅游是一個四十三年歷史的香港老牌的旅游服務企業(yè)，香港的服務水準在我們看來高過內(nèi)地服務水準。希望通過星辰旅游發(fā)展的特長是東北亞游，主要日本、韓國、臺灣等，這些旅游是我們彩生活社區(qū)未來覺得增長空間最大的一塊市場，所以我們希望通過彩生活旅游的需求和我們香港非常高素質(zhì)的，未來的海外游主要是自由行、小團游，和我們自由行的組織能力，以及我們過往四十三年在海外形成的旅游資源來進行進一步的對應，創(chuàng)新性產(chǎn)生一個新的模式。
在國內(nèi)沒有這樣的模式，希望能夠改變過去由傳統(tǒng)旅行社通過散客的組織方式，通過開網(wǎng)點的模式，直接把社區(qū)變成攬客中心，通過旅游創(chuàng)新目的地提供讓業(yè)主有更好的選擇，這也可以跟互聯(lián)網(wǎng)旅游區(qū)別�；ヂ�(lián)網(wǎng)旅游投訴率非常高，業(yè)主投訴無門，如果通過社區(qū)組團出去，所有的跟進和服務我們都更容易讓業(yè)主產(chǎn)生信任感，而且也通過這種機制使得我們服務質(zhì)量會更好。
現(xiàn)場提問：公司大本營在深圳，如何評價目前深圳的房價，是不是在一個合理的水平？深圳政府這兩天也在說加強調(diào)控，會不會擔心深圳房價的泡沫破裂？
潘軍：關于深圳的房價問題，市委書記在前天已經(jīng)跟媒體講兩條：
第一，關于房價上漲過快問題，尊重市場不用行政手段來進行矯枉過正的調(diào)控。這兩條線：
1、對于年輕人缺房子，深圳未來五年將增加60萬套由政府提供的人才的保障房，這是解決年輕人的居住問題。
2、關于深圳的房價高低問題，是漲幅比較快，但是對于未來來講，我認為深圳的房價是有基礎的。有基礎的原因可以跟香港對比一下，這兩個城市隔海相望，一座大橋連在一起，香港的房價現(xiàn)在雖然降了，但是對于深圳來講還有非常大的想象空間。
第二，深圳經(jīng)濟的增長速度在全中國的城市來講和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講排第一，整個年輕人的需求大家可以想象一下，深圳面積只有香港兩倍多，人口是香港的三倍，而年輕人占的比重超過了60%。這樣結(jié)構(gòu)的城市的房價的想象空間還是有的。但是上漲過快有問題的。
現(xiàn)在面臨的問題是如何控制房價過快增長，而不是高與低，高與低的問題很難講。我們對深圳房地產(chǎn)市場健康發(fā)展持有非常強的信心。2012年大家往三四線城市跑時我們開始回歸深圳進行比較多的土地儲備，所以對房地產(chǎn)的開發(fā)有信心的，對深圳市房地產(chǎn)健康發(fā)展也是有信心的。因為其實有大量的城市更新的空間。
現(xiàn)場提問：成都那邊也是公司的主要市場，想問一下現(xiàn)在成都的房價在下降，未來會不會對利潤有所影響？
第二，想了解一下公司現(xiàn)在境內(nèi)外債的分布大概是怎么樣？今年公司有一個超過2個億的損失，人民幣匯率的波動對公司未來會有什么樣的影響？
第三，關于彩生活，請解釋一下調(diào)整后的利潤率，未來有什么樣的預期？
潘軍：關于成都，我們擁有40%儲備的城市，確實現(xiàn)在成都的房地產(chǎn)市場在去年有了一定的下降。但是從近期的成都的房地產(chǎn)市場在起穩(wěn)，從一線到二線城市有一個傳遞的過程。成都市場畢竟是西南具有非常強的人口集聚的核心城市。我們對成都的未來的房地產(chǎn)市場還是有信心的，當然跟深圳是兩個概念，我們相信它會在今年有一定的恢復。
第二，我們對成都整體開發(fā)的節(jié)奏將進行一定的調(diào)整，主要以推出住宅為主，過往的商業(yè)和寫字樓已經(jīng)接近到尾聲，今年集中精力去庫存，通過商業(yè)和物業(yè)的運行，在行業(yè)內(nèi)領先的水準來提升我們的推盤速度。
林錦堂：境內(nèi)和境外的債務分布，2015年12月31日總債務134億，境外是54%，境內(nèi)是46%，假如以人民幣和外幣比例大概50對55。你看到我們2.3億的虧損，去年10月份跟1月份國內(nèi)發(fā)行了30億人民幣國內(nèi)債，而且現(xiàn)在已經(jīng)拿到可發(fā)行的不小于30億的空間國內(nèi)債。其實今年我們非常關注和要處理的是如何是用多少，然后利用國內(nèi)空間融資來取締一些美元或者外幣。
周勤偉：中期在跟各位朋友見面時，有跟大家溝通過，本年收購了一家開元國際物業(yè)管理企業(yè)，它有大部分項目收費形式是以包干制進行收費，同時還有一些其他的收購也包含了比較多的包干制的小區(qū)。包干制小區(qū)收入的計算模式和酬金制小區(qū)收入記賬模式有所區(qū)別。包干制是對所有收到物業(yè)管理費都確認為收入，而酬金制只是一定比例，一般來講10%。
所以毛利率和凈利率下降主要受由比較大數(shù)字包干制的收入，攤薄了毛利率的影響所導致。具體的數(shù)據(jù)可以查一下之前收購開元國際時關于特別重大收購的一些財務數(shù)據(jù)的具體的數(shù)字，大致跟大家分享一下。現(xiàn)在8.28億中包干制的收入應該超過2.5億，在這樣一個情況下，對毛利率的攤薄影響如果剔除包干制小區(qū)對應的成本，在收入方面僅僅只計入酬金的話，跟期間的毛利率基本保持不變，波動不大，希望這個可以澄清大家的顧慮。
現(xiàn)場提問：剛才在介紹中講到關于花樣年未來會從重資產(chǎn)公司向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，想問一下目前輕資產(chǎn)在資產(chǎn)中的占比大概是多少？大概什么時候凈資產(chǎn)的比重會超過重資產(chǎn)？
潘軍：我們現(xiàn)在可以看到的是在2015年輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的收入占比已經(jīng)超過了20%，是80和20。平時像彩生活實際上利潤已經(jīng)達到了2.8個億，占整體利潤的比重超過20%。未來三年到2018年年底，我們的目標是房地產(chǎn)營業(yè)收入占比規(guī)模比較大容易形成規(guī)模。利潤我們目標2018年底輕資產(chǎn)產(chǎn)生的利潤要和房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤相等。所以我們在按照這樣的目標推進整體的由重到輕的安排。
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