如果要用一個(gè)詞來(lái)概括花樣年過(guò)去的一年，那么“春風(fēng)得意”一詞是再合適不過(guò)的了。
過(guò)去一年，在其他房企為轉(zhuǎn)型、資本、規(guī)模、庫(kù)存焦頭爛額之時(shí)，花樣年仍然在籌劃開(kāi)拓、收購(gòu)、分拆等事宜。
無(wú)論是銷(xiāo)售目標(biāo)超額完成還是彩生活接管規(guī)模猛增，亦或是美易家高調(diào)上市以及順利收購(gòu)香港星程，花樣年的一年順風(fēng)順?biāo)?/p>
3月3日，花樣年控股集團(tuán)有限公司與彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司在香港召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，花樣年集團(tuán)主席潘軍、花樣年CFO林錦堂、彩生活首席執(zhí)行官唐學(xué)斌、彩生活CFO周勤偉等高管出席活動(dòng)并接受了媒體提問(wèn)。
加碼深圳舊改與輕資產(chǎn)輸出
2015年，花樣年集團(tuán)共錄得合同銷(xiāo)售總額112.72億元，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)110億元的約102.47%，其合同銷(xiāo)售面積約129萬(wàn)平方米，截至2015年年底，集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到1591萬(wàn)平方米。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，這已是花樣年躋身百億房企的第四個(gè)年頭。從2012年開(kāi)始，花樣年的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直處于緩步上升的態(tài)勢(shì)。
花樣年控股董事局主席潘軍介紹，2015年度，花樣年在深圳、廣州等一線城市的項(xiàng)目有所增加，一線業(yè)務(wù)增長(zhǎng)幅度較大。
潘軍表示，2016年集團(tuán)還是會(huì)繼續(xù)在一二線城市進(jìn)行投入，最主要的還是投資大本營(yíng)深圳。
據(jù)他透露，目前花樣年在深圳已有比較多意向簽約的城市更新項(xiàng)目，2016年會(huì)繼續(xù)加大舊改部分。此前2月18日深圳市規(guī)土委披露出來(lái)的《2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》中就有一個(gè)花樣年的舊改項(xiàng)目。
另外，在北京和一些二線城市，花樣年也表示將采取合作開(kāi)發(fā)的方式來(lái)拓展規(guī)模。
結(jié)合起此前花樣年提出轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，不難看出，在深圳以外的市場(chǎng)尋求合作也意味著其加重輕資產(chǎn)輸出的思路。
此外，潘軍在業(yè)績(jī)會(huì)上也透露了2016年的銷(xiāo)售愿景和市場(chǎng)計(jì)劃。2016年，花樣年將銷(xiāo)售目標(biāo)定到了120億，比2015年的目標(biāo)增加10億。這對(duì)于今年預(yù)計(jì)將有210億推盤(pán)量的花樣年來(lái)說(shuō)也許就是水到渠成的事情。
彩生活管理服務(wù)面積未來(lái)將達(dá)十億
業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，彩生活毛利率下降成為市場(chǎng)關(guān)注一大焦點(diǎn)。
截至2015年12月31日，彩生活的合約管理總建筑面積較2014年12月31日增加56.9%，由2.05億平方米增至3.22億平方米。
2015年度，彩生活實(shí)現(xiàn)了8.28億元總收益，同比上年增長(zhǎng)112.6%；同時(shí)，毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，增幅46.7%；利潤(rùn)由2014年的13.72億元增加至2015年的14.03億元，漲幅2.2%，凈利率為17.2%。
總體看來(lái)，彩生活的收益是呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)的，但是細(xì)看其財(cái)務(wù)，其毛利率是有大幅下跌的，毛利率由2014年的79.6%減少至54.9%，降幅達(dá)24.7%。
而彩生活毛利率降低與其過(guò)去一年數(shù)宗并購(gòu)案不無(wú)關(guān)系。
對(duì)此，彩生活解釋道，這是因?yàn)樵谶^(guò)去一年中，彩生活收購(gòu)了包括開(kāi)元國(guó)際在內(nèi)的部分物業(yè)管理企業(yè)，由于其收費(fèi)形式為包干制，與一貫的酬金制不同，故而攤薄了整體的毛利率。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，彩生活8.28億的收益里，包干制的收入超過(guò)了2.5億，占比達(dá)到了30%。
盡管財(cái)報(bào)毛利率下降的并不是那么好看，但營(yíng)收基數(shù)的增長(zhǎng)并不影響其實(shí)際效益的增長(zhǎng)，且即便如此，彩生活的毛利率仍是處于高位。
對(duì)于未來(lái)，潘軍也給了彩生活一個(gè)明確的目標(biāo)，2020年達(dá)成的服務(wù)面積十億平方米，覆蓋一百個(gè)核心城市，平均的面積超過(guò)一千萬(wàn)平方米。
至于2016年，彩生活的管理面積要再增長(zhǎng)一個(gè)億平方米。
以下為花樣年控股集團(tuán)有限公司、彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司2015年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：提到的彩生活和美易家已經(jīng)上市，公司有沒(méi)有計(jì)劃分拆其他板塊上市？有消息說(shuō)公司會(huì)把三個(gè)公司和物業(yè)國(guó)際兩個(gè)板塊上市，公司怎么回應(yīng)？然后另外一個(gè)問(wèn)題就是現(xiàn)在中國(guó)短租市場(chǎng)相比國(guó)外存在一個(gè)信任缺失，以及文化氛圍不濃，還有運(yùn)營(yíng)時(shí)國(guó)內(nèi)大量廉價(jià)酒店競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，管理層認(rèn)為中國(guó)板的BND如何調(diào)整才能?chē)?guó)際化呢？
潘軍：關(guān)于八項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展秉承的原則是相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)，以及相互互動(dòng)與支撐。我們的四大社區(qū)服務(wù)平臺(tái)和四項(xiàng)應(yīng)用實(shí)際上是兄弟公司，對(duì)所有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都將按照市場(chǎng)化的原則來(lái)進(jìn)行推進(jìn)。
之前我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了彩生活和美易家的分拆上市掛牌，我們相應(yīng)的管理團(tuán)隊(duì)也獲得了對(duì)于企業(yè)的股票，已實(shí)現(xiàn)他們最大的價(jià)值。對(duì)未來(lái)其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)也將按照這個(gè)原則推進(jìn)，但是所有的標(biāo)準(zhǔn)交給市場(chǎng)，市場(chǎng)認(rèn)為它能夠進(jìn)入資本市場(chǎng)，大家能接受它，它就自然去按照市場(chǎng)規(guī)則辦。
關(guān)于物業(yè)國(guó)際的上市目前沒(méi)有具體的時(shí)間點(diǎn)，物業(yè)國(guó)際是美易家的前身，是基于商務(wù)社區(qū)的商業(yè)。關(guān)于美易家的轉(zhuǎn)型，從商務(wù)社區(qū)到管租市場(chǎng)，講的非常對(duì)，中國(guó)目前的短租公寓市場(chǎng)還處于一個(gè)發(fā)展期或者萌芽期。我認(rèn)為正是由于這樣的萌芽期，我們的近郊優(yōu)勢(shì)和城市公寓在未來(lái)相信是有巨大需求的。
現(xiàn)在通過(guò)美易家的平臺(tái)整合度假性物業(yè)，度假性物業(yè)指的是銷(xiāo)售類(lèi)的，這樣的一些剩余價(jià)值來(lái)進(jìn)行挖掘和彩生活的社區(qū)住戶(hù)打通，這是商業(yè)模式的核心，來(lái)產(chǎn)生一個(gè)全新的黏性。
至于廉價(jià)酒店的競(jìng)爭(zhēng)，廉價(jià)酒店它還是傳統(tǒng)的酒店服務(wù)模式當(dāng)我們能夠采用共享經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)分享時(shí)，我相信一定會(huì)對(duì)傳統(tǒng)形成一定的挑戰(zhàn)。但是這兩種模式都會(huì)長(zhǎng)期存在下去，并不是誰(shuí)替代誰(shuí)的問(wèn)題，而是給用戶(hù)一個(gè)更好的選擇。
但是，我們相信在這方面來(lái)講空間是巨大的，我們還將不斷地的嘗試，以達(dá)成最初的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)版Airbnb的落地。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年花樣年的銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？今年拿地的策略是什么？今年的推盤(pán)策略怎么樣？之前星辰旅游跟彩生活合作為什么不是彩生活收購(gòu)？花樣年以后主攻哪個(gè)市場(chǎng)，是住戶(hù)外國(guó)旅游還是跟美易家這樣，本地度假性出售物業(yè)去結(jié)合旅游資源還是怎樣？收入是怎么分成？因?yàn)槊酪准夷沁吅苊黠@租金是自己收的，星辰這塊是怎么分？星辰做到什么規(guī)模？會(huì)不會(huì)有分拆的可能？
潘軍：我們2016年的銷(xiāo)售目標(biāo)是120億，比2015年增加10億，2016年將會(huì)安排一部分資金在一二線城市增加我們的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的部分，目前我們主要是集中在深圳。深圳是我們的大本營(yíng)，本身也在前期有比較多的意向簽約公司，所以還將繼續(xù)加大力度。
第二，在北京和一些二線城市繼續(xù)尋找和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的合資合作，來(lái)拓展我們開(kāi)發(fā)的規(guī)模。在今年推廣的銷(xiāo)售預(yù)期220億左右的推盤(pán)量，加上之前的存貨。
對(duì)于今年配合中央政府提出的關(guān)于加大去庫(kù)存，在三四線城市不再增加土地的儲(chǔ)備，主要是確保在一二線和政府加大房地產(chǎn)土地的購(gòu)買(mǎi)。
收購(gòu)星辰旅游為什么不通過(guò)彩生活收購(gòu)呢？彩生活未來(lái)的價(jià)值在于平臺(tái)。彩生活主要是把垂直應(yīng)用部分都交給各個(gè)專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，如果要做變成專(zhuān)業(yè)來(lái)落地還要搞海外旅游的話，我相信手就伸太長(zhǎng)，我們也不希望有這樣跨界，讓別人感受平臺(tái)也來(lái)做具體的業(yè)務(wù)，所以通過(guò)文旅集團(tuán)來(lái)進(jìn)行收購(gòu)。星辰旅游主要是因?yàn)槲曳浅？粗刂袊?guó)的海外游市場(chǎng)，中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是美易家做的，這兩者之間沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的。因?yàn)樾浅铰糜问且粋�(gè)四十三年歷史的香港老牌的旅游服務(wù)企業(yè)，香港的服務(wù)水準(zhǔn)在我們看來(lái)高過(guò)內(nèi)地服務(wù)水準(zhǔn)。希望通過(guò)星辰旅游發(fā)展的特長(zhǎng)是東北亞游，主要日本、韓國(guó)、臺(tái)灣等，這些旅游是我們彩生活社區(qū)未來(lái)覺(jué)得增長(zhǎng)空間最大的一塊市場(chǎng)，所以我們希望通過(guò)彩生活旅游的需求和我們香港非常高素質(zhì)的，未來(lái)的海外游主要是自由行、小團(tuán)游，和我們自由行的組織能力，以及我們過(guò)往四十三年在海外形成的旅游資源來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的對(duì)應(yīng)，創(chuàng)新性產(chǎn)生一個(gè)新的模式。
在國(guó)內(nèi)沒(méi)有這樣的模式，希望能夠改變過(guò)去由傳統(tǒng)旅行社通過(guò)散客的組織方式，通過(guò)開(kāi)網(wǎng)點(diǎn)的模式，直接把社區(qū)變成攬客中心，通過(guò)旅游創(chuàng)新目的地提供讓業(yè)主有更好的選擇，這也可以跟互聯(lián)網(wǎng)旅游區(qū)別�；ヂ�(lián)網(wǎng)旅游投訴率非常高，業(yè)主投訴無(wú)門(mén)，如果通過(guò)社區(qū)組團(tuán)出去，所有的跟進(jìn)和服務(wù)我們都更容易讓業(yè)主產(chǎn)生信任感，而且也通過(guò)這種機(jī)制使得我們服務(wù)質(zhì)量會(huì)更好。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司大本營(yíng)在深圳，如何評(píng)價(jià)目前深圳的房?jī)r(jià)，是不是在一個(gè)合理的水平？深圳政府這兩天也在說(shuō)加強(qiáng)調(diào)控，會(huì)不會(huì)擔(dān)心深圳房?jī)r(jià)的泡沫破裂？
潘軍：關(guān)于深圳的房?jī)r(jià)問(wèn)題，市委書(shū)記在前天已經(jīng)跟媒體講兩條：
第一，關(guān)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，尊重市場(chǎng)不用行政手段來(lái)進(jìn)行矯枉過(guò)正的調(diào)控。這兩條線：
1、對(duì)于年輕人缺房子，深圳未來(lái)五年將增加60萬(wàn)套由政府提供的人才的保障房，這是解決年輕人的居住問(wèn)題。
2、關(guān)于深圳的房?jī)r(jià)高低問(wèn)題，是漲幅比較快，但是對(duì)于未來(lái)來(lái)講，我認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)是有基礎(chǔ)的。有基礎(chǔ)的原因可以跟香港對(duì)比一下，這兩個(gè)城市隔海相望，一座大橋連在一起，香港的房?jī)r(jià)現(xiàn)在雖然降了，但是對(duì)于深圳來(lái)講還有非常大的想象空間。
第二，深圳經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度在全中國(guó)的城市來(lái)講和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)講排第一，整個(gè)年輕人的需求大家可以想象一下，深圳面積只有香港兩倍多，人口是香港的三倍，而年輕人占的比重超過(guò)了60%。這樣結(jié)構(gòu)的城市的房?jī)r(jià)的想象空間還是有的。但是上漲過(guò)快有問(wèn)題的。
現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是如何控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而不是高與低，高與低的問(wèn)題很難講。我們對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展持有非常強(qiáng)的信心。2012年大家往三四線城市跑時(shí)我們開(kāi)始回歸深圳進(jìn)行比較多的土地儲(chǔ)備，所以對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有信心的，對(duì)深圳市房地產(chǎn)健康發(fā)展也是有信心的。因?yàn)槠鋵?shí)有大量的城市更新的空間。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：成都那邊也是公司的主要市場(chǎng)，想問(wèn)一下現(xiàn)在成都的房?jī)r(jià)在下降，未來(lái)會(huì)不會(huì)對(duì)利潤(rùn)有所影響？
第二，想了解一下公司現(xiàn)在境內(nèi)外債的分布大概是怎么樣？今年公司有一個(gè)超過(guò)2個(gè)億的損失，人民幣匯率的波動(dòng)對(duì)公司未來(lái)會(huì)有什么樣的影響？
第三，關(guān)于彩生活，請(qǐng)解釋一下調(diào)整后的利潤(rùn)率，未來(lái)有什么樣的預(yù)期？
潘軍：關(guān)于成都，我們擁有40%儲(chǔ)備的城市，確實(shí)現(xiàn)在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年有了一定的下降。但是從近期的成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)在起穩(wěn)，從一線到二線城市有一個(gè)傳遞的過(guò)程。成都市場(chǎng)畢竟是西南具有非常強(qiáng)的人口集聚的核心城市。我們對(duì)成都的未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有信心的，當(dāng)然跟深圳是兩個(gè)概念，我們相信它會(huì)在今年有一定的恢復(fù)。
第二，我們對(duì)成都整體開(kāi)發(fā)的節(jié)奏將進(jìn)行一定的調(diào)整，主要以推出住宅為主，過(guò)往的商業(yè)和寫(xiě)字樓已經(jīng)接近到尾聲，今年集中精力去庫(kù)存，通過(guò)商業(yè)和物業(yè)的運(yùn)行，在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的水準(zhǔn)來(lái)提升我們的推盤(pán)速度。
林錦堂：境內(nèi)和境外的債務(wù)分布，2015年12月31日總債務(wù)134億，境外是54%，境內(nèi)是46%，假如以人民幣和外幣比例大概50對(duì)55。你看到我們2.3億的虧損，去年10月份跟1月份國(guó)內(nèi)發(fā)行了30億人民幣國(guó)內(nèi)債，而且現(xiàn)在已經(jīng)拿到可發(fā)行的不小于30億的空間國(guó)內(nèi)債。其實(shí)今年我們非常關(guān)注和要處理的是如何是用多少，然后利用國(guó)內(nèi)空間融資來(lái)取締一些美元或者外幣。
周勤偉：中期在跟各位朋友見(jiàn)面時(shí)，有跟大家溝通過(guò)，本年收購(gòu)了一家開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理企業(yè)，它有大部分項(xiàng)目收費(fèi)形式是以包干制進(jìn)行收費(fèi)，同時(shí)還有一些其他的收購(gòu)也包含了比較多的包干制的小區(qū)。包干制小區(qū)收入的計(jì)算模式和酬金制小區(qū)收入記賬模式有所區(qū)別。包干制是對(duì)所有收到物業(yè)管理費(fèi)都確認(rèn)為收入，而酬金制只是一定比例，一般來(lái)講10%。
所以毛利率和凈利率下降主要受由比較大數(shù)字包干制的收入，攤薄了毛利率的影響所導(dǎo)致。具體的數(shù)據(jù)可以查一下之前收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際時(shí)關(guān)于特別重大收購(gòu)的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的具體的數(shù)字，大致跟大家分享一下�，F(xiàn)在8.28億中包干制的收入應(yīng)該超過(guò)2.5億，在這樣一個(gè)情況下，對(duì)毛利率的攤薄影響如果剔除包干制小區(qū)對(duì)應(yīng)的成本，在收入方面僅僅只計(jì)入酬金的話，跟期間的毛利率基本保持不變，波動(dòng)不大，希望這個(gè)可以澄清大家的顧慮。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才在介紹中講到關(guān)于花樣年未來(lái)會(huì)從重資產(chǎn)公司向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，想問(wèn)一下目前輕資產(chǎn)在資產(chǎn)中的占比大概是多少？大概什么時(shí)候凈資產(chǎn)的比重會(huì)超過(guò)重資產(chǎn)？
潘軍：我們現(xiàn)在可以看到的是在2015年輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的收入占比已經(jīng)超過(guò)了20%，是80和20。平時(shí)像彩生活實(shí)際上利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到了2.8個(gè)億，占整體利潤(rùn)的比重超過(guò)20%。未來(lái)三年到2018年年底，我們的目標(biāo)是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入占比規(guī)模比較大容易形成規(guī)模。利潤(rùn)我們目標(biāo)2018年底輕資產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)要和房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)相等。所以我們?cè)诎凑者@樣的目標(biāo)推進(jìn)整體的由重到輕的安排。
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