“年內(nèi)凈利潤(rùn)跌54.8%，股東應(yīng)占利潤(rùn)大跌67.6%”，即便在半個(gè)月前雅居樂(lè)已發(fā)布溢利預(yù)警公告提前給媒體打了預(yù)防針，但最終在2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上公布的這一數(shù)據(jù)依然使得“毛利率”、“去庫(kù)存”成為業(yè)績(jī)會(huì)上多次被提及的焦點(diǎn)。
3月22日下午，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司2015年年度業(yè)績(jī)會(huì)在香港舉行，作為主席兼總裁的陳卓林依例出席，同時(shí)出現(xiàn)的還有首席財(cái)務(wù)官、副總裁兼公司秘書的張森、以及運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君。
“2015年雅居樂(lè)銷售回款逾400億元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金及銀行存款總額增加了14.9%至131億元�！痹谧鳂I(yè)績(jī)總結(jié)時(shí)，李雪君的PPT上最先出現(xiàn)了這兩個(gè)數(shù)據(jù)。
然而，盡管去年回款和現(xiàn)金流都有向好的表現(xiàn)，430億的營(yíng)業(yè)額也比2014年增長(zhǎng)了12.2%，但提到毛利率和利潤(rùn)的，卻始終是雅居樂(lè)今年業(yè)績(jī)會(huì)上“躲不過(guò)的坎”。
毛利率大跌13%
降價(jià)去庫(kù)存、人民幣貶值導(dǎo)致匯兌虧損11億元是此前業(yè)績(jī)預(yù)警時(shí)雅居樂(lè)給出的利潤(rùn)下降原因，在業(yè)績(jī)會(huì)媒體提問(wèn)前，李雪君和陳卓林又先后解釋了一次。
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年，營(yíng)業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤(rùn)23.02億元，比前一年得50.91億元減少了54.8%，股東應(yīng)占利潤(rùn)則下跌67.6%至13.9億元。
物業(yè)銷售方面，2015年雅居樂(lè)確認(rèn)銷售金額為414.21億元，確認(rèn)銷售建筑面積479.3萬(wàn)平方米，確認(rèn)銷售均價(jià)為每平方米8642元，而2014年，雅居樂(lè)確認(rèn)銷售的均價(jià)是每平方米9278元。
對(duì)此，李雪君表示，去年下調(diào)銷售價(jià)格是因?yàn)榉e壓的存貨太多，不得不以價(jià)換量去庫(kù)存，有些甚至虧本都要賣。不過(guò)，犧牲利潤(rùn)降價(jià)跑量雖是無(wú)奈之舉，效果卻是明顯的。“目前那些存貨已經(jīng)賣得差不多了，還剩些尾貨�！标愖苛趾髞�(lái)補(bǔ)充道。
據(jù)透露，雅居樂(lè)2016年全年可銷售的貨量達(dá)到806萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)銷售額達(dá)到46億，而其中此前的存貨僅160萬(wàn)平方米，2015年12月31日前拿到預(yù)售證但還未銷售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。
因此，已經(jīng)沒(méi)有此前庫(kù)存壓力的雅居樂(lè)已經(jīng)開始逐漸回調(diào)銷售價(jià)格，“2016年會(huì)慢慢漲回到一萬(wàn)元每平方米左右�！�
而對(duì)于因人民幣貶值造成的11億元匯兌虧損和債務(wù)結(jié)構(gòu)改變，雅居樂(lè)方面表示，2016年將會(huì)對(duì)融資架構(gòu)作出調(diào)整。
截止目前，雅居樂(lè)總借貸額為400.3億元，其中境內(nèi)債務(wù)占比47.4%，境外債務(wù)占52.6%。其中將于2016年上半年到期的債務(wù)達(dá)到121億元，下半年則為43.87億元，不過(guò)目前已償還53億元。
也就是說(shuō)，接下來(lái)一年，雅居樂(lè)仍需要償還約112億元，但據(jù)數(shù)據(jù)顯示，這其中涉及到的境外銀行借款有28億元。因而，為了減少人民幣匯兌帶來(lái)的損失，2016年前3個(gè)月，雅居樂(lè)就開始了頻繁的境內(nèi)發(fā)債、貸款融資同時(shí)償還境外債務(wù)等對(duì)沖動(dòng)作，“我們目前還申請(qǐng)了150億元的熊貓債。”
100億購(gòu)地資金
“2015年是最糟糕最難過(guò)的一年。”陳卓林在業(yè)績(jī)會(huì)上感慨，“不過(guò)，那已經(jīng)過(guò)去了�！�
陳卓林坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營(yíng)業(yè)額其實(shí)他覺(jué)得已經(jīng)不容易了，但最艱難的一年已經(jīng)過(guò)去，2016年雅居樂(lè)將加大去化速度，同時(shí)提升現(xiàn)有項(xiàng)目的價(jià)格、品質(zhì)等各方面，并且，“2016年我們會(huì)拿出100億元的資金來(lái)補(bǔ)充土地。”
陳卓林說(shuō)出這100億元后，有個(gè)媒體隨后第一個(gè)問(wèn)題便是，“我想確認(rèn)一下，您剛才說(shuō)今年的要改變前兩年審慎的拿地策略，所以今年的拿地的資金會(huì)提高到100億元？”
而陳卓林轉(zhuǎn)過(guò)頭和旁邊的李雪君耳語(yǔ)了幾句，然后肯定地說(shuō)出了100億元這個(gè)數(shù)字。
從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年全年，雅居樂(lè)僅在長(zhǎng)沙和廣州分別拿了一宗地，兩地塊建筑面積共約21.15萬(wàn)平方米，而拿地總價(jià)為15.37億元。
據(jù)資料顯示，截止目前，雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備量達(dá)到3487萬(wàn)平方米，而平均樓面地價(jià)僅1117元/平方米。
換言之，雅居樂(lè)2016年預(yù)備的100億元拿地金額是去年的近6倍。
陳卓林解釋道，雅居樂(lè)剩下的尾貨都會(huì)在上半年清掉，而新推的項(xiàng)目大部分都具有升值空間。再者，“去年該減價(jià)的都已經(jīng)減了，現(xiàn)在大概90%的項(xiàng)目都在漲價(jià)�！�
陳卓林還特別提到，將重點(diǎn)關(guān)注目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)勢(shì)頭較好的深圳周邊城市如中山、惠州等，以及廣州、佛山、鄭州、南京、杭州等一二線城市。
尤其京津冀區(qū)域，“我們已經(jīng)進(jìn)駐3年了，但一直都下不了手�！本┙蚣降母叩貎r(jià)一直是雅居樂(lè)想碰但卻又不敢碰的主因，不過(guò)，在目前銷售回款率達(dá)到70%，且現(xiàn)金流健康，“2016年有信心做到450億元�！钡那闆r下，陳卓林又開始了進(jìn)駐京津冀的規(guī)劃，而且表示，希望在2016年后的三年內(nèi)回歸京津冀。
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