醞釀超過一年，碧桂園的物業(yè)分拆上市計劃終于浮出水面。
9月7日晚，碧桂園宣布，8月31日公司非全資附屬公司碧桂園物業(yè)服務(wù)已就其首次公開發(fā)行人民幣普通股（A股）并于上交所上市向中國證監(jiān)會遞交申報材料，并于9月7日收到受理通知。
公告指出，碧桂園將尋求碧桂園物業(yè)服務(wù)于上交所以A股形式獨立上市，預(yù)期于緊隨建議分拆后仍屬碧桂園的附屬公司。預(yù)期碧桂園物業(yè)服務(wù)將于上交所發(fā)售不超過4010萬股股份以供認(rèn)購，該等股份相當(dāng)于其經(jīng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本約10%。
碧桂園認(rèn)為，建議分拆的目的是進(jìn)一步強(qiáng)化碧桂園物業(yè)服務(wù)的企業(yè)管治架構(gòu)，提高其股權(quán)流動性，繼而促成引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，提升企業(yè)形象及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
同時，碧桂園表示，分拆碧桂園物業(yè)服務(wù)上市將會為碧桂園物業(yè)服務(wù)提供多元化的資金來源，以撥付現(xiàn)有業(yè)務(wù)及未來擴(kuò)充的資金。
值得注意的是，與赴港上市的彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等同行不同，碧桂園將分拆物業(yè)服務(wù)上市的目的地定在了A股。國泰君安分析師劉斐凡對觀點地產(chǎn)新媒體表示，碧桂園選擇在A股推進(jìn)物業(yè)服務(wù)上市，主要原因應(yīng)該是獲取更高的估值和更順暢的融資平臺。
2.29億平方米物業(yè)成色
事實上，早在2015年8月份，碧桂園就對外披露分拆物業(yè)服務(wù)上市的意向。
碧桂園首席財務(wù)官吳建斌在2015年業(yè)績發(fā)布會上表示，碧桂園物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市目的地為國內(nèi)A股，公司已成立上市工作小組推進(jìn)該項工作。
吳建斌彼時解釋，碧桂園物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)在2015年以來收入增長快速，也已經(jīng)具備一定規(guī)模，因此公司將結(jié)合社區(qū)O2O、社區(qū)金融等概念，分拆物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，并在國內(nèi)A股進(jìn)行上市。
碧桂園2016年中期報告顯示，截至2016年6月30日，碧桂園的物業(yè)管理分部簽約管理面積約2.29億平方米，共覆蓋國內(nèi)27個省的197個城市，當(dāng)中物業(yè)管理團(tuán)隊已進(jìn)場的管理面積約1億平方米，合共服務(wù)全國約100萬戶業(yè)主和居民。
據(jù)碧桂園披露，期內(nèi)集團(tuán)物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為人民幣9.69億元，同比增長7.1%，經(jīng)營利潤約為人民幣1.87億元，同比增長127.5%。
從規(guī)模來看，碧桂園物業(yè)服務(wù)公司2.29億平方米的簽約管理面積已經(jīng)超過中海物業(yè)的8600萬平方米和綠城服務(wù)的9140萬平方米，僅次于彩生活的3.6億平方米。
而從收入情況來看，碧桂園的表現(xiàn)也不算遜色。根據(jù)各家企業(yè)公開的中期業(yè)績報告，2016上半年碧桂園物業(yè)服務(wù)收入約為9.69億元，彩生活總收益為5.75億元，而中海物業(yè)的營業(yè)收入為12.57億港元，綠城服務(wù)的收入則為16.49億元。
利潤方面，碧桂園物業(yè)服務(wù)距離以高端社區(qū)為業(yè)務(wù)重心的綠城服務(wù)仍然有一點距離。但2016年上半年，碧桂園物業(yè)服務(wù)1.87億元的經(jīng)營利潤表現(xiàn)已經(jīng)超過中海物業(yè)同期的1.66億港元。
“碧桂園物業(yè)服務(wù)已經(jīng)具備了一定的規(guī)模，雖然它服務(wù)的社區(qū)很多都位于三四線城市，但是在三四線城市來說，碧桂園的項目也是當(dāng)?shù)氐母叨松鐓^(qū)，所以營業(yè)收入和利潤的表現(xiàn)并不會落后于同行”。
揣著一份看起來表現(xiàn)不錯的成績單，碧桂園物業(yè)服務(wù)做了一個“與眾不同”的選擇，將上市目的地定為A股。而這個選擇，或許還與碧桂園自身在港股的低估值脫不開關(guān)系。
瞄準(zhǔn)A股高估值
估值與股價低迷，大概是這兩年加速規(guī)模沖刺的碧桂園最頭痛的問題之一。截至9月7日收市，碧桂園的股價為4.130港元。
2016年以來，碧桂園已發(fā)動超過50次的股票回購。碧桂園首席財務(wù)官吳建斌8月18日在2016年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，碧桂園上半年已回購3.1億股股票。“下半年如果價格合適，可能公司還會繼續(xù)回購�！�
碧桂園副總裁兼新聞發(fā)言人朱劍敏在8月接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時表示，董事會對公司未來的發(fā)展和增長充滿信心，因此進(jìn)行了股票回購，以保護(hù)投資者的利益。“我們認(rèn)為，公司的股票價值被低估，隨著2016年及以后的業(yè)績增長，公司的估值有很大的修復(fù)空間�！�
香港資本市場對碧桂園股價的“不待見”，或許影響了其分拆物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的上市選擇。有熟悉碧桂園的分析人士認(rèn)為，碧桂園物業(yè)服務(wù)選擇A股上市，一方面是打造國內(nèi)上市融資平臺，另一方面也是為了獲取更高的估值。
事實上，碧桂園在2016年中期報告中就已透露，出售酒店資產(chǎn)或?qū)⑽飿I(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市，都旨在運用金融化手段以尋求旗下資產(chǎn)價值的最大化。
但是，截至目前，A股市場仍未有與碧桂園物業(yè)服務(wù)規(guī)模相當(dāng)、性質(zhì)相似的對標(biāo)公司，碧桂園物業(yè)服務(wù)到底是否能夠俘獲投資者的青睞尚未可知。
而A股上市需要排隊的問題就更為現(xiàn)實。事實上，包括萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等已經(jīng)啟動A股上市計劃的房企，也都在面臨排隊問題。萬達(dá)商業(yè)董事長王健林近期接受采訪時表示，萬達(dá)商業(yè)選擇IPO方式回歸A股，排隊可能將花2-3年時間。
目前，碧桂園物業(yè)服務(wù)首次公開發(fā)行人民幣普通股（A股）的申報才剛剛獲得受理，其最終完成上市的路程，或許還有很長一段路要走。
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