保利地產(chǎn)與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的整合，已經(jīng)摁下了加速鍵。
9月12日晚間，保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)雙雙公告宣布，中國保利集團公司與中國航空工業(yè)集團公司已就交易資產(chǎn)范圍、整合方式及作價原則等達成初步一致意見，并于9月12日簽署《中航工業(yè)集團公司與中國保利集團公司之房地產(chǎn)業(yè)務整合框架協(xié)議書》。
保利集團與中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務整合的資產(chǎn)范圍，也終于曬出更多信息。
根據(jù)框架協(xié)議書，保利集團與中航工業(yè)的交易范圍為中航工業(yè)直接或通過下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務平臺公司和項目公司的全部股權(quán)以及中航工業(yè)持有的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)。
這份公告中最重要的關鍵詞顯然是“中航工業(yè)直接或通過下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務平臺公司和項目公司的全部股權(quán)”以及“天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)”。
這意味著，中航工業(yè)將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務。中航工業(yè)控股的中航國際旗下的中航里程、中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、江西中航共青城實業(yè)有限公司等公司都被納入了與保利整合的范圍。
除了上述平臺公司之外，中航工業(yè)直接或間接持有的項目公司層面的股權(quán)同樣也在整合范圍中。
雖然保利地產(chǎn)此前表示，“初步估算，保利集團與中航工業(yè)潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。”但就最新情況看來，這份整合大禮包說不定還會有“驚喜”出現(xiàn)。
整合業(yè)務經(jīng)營成色
9月6日，國務院國資委召開中央企業(yè)產(chǎn)業(yè)重組合作整合座談會。8家央企在當日簽約，在重要項目、科技轉(zhuǎn)化等相關領域開展重組合作整合。這其中就包括中航工業(yè)將房地產(chǎn)業(yè)務劃轉(zhuǎn)保利集團。
中航工業(yè)集團總經(jīng)理譚瑞松表示，中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務已形成年收入近200億元、利潤20億元左右的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，但由于身處航空制造業(yè)中，又未被核準為主業(yè)，在業(yè)務開展上受到政策層面的限制，在當前激烈復雜的市場競爭環(huán)境下，面臨的形勢更加嚴峻。中航工業(yè)下決心主動退出，將地產(chǎn)業(yè)務整體剝離。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，中航工業(yè)集團是由中央管理的國有特大型企業(yè)，設有航空裝備、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理、金融、工程建設、汽車等產(chǎn)業(yè)板塊。
而中航工業(yè)集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務，主要集中在中國航空技術國際控股有限公司（簡稱“中航國際”）旗下的公司。
按照業(yè)務來劃分，中航國際在地產(chǎn)與酒店業(yè)務的投資企業(yè)包括中航里城、中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、深圳格蘭云天酒店管理有限公司、中航物業(yè)管理有限公司、江西中航共青城實業(yè)有限公司以及廣東國際大廈實業(yè)有限公司。
此外，最新公告中明確列入整合范圍的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司，其企業(yè)法人為北京瑞賽科技有限公司，而中航工業(yè)與中航國際則通過聯(lián)合持股掌握著北京瑞賽科技的控制權(quán)。
而從上市公司層面來看，中航國際旗下共有8家上市公司，其中3家擁有地產(chǎn)業(yè)務的上市公司都涉及到了與保利集團的房地產(chǎn)業(yè)務整合中。
這3家上市公司是中航地產(chǎn)股份有限公司（000043，簡稱“中航地產(chǎn)”）、中航國際控股股份有限公司（00161，簡稱“中航國際控股”）、中國航空工業(yè)國際控股（香港）有限公司（00232，簡稱“中國航空工業(yè)國際”）。
從財務業(yè)績表現(xiàn)來看，這3家上市公司的地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營狀況都很難以與“優(yōu)良”掛鉤。
其中，中航地產(chǎn)是A股上市平臺。2016年上半年中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務營收約16.21億元，同比增長115.42%，占公司營業(yè)收入的59.73%，但地產(chǎn)業(yè)務凈利潤虧損達2859萬元。
中航國際控股和中國航空工業(yè)國際都是H股上市平臺。2016年上半年，中航國際控股地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額約為17.1億元，除稅后盈利約為1.61億元。
而中國航空工業(yè)國際在2015年下半年才開始有物業(yè)銷售。2016年上半年，中國航空工業(yè)國際錄得收益及毛利僅僅約6458.7萬港元及2855.90萬港元。
綜上所述，中航工業(yè)旗下3家涉及地產(chǎn)業(yè)務的上市公司，整體營業(yè)收入與利潤表現(xiàn)都與保利集團旗下的保利地產(chǎn)和保利置業(yè)相差甚遠。
不過，有分析就指出，保利集團與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的整合并不僅僅是財務數(shù)據(jù)上的整合，真正打開保利地產(chǎn)想象空間的，應該是中航工業(yè)集團旗下的土地資源儲備。
整合土儲體量幾何？
基于上述企業(yè)架構(gòu)，觀察中航工業(yè)旗下房地產(chǎn)業(yè)務的土地儲備，同樣也有三個層面。
一方面，是中航地產(chǎn)、中航國際控股和中國航空工業(yè)國際這3家上市公司平臺，另一方面是天津瑞賽投資發(fā)展有限公司，最后可能涉及的則是中航工業(yè)集團直接或間接持有的項目公司層面的權(quán)益土地資源。
根據(jù)中航地產(chǎn)披露，截至2016年6月30日止，中航地產(chǎn)總資產(chǎn)234.96億元，共有15個地產(chǎn)項目在開發(fā)，總規(guī)劃建筑面積671.67萬平方米。其中包含7個項目的土地儲備，合計待開發(fā)計容建面為150.05萬平方米。
這7個項目的土地儲備分別為昆山九方城(A7地塊)、九江中航城、貴陽中航城、新疆中航翡翠城、衡陽地塊、成都天府新區(qū)項目和贛州E24地塊。
而中航國際控股的地產(chǎn)業(yè)務是通過旗下成都瑞賽、北京瑞信等從事國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，通過工程公司從事國內(nèi)外工程承包、海外地產(chǎn)開發(fā)。其國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)項目以中小城市商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)務為主，但并未在2016年中報中披露具體土儲數(shù)字。
中國航空工業(yè)國際的項目儲備也并不多，目前其共有大連中航國際廣場及重慶項目在進行中。大連中航國際廣場于2016年6月30日發(fā)展中物業(yè)總可售面積約20.82萬平方米，重慶項目還在前期開發(fā)階段，土地面積月37.53萬平方米。
除了3家上市公司，天津瑞賽投資發(fā)展有限公司和中航工業(yè)集團直接或間接持有的項目公司層面的權(quán)益土地資源目前公開資料仍舊難以統(tǒng)計。
同時，在籌備整合之際，天津瑞賽投資發(fā)展有限公司旗下的天津瑞賽置業(yè)有限公司還在大手筆拿地。8月31日，天津瑞賽置業(yè)以47.8億元總價摘牌天津紅橋混合地塊，住宅部分樓面價高達2.68萬元/平方米。
有分析認為，天津瑞賽投資的項目也有可能是保利地產(chǎn)整合的交易標的資產(chǎn)，此番拿地不排除是為“嫁妝”提升質(zhì)量，增加資產(chǎn)包價值。
不過，整體而言，中航工業(yè)旗下的土地儲備或許并不如外界想象的那般龐大。
按照保利地產(chǎn)此前公告披露，初步估算，保利集團與中航工業(yè)潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。
截止至2016年6月30日，保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)為1091億元。以此估算，中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務項目整合涉及金額可能不超過165億元。
而早在中航工業(yè)、保利集團宣布整合地產(chǎn)業(yè)務時，市場就有流傳消息稱，保利曾對中航一些地產(chǎn)項目進行調(diào)研，并形容結(jié)果是“差強人意”。尤其是中航地產(chǎn)，該公司旗下項目大部分位于二三四線城市，與保利地產(chǎn)的區(qū)域布局有較大出入。
截止2016年6月30日，保利地產(chǎn)共有在建擬建項目286個，規(guī)劃總建筑面積13613萬平方米，待開發(fā)面積5571萬平方米，其中一二線城市占比約為71.4%。
僅就中航地產(chǎn)而言，其以三四線項目為主的資產(chǎn)組合就與保利地產(chǎn)主張的一二線有較大出入。
對此，有保利地產(chǎn)相關人士則表示，“中航旗下的資產(chǎn)包確實有些項目是分布在三四線城市的，和公司的主要拓展方向有區(qū)別。但這些最終還是要和定價掛鉤，如果項目不那么優(yōu)質(zhì)，那么我們也會考慮定價策略”。
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