當人們還在打量姚振華第四富豪的財富光環(huán)之時，他已經(jīng)預(yù)定好了在六個城市花出近兩千億的計劃。
10月20日，杭州新天地拍下重慶一宗商業(yè)地塊，而這家企業(yè)背后站著的正是寶能集團旗下的前海人壽。近三個月，寶能已借助前海人壽在上海、武漢、重慶拿下7宗商用地塊，合計斥資58.45億人民幣。
然而，這只是寶能系獲取土地的一個途徑，另一途徑則是與政府的戰(zhàn)略性合作開發(fā)。
近兩個月內(nèi)，寶能系先后于汕頭、成都、鄭州簽下數(shù)份大單，涉及醫(yī)藥、物流、地產(chǎn)、金融等多個產(chǎn)業(yè)內(nèi)容簽約，擬投資額低則近五百億，高則達到千億級別。
度過兩年調(diào)整期的寶能系，正在快馬加鞭的圈地運動中展示著自己的地產(chǎn)雄心。
重啟擴張
寶能系發(fā)展十幾年來，一貫的風(fēng)格是倚靠收購及政府協(xié)商的方式獲取土地，在經(jīng)過2009年深圳太古城的開發(fā)經(jīng)驗后，寶能開始預(yù)謀全國擴張的歷程。
2012年開始，寶能設(shè)立前海人壽的背景下，姚振華從萬達等企業(yè)挖來大量高級管理人員，并迅速開始全國跑馬圈地的運動，短短兩年時間內(nèi)就已經(jīng)進駐了全國28個城市，拿下多個產(chǎn)業(yè)項目及地標項目。
這一類項目往往帶有主樓高、體量大、位置偏、商業(yè)占比高等特點，在這方面，最典型的參考例子就是萬達和綠地，寶能也憑借這種模式走上了全國擴張道路。
當時還是地產(chǎn)紅利的時代，寶能拿下的項目中包含有大量三四線及非核心二線城市項目，布局的城市包括深圳、云浮、天津、蕪湖、無錫、揚州、沈陽、韶關(guān)、佛山、廣州、惠州、肇慶、南寧、贛州、福州、上海、合肥、西安、北京、大連、吉林、烏魯木齊等，但這其中有八個大型的地標式綜合開發(fā)項目處于不太佳的地段。
彼時，過快擴張和三四線布局讓寶能地產(chǎn)迅速感受到了壓力，尤其是在2014年遭遇三四線市場行情滑鐵盧的情況下，寶能地產(chǎn)暫緩了拿地步伐，由此進入了近兩年的“冷凍期”。
2014年底，姚振華將慢下來地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給其弟姚建輝，在經(jīng)歷戰(zhàn)略改變、人事調(diào)整、退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、延緩施工等一系列緩沖調(diào)整之后，寶能地產(chǎn)業(yè)務(wù)又活了過來了。
而現(xiàn)在狙擊萬科聲名大噪后的寶能，迫不及待地又要大舉擴張了。
與之前不同的是，除了戰(zhàn)略布局方向有所轉(zhuǎn)變，其拿地渠道也有所拓寬。這一次寶能采取了“兩手抓”的模式，一只手通過前海人壽在公開市場拿地，另一只手延續(xù)此前的方式，與政府協(xié)商合作、擴充土儲。
現(xiàn)在，進入到2016下半年，無論是臺前幕后，寶能系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴張速度明顯大舉提升。
半年兩千億
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，公開市場上，前海人壽今年第一次拿地的時間是在5月18日，以7.5億總價、溢價78.57%、成交樓板價41082元/平方米拿下上海虹口商業(yè)地塊。
而其上一次拿地時間，已停留在兩年前的2014年5月15日深圳寶安中心區(qū)地塊。
在今年虹口“重出江湖”之后，前海人壽繼續(xù)在一線城市的公開市場不斷掃貨，先后于八月、九月拿下上海青浦的五宗商業(yè)地塊，溢價率保持在每宗超過230%的水平，五宗地合計總價29.15億。
核心二線城市也成為前海人壽的目標。8月9日，前海人壽以23.5億底價拿下武漢楊春湖商業(yè)地塊；10月20日，以5.8億底價拿下重慶十八梯商業(yè)地塊。
另外，前海人壽還曾出現(xiàn)在深圳等地的土拍現(xiàn)場，表現(xiàn)出極為強烈的舉牌意愿。
非公開市場上，2016年下半年開始，寶能重啟當初姚振華設(shè)定的全國發(fā)展計劃。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，今年9月初，有消息稱寶能要去汕頭投資，涉及投資額480億。寶能將在汕頭華僑試驗區(qū)建設(shè)科技園、金融中心、會展中心、文化中心及其配套項目，打造汕頭新地標。
9月21日，寶能集團總裁鄒明武一行考察成都，并提出在成都擬投資涉及寶能西部中心等10個項目，均為高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端項目。
其后二十日，姚振華再次帶隊現(xiàn)身中部城市鄭州，并與當?shù)卣炏虑|投資大單，涉及金融、醫(yī)療、物流、大數(shù)據(jù)、科技園等板塊多個項目。
綜合以上，這半年來寶能已經(jīng)簽下價值近兩千億的投資合同。
地產(chǎn)之問
不過 ，寶能系新一輪的地產(chǎn)擴張未來出處何在？
一方面，公開市場上，前海人壽帶有保險資金屬性，拿地或多或少要受到一些限制。
以上海最近出臺的調(diào)控政策為例，規(guī)定銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。
這一條款限定了保險資金進入土地市場，同時也給了險資企業(yè)一定的警示作用。盡管商業(yè)用地未受到較大影響，但這一信號也預(yù)示著，短期內(nèi)險資掛鉤土地市場可能面臨的變動性。尤其是在國家力求“降杠桿”的趨勢下，前海人壽未來對地產(chǎn)的投入或多或少面臨著一些局限。
現(xiàn)在，公開市場拿地只是寶能地產(chǎn)板塊的較小部分，而占據(jù)大篇幅的非公開市場上的拿地，未來或許才是其主流。
有行業(yè)人士認為寶能這一波新談下的項目雖然避開了去庫存壓力較大的三四線城市，但這樣模式大規(guī)模復(fù)制在目前市場情況下，還是有一定局限。特別是某些項目地理位段也并不那么理想。
以其在鄭州簽下的項目為例，其中一個就是位于鄭東高鐵站的東廣場內(nèi)。按照協(xié)議，寶能要在該廣場內(nèi)建設(shè)集團區(qū)域總部、結(jié)算總部及金融項目的后臺服務(wù)項目，有鄭州本地人士猜測，寶能很可能就是東廣場360米地標的主人。
他告訴觀點地產(chǎn)新媒體，目前鄭州舊城區(qū)寫字樓已經(jīng)供過于求，此現(xiàn)象在鄭東新區(qū)更為嚴重。由于新區(qū)都比較偏遠，目前的配套都未有完善，人口還未導(dǎo)流過去。隨著將來寫字樓的不斷落成，庫存壓力將大大增加。
該人士認為這一片區(qū)的發(fā)展尚需時日。
現(xiàn)在，寶能已在合肥、無錫、南寧、沈陽、大連、烏魯木齊、蕪湖、深圳、汕頭、成都、鄭州共11座城市布局了超高層系列項目，這批項目大多數(shù)為當?shù)爻鞘谢蛘邊^(qū)域級別的地標性項目，高度均達到200米以上，最高達到568米。
但除去深圳、合肥之外，這一批城市普遍存在寫字樓、商業(yè)高庫存的情況，即便是住宅，也有高存量去化難題。
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