鮮少以并購方式拿項(xiàng)目的金科股份近日在山東與海爾地產(chǎn)談了一筆生意。
12月5日，金科發(fā)布公告稱，其子公司將以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下位于山東的海爾﹒瀾山公館項(xiàng)目、青島羅蘭公館項(xiàng)目以及泰安桃花源項(xiàng)目，項(xiàng)目面積合計(jì)57.16萬平方米。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察發(fā)現(xiàn)，僅11月份，金科便通過合作、招拍掛、并購等方式先后在南寧、柳州、合肥、濟(jì)南、青島、泰安等地共計(jì)拿下10宗地塊，前后耗資高達(dá)97.37億。
在孫宏斌以40億入股成為金科二股東并持續(xù)在公開市場增持金科股份的進(jìn)程中，今年前10月份鮮少在土地市場有所斬獲的金科股份，其行進(jìn)步伐似乎也開始染上了“融創(chuàng)步調(diào)”，開始在市場上開啟“買買買”模式。
23.5億收購山東三項(xiàng)目
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，12月2日，金科股份全資子公司山東百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海爾地產(chǎn)簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，山東百俊以自有資金收購海爾地產(chǎn)所持有的濟(jì)南海睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島海昌置業(yè)有限公司以及泰安海大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家房地產(chǎn)公司股權(quán)；收購?fù)瓿珊�，山東百俊分別持有濟(jì)南海睿、青島海昌和泰安海大100%的股權(quán)。
公告披露，本次交易金額合計(jì)為23.51億元，占金科股份最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的18.29%，而23.51億元的交易金額中，承接項(xiàng)目公司債務(wù)合計(jì)約19.44億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款合計(jì)約4.08億元。
公告介紹，濟(jì)南海睿開發(fā)項(xiàng)目為海爾﹒瀾山公館項(xiàng)目，位于山東省濟(jì)南市天橋區(qū)東工商河以西、標(biāo)山南路以北，總建筑面積為35.59萬平方米。
本次山東百俊受讓海爾地產(chǎn)持有濟(jì)南海睿100%的股權(quán)，收購價(jià)款約為10.82億元，其中承接項(xiàng)目公司債務(wù)7.46億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款約3.37億元。
青島海昌開發(fā)項(xiàng)目為青島羅蘭公館項(xiàng)目，位于青島市李滄區(qū)臺柳路633號，總建筑面積為4.19萬平方米。
山東百俊受讓海爾地產(chǎn)持有青島海昌100%的股權(quán)，收購價(jià)款約為2.32億元，其中承接項(xiàng)目公司債務(wù)約1.82億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4977.71萬元。
泰安海大開發(fā)項(xiàng)目為泰安桃花源項(xiàng)目，位于山東省泰安市東岳大街與環(huán)山路交匯處，總建筑面積為17.38萬平方米。
山東百俊受讓海爾地產(chǎn)持有泰安海大100%的股權(quán)，收購價(jià)款約為10.37億元，其中承接項(xiàng)目公司債務(wù)約10.16億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2107.41萬元。
按照濟(jì)南海睿、青島海昌、泰安海大截止2016年8月末賬目總資產(chǎn)6.98億、2.15億、10.82億計(jì)算，金科此次收購溢價(jià)率約為17.84%。
金科股份表示，本次收購項(xiàng)目公司股權(quán)事項(xiàng)，旨在拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)能力，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，僅11月份，金科便通過合作、招拍掛、并購等方式先后在南寧、柳州、合肥、濟(jì)南、青島、泰安等地共計(jì)拿下10宗地塊，前后耗資高達(dá)97.37億元。
在孫宏斌以40億入股成為金科二股東并持續(xù)在公開市場增持金科股份的進(jìn)程中，今年前10月份鮮少在土地市場有所斬獲的金科股份，其行進(jìn)步伐似乎也開始染上了“融創(chuàng)步調(diào)”，開始在市場上開啟“買買買”模式。
但在積極對外擴(kuò)張之余，此次金科與海爾的這一場買賣，又是否是一盤劃算的生意？
金科海爾買賣邏輯
中置國際市場總監(jiān)張百忍對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，金科此次收購海爾的三個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)建到了一定程度，有些都已經(jīng)是現(xiàn)房，可以方便金科實(shí)現(xiàn)更快周轉(zhuǎn)。
而就具體項(xiàng)目而言，青島項(xiàng)目雖然位置好但由于體量太小，可以說是較平的一個(gè)項(xiàng)目；泰安項(xiàng)目由于位于市場環(huán)境較為低迷的三線城市且客群不足以支撐，相對來說比較雞肋；濟(jì)南項(xiàng)目35萬方的體量和較好的市場，都決定了這是一個(gè)含金量較高的項(xiàng)目，應(yīng)該是比較賺錢的。
張百忍表示，早在2012年金科便成立了山東分公司，并于當(dāng)年在濟(jì)南落地了首個(gè)項(xiàng)目金科城，其后的2014年、2015年，金科更是接連在青島郊區(qū)及主城落下兩子。在此次收購前，金科在山東已耕耘近5年，擁有3個(gè)項(xiàng)目。
張百忍指出，金科對山東市場一直都比較重視，只是一直進(jìn)展都不大，故而此次海爾雖然將好壞項(xiàng)目一起打包賣出，但金科趁機(jī)多收幾塊地也在情理之中。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，作為本土開發(fā)商，海爾地產(chǎn)在山東市場近兩年的表現(xiàn)其實(shí)并不差，去年還取得了青島市場第二名的銷售業(yè)績，故而，對于海爾地產(chǎn)突然賣項(xiàng)目的行為，多數(shù)人都表示不解。
對此，有業(yè)內(nèi)人士就向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，其實(shí)，2014年、2015年，海爾地產(chǎn)曾一度想把地產(chǎn)板塊做大然后單獨(dú)打包上市，所以當(dāng)時(shí)在公開市場上拿了很多地。
但從目前來看，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)從快速成長期進(jìn)入成熟發(fā)展期，利潤相對來說也越來越薄了，對于海爾來說，可能專注做其專業(yè)家電業(yè)務(wù)還是更有優(yōu)勢。
故而，上述人士分析，此前柳傳志將聯(lián)想地產(chǎn)業(yè)務(wù)售予融創(chuàng)其實(shí)也是基于類似的考量，未來海爾很有可能和聯(lián)想一樣，逐漸弱化其地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者將地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮到其比較擅長的地區(qū)和領(lǐng)域，保留比較有利潤的項(xiàng)目或者做一些與海爾產(chǎn)業(yè)相關(guān)的方向。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前的市場行情下，未來土地拍賣將越來越公開化，對企業(yè)土地成本、融資成本，包括項(xiàng)目定位的精準(zhǔn)些、產(chǎn)品的優(yōu)化能力，整體的控制要求都會越來越高。
此前因?yàn)榈禺a(chǎn)模塊的利潤高，很多不是太擅長做地產(chǎn)企業(yè)都扎進(jìn)來了，現(xiàn)在慢慢地很多都會逐漸退出，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)也正進(jìn)行一個(gè)大的整合，中小公司被并購的情況已屢見不鮮。
而海爾的這幾個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槟玫爻杀颈阋�，�?jīng)過這一輪瘋漲之后，土地價(jià)值都已經(jīng)提升，現(xiàn)在賣也能賣出一個(gè)好價(jià)錢。
未來，伴隨著調(diào)控政策開始收緊，市場或?qū)⑦M(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，短期之內(nèi)房價(jià)很難有一個(gè)快速的增長，所以趁現(xiàn)在很多開發(fā)商對未來市場的預(yù)期還比較高，土地還比較熱的情況下，賣掉項(xiàng)目其實(shí)是比較劃算的。一旦市場調(diào)控的力度加大，對于操盤能力不強(qiáng)的企業(yè)來說，自己做或許還不如賣掉項(xiàng)目賺錢多。
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