清水木華開(kāi)發(fā)袖珍二期 江東地產(chǎn)遇“面粉”危機(jī)

近日，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了云南江東地產(chǎn)旗下“清水木華二期”項(xiàng)目的規(guī)劃條件審批公示，規(guī)劃條件指標(biāo)顯示，清水木華二期地塊面積共25.98畝，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地，1＜容積率≤3.2，建筑密度≤22%，綠地率≥40%。清水木華小區(qū)是江東地產(chǎn)在2005年就開(kāi)始開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一期早于2007年就已交房，如今10多年過(guò)去，清水木華卻要開(kāi)發(fā)二期，而二期的規(guī)劃地塊僅有25.98畝，按容積率計(jì)算，可開(kāi)發(fā)建筑面積最多不過(guò)5.5萬(wàn)平方米。

清水木華二期規(guī)劃圖

多年未拿地 蒼蠅也是肉

清水木華位于昆曲高速東側(cè)，距離二環(huán)至少有5.5公里，位置并不算好，這一帶也只有清水木華和溪麓南郡兩個(gè)孤零零的項(xiàng)目，配套幾乎沒(méi)有，如今也沒(méi)有太大改善，在一個(gè)偏遠(yuǎn)的地段開(kāi)發(fā)一塊僅有20多畝的土地，可開(kāi)發(fā)面積也不過(guò)區(qū)區(qū)5萬(wàn)多平方米，說(shuō)明多年沒(méi)有拿地的江東地產(chǎn)，其實(shí)已經(jīng)面臨沒(méi)有多少土地儲(chǔ)備的窘境，只好從過(guò)去的老項(xiàng)目身上挖掘開(kāi)發(fā)潛力。很難想象，當(dāng)年江東地產(chǎn)曾經(jīng)坐擁北市區(qū)數(shù)千畝優(yōu)質(zhì)地塊，一度以每年至少開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的速度碾壓對(duì)手。

資料顯示，江東地產(chǎn)最近一次公開(kāi)拿地是在2007年3月，當(dāng)年，江東地產(chǎn)旗下兩家公司拿下東站菊華立交橋以及小莊立交旁的392畝土地。具體為昆明巨龍房地產(chǎn)公司以3.2億元的價(jià)格競(jìng)得東站菊華立交橋旁編號(hào)為J2007-003、004號(hào)的兩宗商住混合用地，面積共244畝，為目前圣世一品和米蘭春天項(xiàng)目用地；云南云龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司以1.9億元的價(jià)格競(jìng)得東二環(huán)小莊立交橋旁J2007-001、002號(hào)兩宗148畝住宅用地，為禧瑞都項(xiàng)目用地。此后，江東地產(chǎn)再無(wú)從土地市場(chǎng)公開(kāi)拿地的記錄。

江東地產(chǎn)2007至今拿地情況

由于有近10年時(shí)間沒(méi)有公開(kāi)拿地，所以江東地產(chǎn)這些除了開(kāi)發(fā)2007年拿下的兩宗共390多畝土地外，再就是吃老本——從10多年前在北市區(qū)獲得的土地儲(chǔ)備中挖掘潛力，但經(jīng)過(guò)當(dāng)年江東地產(chǎn)的高速開(kāi)發(fā)，北市區(qū)龐大的土地儲(chǔ)備實(shí)際上所剩不多，其中有些還面臨手續(xù)不完備的問(wèn)題，剩余能開(kāi)發(fā)的多是些零星地塊，所以，這一部分項(xiàng)目普遍較小，其中江東鑫世界只有76畝，永和廣場(chǎng)只有71畝，銀河明珠廣場(chǎng)更是只有19畝。此次規(guī)劃公示的清水木華二期占地面積不足26畝，僅比銀河明珠廣場(chǎng)的占地面積略大，但因?yàn)槿莘e率不高（只有3.2），所以開(kāi)發(fā)面積只有5.5萬(wàn)平方米，是最近10年里江東地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最小項(xiàng)目。

江東境界地塊實(shí)景圖

面粉早就告急 堅(jiān)持開(kāi)發(fā)已屬不易

江東地產(chǎn)是昆明老牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商，在10多年前，江東集團(tuán)是昆明擁有土地儲(chǔ)備最多的房地產(chǎn)企業(yè)。由于江東的土地儲(chǔ)備基本集中于北市區(qū)，所以江東地產(chǎn)也一度被媒體戲稱(chēng)為“北王”�？上г冽嫶蟮耐恋貎�(chǔ)備也有消耗完畢的時(shí)候，進(jìn)過(guò)多年高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)，江東在北市區(qū)曾經(jīng)擁有的龐大土地儲(chǔ)備已經(jīng)所剩無(wú)幾，但在新增土地儲(chǔ)備方面，因?yàn)榉N種原因，江東地產(chǎn)自2007年之后，就沒(méi)有在土地市場(chǎng)上公開(kāi)拿地，好在江東當(dāng)年擁有的“面粉”確實(shí)足夠多，盡管生產(chǎn)了多年“面包”，如今搜刮存量還是能夠再加工一批“面包”的，只是這些遺留下的“面粉”品質(zhì)不一，江東地產(chǎn)只能零敲碎打，多開(kāi)發(fā)些小項(xiàng)目。

值得注意的是，雖然總體上土地儲(chǔ)備已經(jīng)越來(lái)越少，但江東卻仍有部分地塊長(zhǎng)期閑置，其中江東境界的133.93畝土地就多次被列入閑置土地名單。云南房網(wǎng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，江東境界的土地證發(fā)放于2008年，但該地塊實(shí)際上早就屬于江東，可能是2008年才完備土地手續(xù)。這是目前江東地產(chǎn)少有的一塊位置好，面積大的優(yōu)質(zhì)可開(kāi)發(fā)用地，也是當(dāng)年江東巨大土地儲(chǔ)備中所剩不多的大面積完整地塊，但這個(gè)項(xiàng)目雖然早在2012年就已過(guò)規(guī)，而后卻在2013年、2014年多次調(diào)規(guī)，以至于遲遲不能開(kāi)發(fā)。去年，江東境界曾一度開(kāi)工，可是到去年10月又再度停工。今年，江東境界再次被五華區(qū)列入閑置土地名單，但給出的閑置理由卻是“政府原因”�？雌饋�(lái)，如果不是政府原因，按照2012年該項(xiàng)目即過(guò)規(guī)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，這塊地的開(kāi)發(fā)現(xiàn)在可能已接近尾聲，江東手上的土地儲(chǔ)備將會(huì)更少。這家近幾年遭遇許多波折，創(chuàng)始人又失去自由的昔日地產(chǎn)豪門(mén)，能夠挖掘潛力、堅(jiān)持開(kāi)發(fā)，實(shí)屬不易。

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