連續(xù)經(jīng)歷了兩年的房地產(chǎn)下行行情，去年昆明樓市難得地顯出了幾分暖色，2016年，昆明商品房成交面積增長(zhǎng)、庫(kù)存下降是市場(chǎng)趨向轉(zhuǎn)好最好的佐證。根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，2016年全年昆明主城四區(qū)（不包括呈貢）累計(jì)成交各類商品房115721套，成交面積達(dá)1014萬(wàn)平方米，與去年同期的成交數(shù)據(jù)相比均小幅上漲，漲幅分別為2.74%、1.04%。根據(jù)昆明主城四區(qū)的預(yù)售面積和成交面積計(jì)算，2016年昆明商品房供銷比大約為0.93，庫(kù)存下降75萬(wàn)平方米。
2016年1-12月昆明商品房成交情況
全年賣房1014萬(wàn)方同比微漲1.04%
截至2016年12月31日，昆明全年累計(jì)備案各類商品房115721套，與去年同期成交的112630套相比，增加了3091套，同比小幅上漲了2.74%。2016年1-12月，昆明商品房成交面積共計(jì)為10140040.23平方米，與上年同期成交的10035254.21平方米商品房相比，增加了104786.02平方米，同比微幅上漲了1.04%。根據(jù)總成交套數(shù)和面積計(jì)算，2016年月均成交套數(shù)和面積分別為9643套、84.5萬(wàn)平方米，套均成交面積約為87.62平方米。
2016年，有6個(gè)月的月成交套數(shù)都在萬(wàn)套以上，突破萬(wàn)套的月份分別是1月、3月、6月、9月10月和12月。其中10月的成交套數(shù)是年內(nèi)最高值，為13489套，其次是剛剛過(guò)去的12月份，累計(jì)成交了12031套。其它幾個(gè)月都保持在一萬(wàn)出頭的水平。成交面積方面，成交套數(shù)最高的10月由于小面積物業(yè)成交活躍，因此當(dāng)月的成交面積僅據(jù)年內(nèi)第二高值，為109萬(wàn)平方米。年內(nèi)最高成交面積則現(xiàn)于2016年最后一個(gè)月，當(dāng)月累計(jì)有128萬(wàn)平方米商品房備案。而同年月成交面積在百萬(wàn)方以上的也只有這兩個(gè)月。
分季度來(lái)看，成交套數(shù)和成交面積最低的是第一季度。這一季度1月和3月成交套數(shù)都在萬(wàn)套以上，月成交面積也在90萬(wàn)平方米左右，但2月份僅成交了1999套，成交面積不足20萬(wàn)方，大大拉低了一季度的成交水平，主要原因是新版購(gòu)房合同啟用，開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎影響了網(wǎng)簽進(jìn)程。二季度和三季度的成交面積相差不大，分別成交了242.63萬(wàn)平方米和249.79萬(wàn)平方米，各占全年總成交量的24%左右。成交套數(shù)和面積最高的是第四季度，其中成交面積為全年貢獻(xiàn)了3成多的量，共計(jì)318.24萬(wàn)平方米。
供銷比為0.93 主城庫(kù)存下降75萬(wàn)方
2016年1-12月昆明商品房供銷情況
在市場(chǎng)”去庫(kù)存“的大基調(diào)下，2016年昆明商品房供銷比相比2015年明顯下降。
根據(jù)2016年全年商品房成交面積（1014萬(wàn)平方米）和新增商品房預(yù)售面積（939萬(wàn)平方米，不含呈貢）計(jì)算，供銷比為0.93，與2015年的1.08相比，收窄了0.15。這是自2012年以來(lái)昆明年度供銷比首次下降至1以下。
觀察各月的供銷情況，2016年只有4月、6月、8月和9月的供銷比在1以上，其余8個(gè)月的時(shí)間商品房新批預(yù)售面積都小于成交面積，故批售比也在1以下。若按照2016年全年商品房成交面積和新批預(yù)售面積計(jì)算，昆明不包括呈貢在內(nèi)，主城四區(qū)庫(kù)存下降了約75萬(wàn)方，去庫(kù)存效果顯著。
歷史數(shù)據(jù)表明，2009年-2015年六年時(shí)間昆明商品房庫(kù)存面積累計(jì)達(dá)到2191.37萬(wàn)平方米，算上2016年下降的75萬(wàn)平方米庫(kù)存，2009年至今昆明商品房庫(kù)存量約為2116.37萬(wàn)平方米，按2016年月均銷售面積84.5萬(wàn)平方米計(jì)算，在不計(jì)入新增庫(kù)存的情況下，這七年的庫(kù)存尚需要2年的時(shí)間才能被市場(chǎng)消化。
另外，云南房網(wǎng)從數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)了解到，庫(kù)存去化周期最長(zhǎng)物業(yè)的是車位、商業(yè)和寫(xiě)字樓，均需要六七年的時(shí)間，而商品住宅的去化壓力不大，僅需一年就能清庫(kù)存。
全年產(chǎn)生了28個(gè)套數(shù)周銷冠40個(gè)面積周銷冠
根據(jù)昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)每日發(fā)布的成交十強(qiáng)榜單統(tǒng)計(jì)，2016年全年52個(gè)周，昆明共產(chǎn)生了28個(gè)商品房成交套數(shù)周銷冠和40個(gè)成交面積周銷冠。
獲得成交套數(shù)周銷冠的項(xiàng)目有大都，海倫國(guó)際、江東給耀龍康城、經(jīng)典明苑、德潤(rùn)朗悅灣、金曇花園、俊發(fā)城、人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、大宥城、潤(rùn)城、鳳凰御景、俊�；ǔ�、銀海尚御、俊發(fā)盛唐城、云投中心、華信雙城、中天城理想中心、東旭駿城、中豪優(yōu)活城、雙城際商務(wù)中心、昆明湖、華夏御府、未名城、萬(wàn)和花園、平和花園、昆百大國(guó)際派、新時(shí)代廣場(chǎng)和綠城春江明月。
其中，大都曾9次獲得銷冠，這幾次成交套數(shù)加起來(lái)達(dá)到2686套。海倫國(guó)際4次獲得銷冠，成交套數(shù)達(dá)1536套。昆明湖和未名城各登頂3次，不過(guò)成交套數(shù)并不亮眼，各備案了200多套。江東耀龍康城獲得過(guò)2次成交套數(shù)周銷冠，加起來(lái)套數(shù)達(dá)1442套。曾2度獲周銷冠的項(xiàng)目還有經(jīng)典明苑、德潤(rùn)朗悅灣、俊發(fā)城、人民路壹號(hào)廣場(chǎng)、大宥城、潤(rùn)城和東旭駿城，雖同為銷冠但成交套數(shù)差距較大，從300多套至900多套不等。
40個(gè)成交面積周銷冠中，連續(xù)4次摘冠的大都總成交面積僅居第二位，4次登頂時(shí)的成交面積加起來(lái)為104000.49平方米。周銷冠中成交面積高居首位的是滇池國(guó)際會(huì)展中心，該項(xiàng)目雖然只獲得1次銷冠，但成交面積卻達(dá)到121400.63平方米，山海灣和旅游小鎮(zhèn)均有備案。昆明湖和未名城各拿3次銷冠，但各自的成交面積也只有2萬(wàn)多平方米。潤(rùn)城、俊發(fā)城、萬(wàn)科云子、萬(wàn)宏國(guó)際和海倫國(guó)際也都各獲得2次周銷冠。另有31個(gè)項(xiàng)目各有1次領(lǐng)銜周成交面積榜單，其中不乏像恒大云報(bào)華府、昆明廣場(chǎng)、綠城春江明月、保利大家、恒大名都這樣的名企名盤(pán)，當(dāng)然也有不少項(xiàng)目因車位、經(jīng)適房、回遷或抵押行房源成交活躍才登頂榜單。
綜合來(lái)看，2016年昆明商品房去庫(kù)存效果顯著主因并非是成交量上漲，而是供應(yīng)大幅收縮的緣故，僅就主城四區(qū)來(lái)看，2015年這四區(qū)新增商品房銷售面積為1086萬(wàn)平方米，而2016年僅為939萬(wàn)平方米，供應(yīng)降幅達(dá)13.54%。2017年，如果供應(yīng)量繼續(xù)走低，而更多品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品將進(jìn)入昆明市場(chǎng)，預(yù)計(jì)昆明房?jī)r(jià)將會(huì)有小幅上揚(yáng)。
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